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未来2年,地产开发商之间的竞争将更加白热化!
作者:天风

最近几个月,明源君和十几家百强房企的高管有过深入交流。交流中明源君发现:

规模接近的百强房企的战略,已经越来越相似了,有些甚至完全相同。

房企战略趋同这种现象的背后,是地产行业的2个根本变化:

① 房地产市场总规模已经横盘。

未来开发商要想扩大规模,只能是吞并其他开发商的份额。

②房地产市场的规则已经明牌。

以前房地产市场有周期红利、杠杆红利、土地红利……因为有众多不同的红利,所以房企可以采取各种不同的战略、不同的打法。只要战略对了,能力不是太弱,都能赚钱。

以后房地产市场只有管理红利、科技红利、品牌红利。这些红利,大家都看得很清楚,但又必须要长期积累,才能获得。所以房企的战略、打法,都趋于一致了。

也就是说,在未来几年里:

大家想抢占的,是同一块市场。同规模开发商重点布局的区域、城市几乎完全相同。

大家抢占市场所用的,是类似的打法,各种战略战术极为接近。

这就意味未来几年,房地产市场的竞争,与之前相比,将更加白热化!

这一轮竞争中,谁输谁赢,就看落地的能力、执行的能力!

即使是同一块地同一个项目,也会出现有人能赚钱有人会亏本的情况。

明源君下面就来说说,什么样的开发商,落地执行的能力会更强,能从这一轮拼杀中脱颖而出……

01

人才的板凳深度要足够

上一轮胜出的房企,大多是因为标准化做得好。

因为总部标准化做的好,所以对区域、项目团队个人能力的依赖降低了。

在标准化之下,所有项目做到70分,单个项目利润低一点也无所谓,因为规模迅速扩大,总利润一定是会上升的。

而在下一轮比拼中,光靠之前的标准化已经无法胜出,因为:

①客户对房屋品质的要求越来越高,地价却越来越贵,项目利润也越来越低,要在这个夹缝中求得生存、赚取利润,必须有因地制宜的能力。

举例来说,正负零之下的项目成本控制,空间很大,却无法标准化。

②不同房企战略布局趋同之后,其他标杆房企的项目和你同区域、同时开盘的可能增加了。你的项目仅仅达到客户之前的预期,是卖不出去的,因为客户会货比三家。你必须超过周边竞品才行。

要在标准化的基础上更进一步,考验的就是两个群体的能力:

1、 考验区域团队的能力

区域团队不能仅仅满足于执行总部标准,而要有根据区域客群、气候特点,制定区域标准的能力。

2、 考验项目团队的能力

项目团队也不能仅仅满足于执行总部、区域标准,而要有因地制宜,通过让项目设计、施工方案部分个性化,从而提升溢价、降低成本的能力。

区域团队、项目团队是否具备上面所说的能力,则要看房企人才的板凳深度了。

板凳深度足够,区域团队、项目团队就有很大潜力可以挖掘。

02

要有多方面的长期积累

未来能胜出的房企,一定是秉承长期主义、在各个方面长期积累的房企。具体来说,是以下一些方面的积累。

1、 品牌和信誉的积累

为什么有的房企融资成本低?

因为其洁身自好,不但塑造了低杠杆的形象,而且兑现了所有对资本市场的承诺。

为什么有的房企勾地容易?

因为其兑现了之前对地方政府的承诺,商业、产业地产发展很好,纳税很多。

因为融资成本、拿地成本的不同,同时开盘的相邻项目,可能一个利润率是30%,而另一个只有5%。

为什么有的房企能以低于出厂价的价格拿到供应商的货物?而且建筑商愿意在合同商谈期间就进场施工?

因为其每次支付货款都很及时。

为什么有的客户会一而再再而三的买同一家房企的房子?

因为他在三年、五年之后,仍能发现自己房子质量优于其他房子的地方,仍能享受到来自开发商的关心和服务。而房企能否摆脱渠道依赖,销售费用能否降低,其实就看其在买房客户中品牌积累的情况。

2、 专业的积累

别家房企的知识体系,即使完全公开给你家,也是没法用的。

一家房企的产品力、成本力、运营力,都是需要自己一点一滴积累的。

而项目能否溢价、成本能否低于行业水平,外部原因之外,就取决于这些内部专业的积累。

03

老板要有坚持长期主义的决心

在这个多变的时代,最可怕的事情,就是否认时代的变化,过分依赖过去的成功经验。

在过去几年,我们已经看到了一些不相信行业逻辑已经变化,仍然赌周期、加杠杆的房企的倒掉。

企业人才是否有板凳深度,是否有上面提到的各种积累,其实核心还是看房企老板的决心。

毕竟,长期的积累,就需要长期的投入。

房企老板如果仍然认为行业存在着赚快钱的可能,不愿意长期投入,或者仍然把自身主要精力,放在各种特殊机会的寻找上,那么只能是缘木求鱼。

而如果房企老板坚持长期主义,即使其企业过去相对落后,从现在开始积累,也仍然来得及!

结语:一条路和多条路

虽然传统地产开发的模式,目前逐渐趋同了,但这并不意味着房企发展只有一条路。

房企可以选择只做地产产业链上的一环,成为专业选手。

房企也可以在产业链上做更广泛的布局,建立某种生态,而自己赚取标准或者生态的钱。

房企还可以从产业链出发,利用自己的资金、管理优势,向其他领域进发,成为多元化集团。

这些,目前都有标杆房企在做,明源君有时间再详细讲述吧。

(作者:明源地产研究院 天风)


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