对于规模房企来说，要想维持规模化的经营，标准化几乎是绕不开的门槛。比如景观标准化，发展到今天，大致经历了3个阶段：

第一个阶段，客户以刚需为主，项目景观只要做得漂亮就够了，这时标准化以景观配置为核心，以产品为导向，标准化主要是根据已成型项目去复制。

第二个阶段，主流客户从刚需转为改善，地产行业进入景观功能化时代，景观标准化以功能模块为核心，标准化追求极致高效的复制，以公司经营为导向。

第三个阶段，地产进入c端时代，市场竞争日益白热化。为了提高产品竞争力，房企推行标准化开始真正以客户为导向，标准化不再是简单的模具，而是一套普适性强、适度领先、指导性强的先进的管理体系，能支撑产品高效落地，提升产品稳定性，同时满足经营需求和客户需求。

项目实景图

从目前市场上来看，大部分房企的景观标准化还停留在第二个阶段，只有少数标杆房企能做到第三阶段。据明源君了解，中南置地最新发布的景观标准化 “3M体系”，就已经进化到第三个阶段了。

项目实景图

其实在前两个阶段，中南的表现也非常出色，尤其他们打造的健康社区已经成为中南的独特标签，令人刮目相看。

为什么中南每次都能脱颖而出？他们的景观标准化已经进化到哪个程度？他们的3M景观体系到底特殊在哪里？

下面明源君详细来剖析一下！

像拼乐高一样组装景观

让社区好用又好看

能满足不同客户需求

这几年，当房地产行业的竞争从资源竞争转向产品竞争后，大家对产品研发的迭代速度越来越快了。中南景观标准化从2018年开始启动，经过健康产品、“爱社交、爱陪伴、爱健康”功能模块、大区景观标准模块组装3次迭代，现在到底进化到什么程度了？

一、标准化覆盖全产品线，适用于每个项目

中南3M体系将社区景观拆分为功能、硬景、软景三大模块。每个模块下又包含了设计标准、级配标准和精工做法。不但标准化模块丰富，实现全产品线覆盖，而且标准化的颗粒度非常细，比如功能分区的具体分区划分及配置要求、硬景模块的细节做法都有明确。

1、功能模块，基本涵盖了业主对社区空间的所有需求

对于景观设计，真正让住户舒适的，应该是从“人的角度”去设计的公共空间。业主对于社区空间的需求包括了归家、社交、健康、亲子、发展兴趣爱好等等。中南将这些需求归纳为归家动线和社群活动两大部分。

归家动线包含社区出入口、归家园路、仪式轴线景观及单元入户4项内容。社群活动包含即家园、仰生邻、架空层、环跑道、wo运动、汪友趴、跃动场、自然汇、Z剧场、童心缘10项标准项，还有4项增配包。

归家动线菜单

社群活动菜单

不仅这样，3M系统功能模块还自成体系，包含了模块种类、功能分区划分、功能分区配置元素三个层级，每个层级都有多个选项供项目选择，不同项目可以针对不同客群做差异化配置，最终形成自己的套餐选择。

比如社区入口拆分为四级，每个级别的出入口功能和配置元素都不一样。项目可以根据项目需求，选择出入口数量、等级和各等级功能配置，每个选项都确定后，独具特色的小区出入口基本就定型了。

归家动线模块配置案例                    社群活动模块配置案例

2、硬景模块，标准化强调实景呈现

硬景模块属于社区景观的“颜值担当”，分别由铺地、装饰元素、部品三大类组成，涵盖硬质景观的全部内容。具体如下：

①铺地模块：根据用户使用特征，区分车行、人行之外，叠加考虑轮椅及婴儿车的特殊使用需求，设定3类路宽标准，并优选各项目呈现效果好且环保耐用的材料，搭配而成共18种铺地图案样式。

铺地模块实景图

②装饰元素模块：社区景观风格的元素体现，由构筑物、水景、立面组成，精选3大类19小类80余个备选模块，一线可依据社区功能、风格的不同进行优选精配。

装饰元素模块实景

③部品模块：以集采为依托，汇集儿童、健身器械、灯具、软装四类，确保品质落地，满足客户基础需求。

童心缘四大IP主题设计图

很多房企的硬景标准化往往以效果图为基准，一旦项目把控不好，后期标准化走样风险很高，容易出现买家秀卖家秀的问题。

与这种模式不同，中南的标准化都是以实景为基准，所有模块都取自于已落地项目。据了解，中南将过往40个优秀项目中，呈现效果最好的80多个模块，纳入到标准化图库，不同项目根据自己的需求，在图库当中去选配。

这种模式的最大优势在于，一方面，模块实景呈现已经经过市场检验，从战区中来再回到战区，普适性高，推行起来没有阻力，另一方面，所有模块都经过中南内部多维度评判，优中择优，更容易实现，效果可控，基本能做到百分百还原。

项目实景图

3、软景模块，方案阶段就锁定绿化面积和预算

很多房企做项目，往往到了施工图阶段才会关注绿化，绿化效果好不好，全凭运气。原因在于有两个，一是方案设计时做方案时不考虑绿化，种植边界容易被破坏。二是项目成本降本，习惯性减绿化，因为改施工图太麻烦。最后导致项目交付时，绿化效果与沙盘展示差距很大，客户也不满意。

中南3M体系却很好地解决了这个痛点。

首先，将绿化设计前置到方案阶段。

对于软景模块，中南梳理了12个模块图，分别包括4个空间和8个种植层次，通过这12个模块去覆盖所有产品的种植方式。

绿化模块实景图

在方案阶段，中南就要求项目把软景模块组装进去，提前锁定面积和预算，确保项目留有足够的空间和预算给到绿化设计。

其次，将绿化主题植入到每个功能模块。

中南要求每个模块都要有绿植配置和价值导向。比如童心缘模块面向儿童，价值导向为“科普、参与”，多配置花境及果树。

绿化模块实景图

绿植主题由甲方明确输出给设计公司，这样设计公司就知道配什么绿植品种去满足甲方对场地的需求。

二、首创标准化的个性化定制，灵活多变，满足客户差异化需求

除了模块丰富以外，中南3M体系还有一个突出的特点，那就是灵活多变。不像很多房企追求极致的标准化，所有项目几乎长得一模一样，中南3M体系更强调项目的个性化定制。

那么，如何实现标准化下的个性化定制？

以功能模块的选择为例，中南3M体系里一共有三级目录供项目选择，一级目录解决模块选择问题，比如项目定位首改，需要配置哪些功能？童心缘还是Z剧场还是环跑道？

二级目录选择功能分区，解决级配问题。比如选了童心缘功能模块后，还要选择该模块下的功能细分，童心缘要划分为家长看护区还是盥洗整理区？还是自主搭配活动场地？

三级目录则是功能分区配置元素，解决细分问题。即在功能配置的基础上，进行硬软景模块的选配。比如童心缘选择什么样的景观主题？海岛主题还是太空主题？游乐器械选择国标还是进口器械？

经过三级目录的勾选后，最终形成一张产品配置清单。由于每个项目定位不同，选择不同，最终做出来的项目各具特色，能满足客户的差异化需求。

社群活动模块配置案例

这种景观组装模式，底层逻辑跟乐高产品很像。

不同系列的乐高产品，主要通过不同的配件来体现差异化。比如面向儿童的乐高产品，配件数量少、组装简单、售价低，还原度低，面向成人的乐高产品，配件更丰富、组装更复杂、颗粒度多、还原度高，售价也更高。

与乐高产品一样，中南将社区景观根据功能特性拆解成非常多的模块，一线根据客户的需求去将不同的模块整合，不同系列的产品对应不同模块。

比如悦系和集系主要面向刚需和首改，景观标准化强调全龄、健康，突出模块丰富性和分级配置，府系面向改善客户，标准化更强调个性化定制，要求功能丰富、模块细分，突出规划逻辑。

采用这种灵活配置的方式，一方面能让产品适配，满足客户的差异化需求，另一方面，当项目遇到市场波动需要调整定位，只要拿出产品配置清单及时调整即可，大大提升了决策效率。

三、通过率值把控品质底线，每个项目都能达到80分，超越客户期望

很多项目景观交付与沙盘相差甚远，核心原因在于景观成本错配，硬软景成本失衡，呈现效果与客户敏感点不匹配，导致客户满意度低。

项目实景图

明源君认为，中南通过率值管控很好解决了以上痛点。中南3M体系在功能模块的固化标准里，针对不同业态、不同面积段，设定了12项不同的率值。

那么，率值管控的逻辑是什么？

首先，率值不以产品线区分，而是基于业态、面积段来区分。

这种划分方式很好地解决了单方限额下目标成本的拆解，不管景观单方是800块还是400块，只要给出单方成本拆解下的合理指标就可以了。

比如2万平的纯高层产品，给出的软硬景单方占比要大于多少，在确定数值后，加上项目的目标单方成本，最终就能得出景观单方成本具体数值。

其次，分级分类挂档，率值更精准适配。

在对应的分级分类下，每个项目都能对照率值范围，找到合理的指标适配。

项目实景图

第三，基于率值矩阵表，对项目进行全面体检。

通过几十个优秀项目的率值分析，中南总结出了率值矩阵表，明确了不同业态不同规模项目的所有率值范围。未来所有项目的率值都要和集团给出的率值表进行比对。只有各项率值同时达标，项目景观才算及格。

这样一来，就能保证所有项目率值都做到均衡健康，并在后续施工图等阶段延续保证率值达成，最终实现项目交付品质等于或大于沙盘展示，每个项目景观能做到80分以上，拉高产品整体水平，有效提升客户满意度。

第四，率值体系能助力中南项目稳定应对市场波动。

一旦市场发生变化，客户需求变了，项目需要对功能模块进行调整，这时只要通过率值矩阵表就能快速判断项目指标是否健康。

先进的景观标准化

不仅是设计指引，更是先进的管理体系

上文提到，目前很多房企的景观标准化还停留在第一和第二个阶段，那么进化到第三个阶段的中南3M体系，它的先进性体现在哪里？具体来看，有以下几个方面。

一、横向拉通全专业，实现全流程标准化，体系化程度更高

相比很多房企只有少量的设计标准，难以落地，中南3M体系不但有设计标准，更有促使设计标准落地的成本等级和部品级配标准、精工标准等。不过，这需要各专业部门的紧密配合。

中南3M体系在研发阶段，就打通了客研、营销、研发、成本、招采、工程、客服六大部门，目的是让景观标准化能够全面覆盖项目开发全流程，达到各方面的统一。这是景观标准化能落地的重要前提。

举个例子，如果景观标准化没有渗透成本职能，没有植入成本标准，就会存在界限不清晰的问题，标准化就很难推行下去。

而中南的景观标准化是分类分档分级的，在对应的分类分级下，给到项目合理的指标，对应到合理的成本，统一口径，明确限额成本归属。拉通设计和成本后，成本就能有的放矢，确保景观成本投入在客户的敏感点上，进一步提升项目景观品质。

再比如，为了让标准在施工阶段形成统一，中南3M体系还配套输出精工手册，该手册包括了标准化基础做法、景观材料验收标准、面层排版施工做法、标准化收边施工工法、绿化种植工法，让景观标准落地更可控。

二、 大数据支撑标准化快速迭代，保持产品的领先性

这几年，整个地产行业都在推景观标准化，但绝大多数房企标准落地效果都不佳，其中一个原因是标准化质量有问题，比如没有及时升级迭代，固化的都是落后标准。

中南在每批次景观标准化落地后，都在一定周期内，保持不断的迭代和更新。

今年开始，中南上线了一个前后端打通的信息化平台。通过上线数字平台，打造自运营体系“景观管理驾驶舱”，全面保证及支撑标准化的运行及落地。

首先，前端的项目管理平台，实时记录中南所有项目的重要开发节点、决策、流程、图纸等，这些数据对所有职能线开放。该平台打通了业务运营脉络，通过经营制度化、制度流程化将3M体系的要求植入流程各节点，保障各项标准化要求达成。

其次，后端的产品平台会自动抓取项目平台模块数据，统计分析模块在一线区域的复制率、率值聚焦等。基于这些数据，中南能及时掌握景观标准化的落地情况，快速做出反应。比如对复制率高的模块进行迭代，反之则淘汰。

除了支撑标准化执行，助力标准化快速迭代。这个数字平台还能自动采集模块数据，将流程数据化、数据信息化，通过大数据抓取，提供集团、战区、项目不同纬度的经营看板，支撑经营决策与战略规划。

项目实景图

三、指导设计最全面，落地最可控，综合度最高

很多房企做标准化只有方法论，没有落地工具，最后还是执行不下去。

但如果没有管理工具，产品好坏往往取决于操盘手个人能力，操盘能力强的人做的项目很优秀，换个人做可能就不及格了。

事实上，越复杂的产品越需要好的指导工具去指导，这样才能保证产品还原度，落地也更可控。

中南不但在景观标准化手册中明确了标准使用规定，给出了模块落位指引和甲乙双方的工作路径，还附有详细的案例说明，基本一线操盘人员拿到手册后就能快速上手。

此外，中南还经常组织设计单位和一线公司进行实操培训，告知他们如何使用标准。

中南某景观设计院指出，中南置地3M景观标准化体系，是目前行业内指导设计最为全面，落地度最可控，综合度最高的景观标准化体系。

中南置地的核心竞争力

对手轻易模仿不了

地产行业的抄袭门槛很低，但明源君认为，中南这套景观标准化体系，一般人都抄袭不了。

首先，3M体系不但是标准，更是能“自运营”的先进管理体系。

3M体系颠覆了传统景观工作流程，每个阶段流程都拉通六大专业线，确保全周期稳定闭环。比如前端解决了客研的精准定位、营销的需求匹配，中端解决了成本的限额适配、招采的界面划分，后端解决了工程的精工呈现，每个环节都可以自我闭环，最终实现稳定交付。

再者，中南3M体系还有强大的线上运营平台作为支撑，让标化落地更可控，交付质量更稳定，以及3M体系的自运营更高效。这个对手根本无法模仿。

项目实景图

其次，中南重视研发，不断创新，对手只能模仿他们过去的标准。

以前，中南景观标准化是一年一迭代。未来数字化平台上线后，标化迭代周期会越来越短。对手很难追得上。

更重要的是，中南内部有强大的设计文化，重视研发和创新，这种产品文化别人更学习不了。

项目实景图

小结 

这几年，随着产品主义思潮开始回归，百强房企越来越重视产品标准化了。但很多房企的标准化还停留在非常初级的阶段，要么不成体系，难以落地，要么追求极致高效的复制，忽略了客户需求。

要同时解决这两个问题，中南3M体系很值得学习。他们追求客户体验跟经营价值的实现，颠覆了传统景观营造的思维与工作方式，更通过项目全流程标准化，实现了与各大部门的高效协同，最终实现全周期的稳定的交付闭环。

这很可能是未来房地产景观标准化发展的方向。