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只有地产30强才有未来?!
作者:明若


这几天,一家曾经千亿人民币规模的对冲基金Melvin,被散户抱团打得爆亏数百亿,于本周二认亏出局。美国著名空头机构香橼也发布声明,停止做空研究,将专注做多机会。

 

无数小鱼组成的鱼群,吃掉了华尔街的大鲨鱼,堪称惊艳!不过,这样的场景,在房地产行业永远不可能出现。2020年,全国商品房成交金额和面积都创出历史新高,但大量的中小房企却觉得自己的日子越来越难过。

 

不只中小房企,随着三道红线的威力不断发酵,一些规模房企也感觉越来越吃力,频频传出各种不妙的消息。最近,明源君跟不少业内老总交流,他们中的不少认为,未来地产行业只有两种房企:TOP30房企、其他房企,他们彼此之间会有天壤之别!初听有点夸张,但其实不无道理。因为截至2020年末,前30强房企的市占率已接近60%(来自亿翰智库报告数据)。而且,种种迹象表明,TOP30房企的虹吸效应越发明显——能拿到便宜的钱,便宜的优质地块,招到大量的牛人。



融资,金融机构对TP30优先

而且,融资成本不断分化拉大


去年11月23日下午,一组“深圳万科发展有限公司万科尖岗山项目开工奠基仪式”的图片在网上流传。

 

一个项目开工这么受关注,是因为这块地是万科当天上午11点才拍到,中午12点签约,下午就正式动工了,还拉了横幅……堪称史上最快开工!

 

万科这么干是有苦衷的。去年底,郁亮在接受媒体采访时表示,万科在深圳上午拍完地,下午施工就进场了,因为一测算,只有4个点净利润,如果再不抢时间,就是亏钱的,我们差不多要变成加工厂了。

 

万科的融资成本长期处于行业最低的一档,按照万科年报近几年公布的平均利息费用/有息负债,计算出来的融资成本不到4%,而且万科基本不拿高价地。即便如此,仍然要争分夺秒,才能赚取4个点的净利润!

 

如果一家房企的平均融资成本达到10%,以同样的价格拿下这块地操盘,亏损几乎在所难免。

 

难怪一千亿房企的副总裁跟明源君感慨说:现在招拍挂拿的地,基本上不怎么赚钱。明源君查了一下,发现该房企的融资成本比万科高了接近6个百分点。

 

而且,这种融资成本的分化还在继续。

 

过去,融资主要看规模,最早是100强优先,之后是50强优先,2019年之后,变成了30强优先。三道红线,在一定程度上改变了这一格局,由规模优先,变成财务质量高的融资优先。可是,财务质量高的,除了国央企,剩下的多半是小房企,过去市场单边上扬,它都不敢加杠杆冲规模,现在行业进入平稳发展期,更加不可能加杠杆了。因此,规模这个维度依然占据着巨大的话语权。

 

中指院的统计数据显示,从海外债来看,2020年上半年,融资成本随企业规模的下降而增长,前10强阵营海外债融资成本6.54%,远低于其他各阵营。信用债也是这个趋势,51-100企业发行信用债利率之所以低,是因为该阵营中国企占比很高。



如果具体到每个房企来看,差距更是十分惊人。

 

三道红线扩围和2021年大量债务到期(约为1.2万亿元,是历年来的最高水平)等压力之下,今年一开年,各房企就铆足了劲开始融资。

 

仅1月1日到10日,房企境内外发行规模约合人民币550亿元,同比增长133%,其中,境外债券发行金额约61.6亿美元,同比大幅增长481%!

 

发债大多数是为了偿还即将到期的存量债务。由于疫情冲击,全球大放水,美国尤其放得多,宽松的流动性,使得发债利率的综合中位数降至5.36%左右,低于往年。

 

但是,拆开来看,2021年美元债的发行情况与往年又略有不同:头部房企的发债优势继续凸显,利率下行且获得较长的融资期限;中小房企的发债利率仍处于高位,且期限以短中期为主。分化愈发显著!

 

碧桂园7亿美元的优先票据利率仅为3.3%,大幅低于平均水平;5亿美元票据的利率更是低至2.7%!

 

而在碧桂园发布公告的前一天,世茂集团已成功发行了于2031年到期的8.72亿美元优先票据,票据利息将按年利率3.45%计算,创下世茂在境外发债利率最低的纪录!

 

相比之下,排名靠后的房企发债利率普遍偏高(如下表所示)。



2021年,全球经济弱复苏状态下,货币有望保持宽松,整体融资成本会继续下行,但即便如此,中小房企的融资成本将普遍高于TOP30房企5-10个百分点。

 

亿翰智库的一份报告显示,截至2020年6月末,其重点监测的50家房企平均净利润率为13.35%。这50家房企,几乎是业内最优秀的房企。中小房企,融资成本比规模房企高,快周转又玩不过,融资成本分化的大环境下,着实会越来越艰难。

 

 

高能级城市拿地,门槛不断拔高

基本只有TOP30能干


面对疫情冲击和市场下行,2020年很多房企下调了业绩目标,但禹洲集团依然不改2017年就喊出的“千亿目标”!

 

禹洲集团2020年的表现确实比较彪悍——1-5月累计销售额达307.4亿元,位列35位,较去年末的排位飙升了22名;2020全年,全口径销售额超千亿,排名较上年飙升20位!

 

林龙安认为,禹洲表现如此强势,主要有三个原因,一是反应的速度足够快;二是产品契合需求;三,也是最重要的,是战略布局带来的优势。



禹洲的城市布局相当集中,80%的土储位于长三角、大湾区、京津冀等区域的一线或二线省会城市,少量布局的三线城市,也都是位于特大城市周边的高潜力卫星城。

 

去年4月份,禹洲4个城市新开盘,宁波开盘去化率就达到73%,因为宁波是长三角制造业比较发达的城市,生产生活秩序一恢复,自然带动了房地产业的复苏。

 

这种情况并非个例,而是抱团出现的。统计数据显示、2020年上半年,规模越大的房企阵营,销售额和销售面积同比增幅越大,top50之后基本就是负数了。

 


▲来源:中指院、明源地产研究院

 

之所以如此,最重要的就在于,它们布局的城市需求旺盛。

 

万科最近对全国285个城市做了一项数据研究,发现104个城市的房价收入比,低于国际通行水平——用5年的家庭收入可以买一套房。之所以如此,是因为这104个城市,供应了50亿平方米的土地。如果房企在这些地方布局,不仅很难卖出好价格,而且去化速度也会很慢。近几年,不少“本土一哥”“××王”相继没落,或者倒下,就因为此。

 

相比之下,那些房价收入比超过8-10倍的大城市,常住人口占全国总人口的一半以上,供应的土地只有18亿平方米。

 

目前,各城市的抢人大战仍未结束,人口向中心城市及周边城镇聚集的趋势仍将继续。

 

比如,在今年的广东省政府工作报告中提出,大力推进以人为核心的新型城镇化,广州、深圳、珠江口西岸、汕潮揭、湛茂五大现代化都市圈要增强集聚功能,引导常住人口向中心城市、城市群和城镇有序转移。要知道,早在2019年,广东整体城镇化率已达到71.40%,超过全国平均水平10个百分点以上。即便如此,中心城市及周边城市,依然还有承载新增人口的巨大空间。

 

全国几大都市圈,大体都是这样的状况。这些地方虽然可能调控比较严,但由于土地供应有限,常住人口增长迅速,需求强劲。

 

以万科去年11月拿下的深圳尖岗山地块为例,代价为59.98亿+配建6.万平人才房,可售楼面价约6.5万/平,价格不便宜,但以深圳近几年的行情看,开盘时大概率要摇号才能买到。

 

虽然上午拍地下午就施工才能获得4个点的测算利润,但也不是一般的房企能拿的。

 

一是高能级城市的招拍挂土地,普遍不仅单价贵,而且总价也不便宜,一般的中小房企吃不下。城市更新的地价比较便宜,但拆迁不易,周期长,对现金流的考验更大,融资成本高企的中小房企普遍玩不起。

 

二是现在即便是招拍挂,高能级城市的优质地块,门槛也越来越高。

 

明源君查阅广东省近五年来的政府工作报告,发现谈到新型城镇化时,今年是广东首次提出要以常住人口为基准合理配置教育、医疗等公共服务资源。

 

事实上,随着消费成为经济增长的主导力量,近年来各城市的经济组织方式快速由“产城人”向“人城产”转变,经济发展最终要服务于人的生活。作为城市发展建设的重要参与者,也要跟着转变,只会盖住宅的开发商,连参拍的资格都没有。

 

除住宅之外,竞得者需引入国际一线酒店、国际化会议中心、艺术酒店、智慧全产业链中心、国际学校等,并全部自持。商务+商业+产业+教育+住宅……一样不落。

 

这是2019年2月,一宗位于成都菁蓉湖东畔、用地面积近300亩的商住用地的出让条件。


如此高的产业准入条件,一般的房企根本接不住。



越是大房企,越舍得开高薪

而且提前储备人才

 

临近春节,各房企的放假天数、春节员工福利,乃至奖金数额都已经出来了。能引发人们啧啧称奇的,几乎清一色都是大房企。

 

每年校招,薪资福利能吸引人们眼球的,主要是TOP30房企,以及少量剩下的其他百强房企。

 

猎头挖人,只要一听薪资和岗位,就能知道是哪个阵营的公司,比如,年薪千万招一个负责信息化/数字化的副总裁,那基本只能是TOP30房企了;招研究院院长、副院长的,也只能是TOP30房企,因为TOP30以外的房企,对设立像恒大研究院那样的机构,兴趣很小。

 

如果说,过去高薪招聘大量高学历人才,设立研究院之类的机构,还有装点门面的意味在里面,那么,面向未来,这越来越变得不可或缺。

 

为何?如上所说,你想在核心城市的优质地段拿地,必须要有复合能力——不仅要建得好还要能运营起来,这可比单纯地建好住宅要难多了,没有人才就是抓瞎。

 

大房企出得起钱,业务还没开始做,可能就在储备相关的人才。比如,某TOP30房企,在控股集团层面招进来一大批人,这些人也不用背业绩,主要是学习、锻炼、融入,如此,一旦开拓了新业务,公司立马有人可用,派出去!

 

员工的薪酬福利,其实只占房企成本的极小部分,但中小房企,绝大部分舍不得下这个本。

 

更别说大房企的品牌在那,比如万达占据销售排行榜前几名的时候,所有跳槽到万达的都要降一级录用,想要加盟的地产人,仍然络绎不绝。

 

中小房企不舍得罚钱,但大房企高薪招人,跟去拍地一样,会推高中小房企的成本。这让中小房企的人力总很头疼。

 

 

小结

 

有人说,房地产越来越成为规模和数字的枯燥游戏。其实这才刚开始。毕竟,像空调这种成熟的行业,此前格力多年占据行业龙头的位置,坐拥行业1/3的蛋糕,但在2020年却被美的超越。相比制造业,地产开发有地域性,但目前龙头房企的市占率尚不足5%,还有很大的提升空间。


考虑到第二曲线在未来10年左右,只能占到营收的1-2成,而且它们基本都是与地产开发主业协同,反哺主业低成本、高质量拿地,助力房企的经营更加稳健的。这会进一步强化TOP30房企的优势。

 

去年底,金科提出2025年冲4500亿的目标。按照金科的预判,2030年,商品房年市场规模会达到18万亿,行业 TOP10 市场集中度将进一步提升至 35-40%。明源君认为,其实这会提前很多年到来。届时,TOP10门槛的均值会超过7000亿,TOP30的市占率会达到80%左右。这期间,百强,30强乃至10强的座次会不断调整。有房企会掉出TOP30,也会有新的房企冲进去。

 

中小房企咋办?一,聚焦自己的优势区域深耕,别想着攻城略地了;二,跟规模房企设立平台公司,共同开发项目,这类成功的案例不止一个,去年有的平台公司单独都能进百强了!


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