虽然全国商品房的销售额不断创出新高，但很多地产小伙伴却感到越难越难过。最直观的呈现是，有人年终奖几百万，有人只有几百块；有人升职加薪，有人被优化；有人经常面临高薪挖角诱惑，有人被优化之后几个月找不到新工作。为何？因为城市在分化，企业在分化……要求越来越高。

节后，一些房企放出大量岗位，开足马力招聘，不少地产人也蠢蠢欲动想要换个东家，问明源君：未来，哪些专业口不会被替代，会吃香……对此，有不少机构调研、统计后给出了结论。

正所谓，物以稀为贵，市场缺什么，什么自然就走俏、贵。科锐国际的《2021人才市场洞察及薪酬指南2021》显示，传统地产，最缺的是数字营销、营销总等人才，商业地产最缺的是资产管理人来，二者都缺的则是项目总。

经营型的项目总

项目总这个职位，是很多地产人职业生涯里一个重要的节点，也是相对比较容易够得着的职位。

可是，这个岗位并不好干。项目总需要在内外（合作）、上下（贯通）、左右（协同）、前后（衔接）、甲乙（身份），随时切换；还要兼顾（进度）快慢、进退（有度）、高低（成本）、贵贱（价格）、长短（发展）……有的项目，换了四五个项目总了，还没做完。

之所以这样，主要有以下几个原因——

一是年轻又有经验的项目总很少。现在各行各业都讲究年轻化，房地产行业更是如此，有的房企招聘高学历人才，采用“速成法”批量生产项目总，还没完整经历过一个项目就走马上任。

根据一项对21家房企共403名项目总的调查发现：

25%的项目总年龄在35岁以下，38%的项目总在35-40岁，29%的项目总在40-45岁，超过45岁的项目总仅有8%。

而现在房企招聘项目总，普遍要求35周岁以下。年轻人有干劲，但缺乏沉淀，短板也很明显。某房企曾经对优秀的项目总进行访谈，最终确定了项目总的17个核心知识模块，分解成89个知识点，其中需要掌握的知识点有56个。缺乏沉淀的年轻项目总，搞砸项目的不在少数。

二是年纪超过35岁甚至超过40岁的项目总，经验丰富，但难以适应如今的要求。

以前，项目总有七八成是从工程岗提拔上来的，其职权范围一般局限于现场施工管理，属于初级段位。近两年，被干掉的项目总大部分是这类。因为，以前房子不愁卖，只要把房子尽快盖出来，没大的质量问题就行，项目是工程导向的。目前，大多数项目总处于中级段位——除了管工程外，还会管理其他一到两个部门。但是，市场最急需的是能够对项目的设计、成本、工程、人力、行政、客服等进行统筹和决策的高级段位的项目总。对这类人，中梁将其称之为经营型人才。

如果你是经营型的项目总，那恭喜你，未来，你一定会越来越值钱！

去年以来，标杆房企都在强调向管理要红利，要提升组织和管理效率，普遍的做法是加大授权力度，给一线迎接炮火的人更大的自主权，根据权责对等的原理，给的权力大了，责任自然也大，你得接得住才行。

去年，碧桂园提出“极简组织”，一时间引发热议。其实3个人干一个项目，早已有一些房企做到了。要达到如此高的效率，老板舍得放权和项目总能独当一面，二者缺一不可。

某老总告诉明源君，他们内部专门做过统计，做同一个项目（现实中是两个几乎一样的类似项目），出色的项目总做，利润是差的项目总做的近2倍。举个最简单的例子，其在上个公司工作时，总包主要用“中”字头的，其实民企更便宜，但是，因为公司项目总的能力不强，所以只能用能力强的“中”字头，这增加了不少成本，但避免了把项目搞砸，如果项目总能力强，就能省下一大笔钱。

对此，该老总不无感慨地说：项目总的管理能力，甚至决定了地产公司的生产方式。

懂互联网的营销总

在1954年出版的《管理的实践》这本书里，管理大师彼得·德鲁克指出，一个企业只有两个功能，而且只有这两个功能：营销和创新，只有靠营销和创新才能有绩效，其他的都是“成本”。

旭辉董事长林中就曾指出，营销总监对区域销售额的影响是数以亿计的。

营销如此重要，但是过去一年，营销总一点都不好过，有的房企一年就换了四五个集团营销总，区域、城市和项目层面换得更快，还在位的营销总也过得战战兢兢。

对此，有人调侃：市场好的时候不需要营销；市场不好的时候营销没用。

营销不仅有用，而且十分重要。毕竟三道红线的重压之下，销售和回款是各房企的重中之重。

优质的营销总，会越来越值钱。

一方面，目前整个房地产行业已经由刚需驱动，向刚改驱动过渡，客群发生了变化，带来不小的挑战。

年初，明源君跟卓越集团的相关负责人交流时，其就指出，以前好卖的刚需盘是近郊、地铁盘、低总价、多功能，但现在第一次买房的人是95后、00后，他们的父母是中国有史以来最有钱的父母，他们要给孩子买好一点的，哪怕在深圳也是如此，这就要求公司对客户的细分要更加准确。

以前，做项目定位，都是通过研究过去的市场数据，分析在售产品，对标区域市场热销的产品，然后决定自己做什么产品。现在，这种方式不行了。

未来，趋势判断、客户研究、项目创新、平衡产品与成本之间的关系等，都将是营销人需要掌握的能力，营销总更是如此。

另一方面，由期房向现房销售，过去的很多套路都没用了。

今年1月29日，29日晚间，上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，要求：严格个人住房贷款发放管理，重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。这其实是变相改革预售制度！

事实上，早在几年前，不少地方已经在试点现房销售——出地出让阶段就规定，必须现房销售。

预售款是开发商最便宜的资金来源，现房销售之后，开发商资金压力巨大。某知名开发商尽管融资成本很低，但前几年干的一个现房销售项目，基本也没赚到钱……营销的重要性和压力都剧增。

而且，现房销售下，期房销售的很多套路也不适用了。卖期房，营销很重要的一个工作是造梦，现房销售之后，客户都是所见即所得，以前那些套路彻底不管用了。

未来，营销专业中，营的能力会往开发前期走，销的能力主要看渠道整合能力、服务能力。

更大的挑战是数字化的冲击。近两年，开发商被渠道绑架的声音不时高涨，上渠道成了不少房企唯一的解药，原因有很多，但有一点是确定的：传统营销获客的途径已走入绝境，未来没有数字科技赋能的公司一定是时代和行业的炮灰。

目前，大多数房企只走到了线上售楼处的1.0阶段，没有完成专业和技术的结合，没有成交能力，只有以地产营销专业思维主导的互联网团队建立的数字化系统，才能精准捕捉并判断客户每一个行为动作背后的动机。而既懂互联网又懂地产营销的人，寥寥无几。

信息化人才

如果说物业以前是地产行业的配角，那信息化则是地产开发的边缘岗位，以前，很多房企的信息化岗位跟网吧里的网管差不多。

近些年，信息化越发受到重视，不少规模房企设立了CIO（首席信息官）的岗位，但跟投资总、营销总，甚至财务总、工程总，还是差不少。

去年的疫情，将信息化推上了新高。这种热度，还会持续很长一段时间。

首先，房企已经不是嘴上说说，而是投入了真金白银。

2020年开始，很多房企的信息部门变成了集团的一级部门，同时，信息部门的规模也逐步扩大，很多房企信息部门的人数都超过了50人。六成TOP50房企2020年数字化投入超1亿元，过半数房企的信息部门由副总裁级亲自挂帅。

其次，大部分房企的信息化水平，距离智能化尚远。

目前，我国房地产行业在地产数字化、地产科技领域的投入约为170多亿，市场渗透率大概在1‰，远低于北美15‰的水准。

地产数字化分为三个阶段：在线化，数据化和智能化。目前，绝大部分还处于第一和第二阶段，即便是TOP50房企，6成也还处于第二阶段，只有万科、越秀等少数房企开始在做智能化的尝试。

而且，目前，大多数房企目前都集中在具体的业务场景，只有碧桂园、万科等少量房企，在打通整个企业内部的数字基建，打通企业内部的数据流，把企业的业务流、管理流打通。未来为他房企也势必要走到这一步来。

至于房企旗下的物业企业，这种紧迫性更强，因为，首先，物业管理的很多场景是比较容易数字化的；其次，目前只有20%的物业企业处于数据化的阶段，剩下的都还处于在线化的阶段。

因此，物业公司上市之后，通常会拿出一大笔钱，做数字化的升级。大部分上市物业公司会拿出募集资金的20%，TOP10的上市物业公司则投入30%甚至更高。

最后，很多房企在推进数字化过程中，数字化应用产品偏向于向明源云等公司购买，但总体框架更偏重自研，比如旭辉，采用了自身建立一个小团队，和外部的合作团队共同开发。

在万科2021年的OKR中，6个“O”中就包括了科技赋能。按照万科此前的计划，2021年是数据化阶段的尾声，2022-2024年要进入智能化阶段。

这些，都决定了在未来很长一段时间里，地产信息化人才的需求会水涨船高，成为热门岗位。

资产管理人才

两年前，明源君的一朋友去某准千亿房企任职，发现公司竟然有近百亿存量资产没有有效盘活。这其实是代表了当时绝大多数房企的状态。

但是，这种情况正在快速改观。一方面，拿地门槛越来越高，出于现实考虑，很多房企也要弄点自持物业经营；另一方面，整个行业正从增量开发向存量经营转轨，租售并举很有必要。

存量经营的最高境界是资产管理，这块的人才极度稀缺。因为此前拿地盖楼卖房（住宅）太赚钱，办公楼和商业，能卖就卖，卖不掉就自己经营一下。

去年初，明源君去招商蛇口交流，招商蛇口资管中心总经理、招商REITs投资委员会主席兼董事余志良就指出：

过去，由于商办更多是住宅开发的附属，因此，只能关注NOI的分子，对分母关注不足。但其实分母是十分重要的。分母过大，分子再怎么发力也很难弥补过来。

对此，招商蛇口在已有的基础上继续开发一系列的指标。比如，以前房子好卖，如果一块地配了大量的住宅，多花点成本也可以覆盖，商办赚不赚钱无所谓。以后，商办都要自持，在做前期策划的时候就要将成本分摊、税务安排做清晰的分隔。

而且，这一整套指标体系不只是指导和约束拿地，还会贯穿到资产管理的生命周期的考核。

去年，基础设施建设公募REITs开闸，让很多做商办的地产人也两眼放光。但其实要达到上市公募REITs资本化率的要求，除了提高运营水平，还要提高投资和资本运作的水平。如果收益率太低，那也发行不了，因为没投资者认账。

此前，有标杆房企开出千万年薪挖角商业板块的总裁，逻辑就在于此。

小结

除了上述岗位特别热门之外，传统的热门岗位，比如成本、工程设计岗，多元化拿地等方面的人才需求也依然热度不减。

在热门的岗位上，更容易拿到高薪和晋升，但并非100%，打铁还得自身硬，要一时吃香可能不难，难的是能够穿越周期，持续有竞争力。这需要地产人不断走出舒适区，自我进化。