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地产人注意！总理的政府工作报告，这6句话和你有关
作者：艾振强
前不久，“土地两集中”的消息传出，虽然至今仍未有明细，但可以确定的是，长效机制的三大利器（“三道红线”、“房贷集中度”和“供地集中度政策”）已经形成，也让大伙见识了，如有必要，调控的空间始终存在。未来行业会怎么走？还会否出台新的调控政策？房企和地产人都十分关注。最近，有几位地产大佬在展开自我批评时，都坦言当初误判了形势，导致企业陷入危机。“两会”是一个观察未来政策的窗口，必须要高度重视……昨天（3月5日）召开的十三届全国人大四次会议开幕会上，国务院总理李克强作政府工作报告（以下简称《报告》）。明源君仔细研读了《报告》中与房地产相关的内容，以下，是明源君对《报告》的解读（其中，蓝字为报告原文，黑字为解读）：保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期。3月2日，国新办举行发布会。银保监会主席郭树清在发布会上表示，房地产的问题应该说现在金融化、泡沫化倾向还比较强，现在很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的。第一次是2020年8月16日，在发布于《求是》杂志的万字长文中，郭树清第一次称：“房地产泡沫是威胁金融安全的最大灰犀牛”。文章发布4天后，12家房企代表被召进京，“三条红线”的融资新规被正式通告，给房地产行业的未来，划出了一道清晰的分水岭。2020年的12月份，他重申了这一点，称：上世纪以来，世界上130多次金融危机中100多次与房地产有关，而房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。当月月底，央行和银保监会就联合发布了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度……这一次，当世界多数国家还在加码宽松的货币政策的时候，他却释放了货币政策收紧的信号——今年整个市场利率在回升，估计我们贷款的利率也会有回升。话音刚落，3月3日，上海、杭州调控升级；当晚，住建部主管的中国建设报发布消息：近日，住建部副部长倪虹带队赴浙江省杭州市、江苏省无锡市调研，会商督导房地产市场平稳健康发展长效机制落实情况。看到这里，很多人坐不住了——你这阵势，是要整死房地产啊！这种解读，显然是断章取义了。郭树清除了警告，也指出了问题在缓解——2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，我们相信，房地产的问题会逐步得到好转。如今，李总理在《报告》中再次定调稳地价、稳房价、稳预期，大家尽可以放心了，不要自己吓自己。今年发展主要预期目标是:国内生产总值增长６％以上；城镇新增就业1100万人以上,城镇调查失业率５%左右，居民消费价格涨幅３％左右……去年，受疫情冲击，各国经济都陷入低迷，我国经济正增长2.3%，成为世界主要经济体中唯一实现正增长的国家。经济总量突破了101万亿元，人均国内生产总值（GDP）超过7.2万元，相当于1.05万美元。在对2019年的政府工作报告解读中，明源君指出，按照6%左右的速度再增长4年左右，大约在2022年前后中国将跨越中等收入陷阱、跨入发达国家俱乐部（按世界银行标准，发达国家人均GDP门槛约为1.25万美元）。2019年，我国GDP的增速是6.0%，去年受疫情冲击，只有2.3%，进入高收入国家的行列的时间似乎要推后了。但，安信证券首席经济学家高善文认为，由于2020年世界经济整体下行，预计1.25万美元的高收入国家门槛可能在2021年下调。高善文认为，经济稳健增长叠加人民币汇率升值的因素，我国将大概率在2021年跨过高收入国家的门槛。只要经济稳健增长，房地产就没问题——即便局部市场可能存在泡沫（房价高），只要分母（收入）大了，自然也就消化掉了。这也是高层“希望稳”并且“能稳住”的最大基础。解决好大城市住房突出问题, 通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。万科对全国285个城市做的一项数据研究显示，104个城市的房价收入比，低于国际通行水平（5年的家庭收入可以买一套房）。之所以如此，是因为这104个城市，供应了50亿平方米的土地。相比之下，那些房价收入比超过8-10倍的大城市，常住人口占全国总人口的一半以上，供应的土地只有18亿平方米。今年两会政府工作报告中明确提出“增加土地供应”，近日，市场疯传：自然资源部发布通知，要求重点 城市2021年住宅用地供应“两集中”，公告供应量不得低于近五年（2016 年~2020 年）平均完成交易量。去年4月9日，《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》（以下简称《意见》）。《意见》要求“完善土地管理体制……探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制……”可是，很多地产人表示，过去一年，跨区域的土地指标交易，并没有多少动静。是怎么回事？最近，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《建设高标准市场体系行动方案》，其中对城乡建设用地指标跨区域交易作出了明确要求。这，可以缓解东部沿海重点城市、都市圈城市，及省会城市用地紧张的情况。集中供地，对房企的现金流管理、投资、营销、融 资等方面均提出了更高要求。但还不仅仅止于此。2018年“培育住房租赁市场”被写进了政府工作报告，今年，“培育”市场变成了“切实增加” 供给。此前，中央已要求重点城市在土地供应计划中单列租赁用地，并且明确了供应比例下限，租赁住房的土地供应将明显放量。2015年以来，每个城市都陆续推出数量不等的R4（租赁型）用地，房企通过“竞自持”的方式拿地。目前，仅上海市各大房企自持住宅面积已累计约达200万方。未来，这种模式还将持续，熟稔长租公寓业务的房企，未来拿地会更有优势。政府投资更多向惠及面广的民生项目倾斜,新开工改造城镇老旧小区５.3万个，提升县城公共服务水平。2020年《政府工作报告》提出，新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持管网改造、加装电梯等，发展居家养老、用餐、保洁等多样社区服务。根据住建部官网披露，根据各地上报情况汇总，2020年全国新开工改造城镇老旧小区4.03万个，惠及居民约736万户，超预期！对老旧小区改造，去年4月14日召开的国务院常务会议，明确鼓励社会资本参与改造运营。不过，不少房企认为这个市场规模不大，无利可图。这是只看到表面，而且是以地产开发的思维来衡量。这块市场规模足够大，而且赚钱方式多种多样，关键看你怎么做（详见《4万亿旧改真的来了！这5大赚钱机会，房企一定要抓住！》）。其他不说，老旧小区改造将带动物管行业的市场扩容，40亿平方米是一个超大的体量。万科、绿城等早已介入。最近，融创也入股了愿景明德。成立于2018年的愿景明德，是主攻存量市场更新的创业公司，背后实控人为左晖。成立当年，愿景明德以105亿元拿下北京盈科中心，此后又打造出老旧小区改造的“劲松模式”，一炮走红。根据2020年7月国务院办公厅印发的文件，到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造的城镇老旧小区改造任务。机会还有，而且在逐年扩大，就看你家房企怎么抓住机会了。深入推进以人为核心的新型城镇化战略,加快农业转移人口市民化,常住人口城镇化率提高 到65％,发展壮大城市群和都市圈,实施城市更新行动,完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。这属于“十四五”规划的内容，这里面“人”是关键。相比今年就要干的事情，似乎有点远。但对不少房企来说，改变已经迫在眉睫。以人为核心的新型城镇化战略是什么意思？以今年广东省政府工作报告为例，明源君查阅广东省近五年来的政府工作报告，发现谈到新型城镇化时，今年是广东首次提出要以常住人口为基准合理配置教育、医疗等公共服务资源。这也是我国经济社会发展到这个阶段之后，必然的选择。随着消费成为经济增长的主导力量，近年来各城市的经济组织方式快速由“产城人”向“人城产”转变，经济发展最终要服务于人的生活。在“发展壮大城市群和都市圈”的战略指引下，各城市群大有可为。可是，只会盖住宅的开发商，显然满足不了“以人为核心”的要求。作为城市发展建设的重要参与者，也要跟着转变。如果你只有这能力，不好意思，很多土地，你连参拍的资格都没有。除住宅之外，竞得者需引入国际一线酒店、国际化会议中心、艺术酒店、智慧全产业链中心、国际学校等，并全部自持。商务+商业+产业+教育+住宅……一样不落。这是2019年2月，一宗位于成都菁蓉湖东畔、用地面积近300亩的商住用地的出让条件。这也是为什么，近年来，规模房企纷纷加大了多元化布局步伐的缘故。扎实做好碳达峰、碳中和各项工作。制定2030年前碳排放达峰行动方案……扩大环境保护、节能节水等企业所得税优惠目录范围……实施金融支持绿色低碳发展专项政策,设立碳减排支持工具。碳中和、绿色低碳发展，初看似乎与房地产关系不大，其实不然。去年底，明源君在南京跟朗诗地产总裁助理、供应链管理中心总经理徐爱兵进行了深入交流，当时他就谈到了碳中和。徐爱兵认为，房地产的碳排放占了中国的碳排放40%，如果建的房子不节能、不绿色，要达到碳中和压力还是很大的。按照习近平总书记在第七十五届联合国大会上的宣言，中国将提高国家自主贡献力度，采取更加有力的政策和措施，二氧化碳排放力争于2030年前达到峰值，努力争取2060年前实现碳中和。去年的新冠疫情，让人们对健康绿色住宅的关注达到前所未有的高度。但如果只是房子本身绿色节能，建造房子的材料，安装的设备在生产过程中产生了大量的污染，就不是真正的绿色。事实上，之所以出现新冠这样的黑天鹅事件，更深层次是人与自然，人与环境，人与生物的关系出现矛盾。有一些房企早已在行动，2016年6月，万科、朗诗等房企与阿拉善SEE、中城联盟、全联商会、万科共同发起了“中国房地产行业绿色供应链行动”倡议，承诺以采购杠杆撬动供应链绿化，通过制订绿色采购方案要求上游生产企业资源开采合法、生产排污合规、生产工艺环保，从而实现全生命周期的绿色健康建筑。还没有跟上的房企，是时候考虑绿色供应链的问题了。（作者：明源地产研究院 艾振强） 推荐关注
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