订阅号

反馈

顶部

2021年,房企之间的差距越拉越大了!谁能活下去?
作者:听雨


房地产供给侧改革还在不断加码,从以前的限价、竞自持,到去年的三道红线,再到今年的“两集中”,令众多房企感慨,生存越来越难了。


从既往历史来看,每一次调控加码,都是一次行业洗牌。虽然大家都喊着活下去,实际上房企与房企的之间命运却高度分化。什么样的房企有前途,什么样的房企面临困境?明源君今天做个梳理。


家有余粮的房企

容易获得更多的钱和地


三道红线和两集中,都将推动行业规模集中度再上一个台阶。

土储是房企的未来。能拿多少地,取决于手头有多少钱。三道红线之后,资金将集中在少部分房企手里。


中指院去年的一份统计数据显示,100家不同规模的上市房企中,79家踩了一条或以上红线。银行只把钱借给有钱的房企,有钱的房企会更有钱,而原本没钱的房企会更窘迫。



再者,集中供地的模式下,信息披露更加公开透明,方便房企进行不同地块的综合评估,优质土地的竞争将更为剧烈。


从目前部分城市公布的“集中供地”时间节点来推测,未来三次推地时间的时间大概率会在前三季度。为了保证在当年完成回款,前两季度供应的土地资源将是兵家必争之地。

这些都考验着房企的资金实力。比如一次供应20块或者30块地,房企可以从中挑选两到三块。


值得注意的是,两集中政策中还有一个细节,就是保证供地有增长,增加土地供应量。这意味着,有钱的房企,有机会拿到更多的优质土地。有人调侃,以后土地也有1.5级市场了。啥意思?有钱的房企,可以做倒卖土地的生意。多拿些地,然后卖给那些给在公开市场拿不到地的小房企。


再者,越来越多小房企陷入生存困境,收并购的机会将随之增加。孙宏斌近期在2020年度业绩发布会上就坦言,“这几年公司在快速分化,有的公司有好的发展,有的就直接往下掉生存不了。这一块机会在今后会多一些……下半年相信还会有能买的公司。”

 

规模型房企不仅容易融到钱,而且容易融到便宜的钱。


亿翰智库对2020年上半年40家典型房企融资成本的统计数据显示,融资成本最低为4.01%,最高者达到8.92%,相差一倍以上。其中,尤以央企国企的成本优势最为明显。


2020上半年EH40房企融资成本(部分截图),来源:亿翰智库

 

融资成本的高低,对于房企拿地影响至大。过去,房价单边上行,土储也跟着快速升值;当前,稳字当头,房价增速放缓。只有足够便宜的钱,才能在土拍市场上收放自如。接下来,强者恒强,弱者恒弱的局面必然加速形成。

 

区域深耕型房企,可分市场一杯羹


明源君在此前曾多次提到,区域深耕是地产下半场必然之举。多重政策叠加之下,区域深耕房企的反而多了几分胜算。

 

①拿地和做产品都有优势

供地信息透明化之后,房企对优质地块的争夺将白热化,价钱自然也水涨船高。

较之于外来者,区域深耕房企对当地市场的竞争格局、客群偏好了如指掌,一些别人不看好或者不敢拿的地块他们能从中捡漏,完美避开高价地。


其次,对于不熟悉的区域,房企为了保险起见,通常复制标准化的或者有成功案例的产品,这些产品不一定能与当地客群的需求高度吻合。相反的,区域深耕房企更懂客户,一些别人不敢做的项目他们也敢做,往往能够出奇制胜。

 

②供应链稳定又便宜

同一区域有多个项目同时拿地,意味着设计、开工、开盘的节点也非常接近。供应商资源(比如PC构件厂)、紧缺的建筑材料(比如混凝土)都将成为房企的争夺对象。

区域深耕房企在当地拥有长期稳定的供应商,彼此拥有深厚的合作基础,共鸣度高,效率也高。比如某强房企与8个总包单位保持长达28年的合作关系,双方知根知底,乙方对甲方的信任度非常高,即使利润率只有1%他们都敢做,因为他们知道这家甲方不拖欠工程款,也从不工抵房。


另外,区域深耕可降低房企与供应商合作的成本。以总包为例,在一个城市做十个项目,管理成本要比在十个城市做十个项目低得多,供应商省下来的成本,可以适度让利给甲方。


管理精益化的房企
才能“活下去”

高增长,高利润、高杠杆的时代一去不复返,房企生存发展不得不向管理要红利。内部自我进化的能力,决定了房企未来能走多远。


①项目运营,确保现金流

两集中之后,项目的销售计划要跟着卖地节奏走。根据政府集中推地的时间,来倒推项目回款节点,工程端的供货节奏配合营销节奏也要进行相应的调整。

 

②成本管控,“抠”出利润

利润=售价-成本。


限价的存在,项目从拿地那一刻就已经锁定了售价上限。也就是说,售价是既定的。那么一个项目能赚多少,取决于成本的高低。成本高,利润就薄;成本低,利润就厚。


地产项目的成本主要包含土地成本、融资成本、建安成本和管理成本,前三者占到绝对的比重。房企在拿地和融资的成本管控上都比较被动,能够有所作为的是建安成本和管理成本。这也是为什么,这两年许多房企提出对标制造业,对建安成本和管理成本抠得越来越细。


不过,就现阶段而言,整个房地产行业成本管控依然是比较粗放了,就以建安成本为例,绝大部分项目的建安成本管理仍以“百万”为单位,而在成熟的制造业里面,成本管理已经细化到“元”为单位。

 

③内部管理,快人一步

房企之间的开发能力有差异,从开工到开盘的节奏肯定会有差异,有的可能要五个月,有的可能要六个月,有的可能要七、八个月甚至更长。


而同一体量的房企,尤其是规模型房企彼此间各方面的能力相对接近。土地集中供应之后,同期拿地的项目增加,由于同量级的房企开发周期趋同,极可能在多个环节出现扎堆现象。比如设计方案,政府可能一下子审批不过来,房企只能排队等待。这种情况下,提前一天可以节省许多时间浪费。


如何做到快人一步?

产品体系化,开发流程标准化;组织扁平,流程简单化、内部纵横拉通,提高协同效率,都将是房企提升决策效率不可或缺的动作。

 

产品力强的房企,有机会突围


一方面,由于“外部输血”渠道被压缩,房企更重视内部“自我造血”,回款成为重中之重。


过去几年,为了加速销售,很多房企已被渠道绑架。集中供地一旦落地,极可能导致项目集中上市。如前文所言,由于同量级的房企开发节奏比较接近,将造成同质化产品扎堆上市。房企更离不开渠道了。


而降低对渠道的依赖,只有一条途径,就是走差异化产品策略,跳出竞争红海。


另一方面,借钱难,拿地难,卖货难,房企做项目试错成本比以往任何时候都高。


报团取暖将成为行业的普遍现象,合作开发,委托代建的比重大概率还会进一步上升。

以上,对于产品力强的房企来说,不失为一种新的机遇。不仅自家产品能卖得好,还有机会通过代建、联合开发等方式,进一步做大规模。


接下来,提倡产品致胜的房企会越来越多。地产客研、地产设计将承载更多的重任。

  

推荐关注
明源地产研究院
扫一扫,了解更多详情
明源地产研究院视频号
关注
八点地产学院
关注
狮范区
关注
资管星球
关注
工程一姐
关注
嘉嘉说地产
关注
雕楼
关注
吴建斌财务课
观看
冯仑房企24讲
观看