房地产供给侧改革还在不断加码，从以前的限价、竞自持，到去年的三道红线，再到今年的“两集中”，令众多房企感慨，生存越来越难了。

从既往历史来看，每一次调控加码，都是一次行业洗牌。虽然大家都喊着活下去，实际上房企与房企的之间命运却高度分化。什么样的房企有前途，什么样的房企面临困境？明源君今天做个梳理。

家有余粮的房企

容易获得更多的钱和地

三道红线和两集中，都将推动行业规模集中度再上一个台阶。

土储是房企的未来。能拿多少地，取决于手头有多少钱。三道红线之后，资金将集中在少部分房企手里。

中指院去年的一份统计数据显示，100家不同规模的上市房企中，79家踩了一条或以上红线。银行只把钱借给有钱的房企，有钱的房企会更有钱，而原本没钱的房企会更窘迫。

再者，集中供地的模式下，信息披露更加公开透明，方便房企进行不同地块的综合评估，优质土地的竞争将更为剧烈。

从目前部分城市公布的“集中供地”时间节点来推测，未来三次推地时间的时间大概率会在前三季度。为了保证在当年完成回款，前两季度供应的土地资源将是兵家必争之地。

这些都考验着房企的资金实力。比如一次供应20块或者30块地，房企可以从中挑选两到三块。

值得注意的是，两集中政策中还有一个细节，就是保证供地有增长，增加土地供应量。这意味着，有钱的房企，有机会拿到更多的优质土地。有人调侃，以后土地也有1.5级市场了。啥意思？有钱的房企，可以做倒卖土地的生意。多拿些地，然后卖给那些给在公开市场拿不到地的小房企。

再者，越来越多小房企陷入生存困境，收并购的机会将随之增加。孙宏斌近期在2020年度业绩发布会上就坦言，“这几年公司在快速分化，有的公司有好的发展，有的就直接往下掉生存不了。这一块机会在今后会多一些……下半年相信还会有能买的公司。”

规模型房企不仅容易融到钱，而且容易融到便宜的钱。

亿翰智库对2020年上半年40家典型房企融资成本的统计数据显示，融资成本最低为4.01%，最高者达到8.92%，相差一倍以上。其中，尤以央企国企的成本优势最为明显。

2020上半年EH40房企融资成本（部分截图），来源：亿翰智库

融资成本的高低，对于房企拿地影响至大。过去，房价单边上行，土储也跟着快速升值；当前，稳字当头，房价增速放缓。只有足够便宜的钱，才能在土拍市场上收放自如。接下来，强者恒强，弱者恒弱的局面必然加速形成。

区域深耕型房企，可分市场一杯羹

明源君在此前曾多次提到，区域深耕是地产下半场必然之举。多重政策叠加之下，区域深耕房企的反而多了几分胜算。

①拿地和做产品都有优势

供地信息透明化之后，房企对优质地块的争夺将白热化，价钱自然也水涨船高。

较之于外来者，区域深耕房企对当地市场的竞争格局、客群偏好了如指掌，一些别人不看好或者不敢拿的地块他们能从中捡漏，完美避开高价地。

其次，对于不熟悉的区域，房企为了保险起见，通常复制标准化的或者有成功案例的产品，这些产品不一定能与当地客群的需求高度吻合。相反的，区域深耕房企更懂客户，一些别人不敢做的项目他们也敢做，往往能够出奇制胜。

②供应链稳定又便宜

同一区域有多个项目同时拿地，意味着设计、开工、开盘的节点也非常接近。供应商资源（比如PC构件厂）、紧缺的建筑材料（比如混凝土）都将成为房企的争夺对象。

区域深耕房企在当地拥有长期稳定的供应商，彼此拥有深厚的合作基础，共鸣度高，效率也高。比如某强房企与8个总包单位保持长达28年的合作关系，双方知根知底，乙方对甲方的信任度非常高，即使利润率只有1%他们都敢做，因为他们知道这家甲方不拖欠工程款，也从不工抵房。

另外，区域深耕可降低房企与供应商合作的成本。以总包为例，在一个城市做十个项目，管理成本要比在十个城市做十个项目低得多，供应商省下来的成本，可以适度让利给甲方。

高增长，高利润、高杠杆的时代一去不复返，房企生存发展不得不向管理要红利。内部自我进化的能力，决定了房企未来能走多远。

①项目运营，确保现金流

两集中之后，项目的销售计划要跟着卖地节奏走。根据政府集中推地的时间，来倒推项目回款节点，工程端的供货节奏配合营销节奏也要进行相应的调整。

②成本管控，“抠”出利润

利润=售价-成本。

限价的存在，项目从拿地那一刻就已经锁定了售价上限。也就是说，售价是既定的。那么一个项目能赚多少，取决于成本的高低。成本高，利润就薄；成本低，利润就厚。

地产项目的成本主要包含土地成本、融资成本、建安成本和管理成本，前三者占到绝对的比重。房企在拿地和融资的成本管控上都比较被动，能够有所作为的是建安成本和管理成本。这也是为什么，这两年许多房企提出对标制造业，对建安成本和管理成本抠得越来越细。

不过，就现阶段而言，整个房地产行业成本管控依然是比较粗放了，就以建安成本为例，绝大部分项目的建安成本管理仍以“百万”为单位，而在成熟的制造业里面，成本管理已经细化到“元”为单位。

③内部管理，快人一步

房企之间的开发能力有差异，从开工到开盘的节奏肯定会有差异，有的可能要五个月，有的可能要六个月，有的可能要七、八个月甚至更长。

而同一体量的房企，尤其是规模型房企彼此间各方面的能力相对接近。土地集中供应之后，同期拿地的项目增加，由于同量级的房企开发周期趋同，极可能在多个环节出现扎堆现象。比如设计方案，政府可能一下子审批不过来，房企只能排队等待。这种情况下，提前一天可以节省许多时间浪费。

如何做到快人一步？

产品体系化，开发流程标准化；组织扁平，流程简单化、内部纵横拉通，提高协同效率，都将是房企提升决策效率不可或缺的动作。

一方面，由于“外部输血”渠道被压缩，房企更重视内部“自我造血”，回款成为重中之重。

过去几年，为了加速销售，很多房企已被渠道绑架。集中供地一旦落地，极可能导致项目集中上市。如前文所言，由于同量级的房企开发节奏比较接近，将造成同质化产品扎堆上市。房企更离不开渠道了。

而降低对渠道的依赖，只有一条途径，就是走差异化产品策略，跳出竞争红海。

另一方面，借钱难，拿地难，卖货难，房企做项目试错成本比以往任何时候都高。

报团取暖将成为行业的普遍现象，合作开发，委托代建的比重大概率还会进一步上升。

以上，对于产品力强的房企来说，不失为一种新的机遇。不仅自家产品能卖得好，还有机会通过代建、联合开发等方式，进一步做大规模。

接下来，提倡产品致胜的房企会越来越多。地产客研、地产设计将承载更多的重任。