去年天眼查发布的315房产大数据显示，近15%的房地产企业存在法律诉讼记录。而今年3月百度发布的《2021年315搜索大数据》则分析道，经济发达地区的居民维权意识较强，正在成为置业市场主力军的90后，已经是市场维权的主要群体。

陷入诉讼纠纷，对于任何一个企业来说，都不能称为一件好事。

一是会对品牌形象将产生极其负面的影响；

二是会影响商誉，可能会破坏企业与社会各关联方的良好关系，如合作方、供应商、政府部门等等；

三是万一引起媒体的广泛曝光，还会带来负面的社会影响，局面将更难控制。

因此对于房企来说，加强对维权与诉讼纠纷趋势的把握，做好法律风险管理，降低纠纷发生的概率，至关重要！

过去几年中，房企面临最高发的诉讼争议是哪些？诉讼风控又该从何处优化？今天明源君就替大家来一一盘点！

过去3年里，房屋买卖合同纠纷

是房企最大的诉讼风险来源！

根据德和衡律师事务所的一份统计数据显示，2018-2020年涉及房地产开发企业的合同纠纷约有60万件。其中房屋买卖合同是绝对高发的纠纷领域，相关案件超过30万件，占到总量的一半！

图片数据来源：德和衡律师事务所

最关键的是，这里面有80%属于群诉案件。这是房企最不希望看到的局面，引发群诉将对企业的形象和声誉造成巨大的负面影响。

在房屋买卖纠纷中，双方最多发的争议点主要在于违约与违约金、逾期交房、房屋质量等方面。

图片数据来源：德和衡律师事务所

房企面对的客户诉讼风险主要集中在认购和交房两个环节，这与业内人士平时的朴素感受基本一致。

买卖合同纠纷的7类高发争议

每个房企都应该警惕！

在房屋买卖合同纠纷中，明源君总结出7类高发争议，每一个都值得房企警惕！

高发争议1：逾期交房办证类纠纷占比超过50%！

在所有买卖合同纠纷中，关于逾期交房和办证的争议是最高发的，在一线城市的诉讼案件统计中基本占到一半以上。其中主要的争议焦点和风险有5种：

1. 竣工验收备案表等手续文件滞后，引发争议！

业主在领取房屋钥匙后，以交房手续文件不齐全为由，起诉房企逾期。

从过往判例来看，竣工备案等流程主要是行政管理事项，不影响房屋的实际使用。如果房屋已经通过竣工验收、并且客户已经领了房屋钥匙的，法院基本会视为房企已经完成了交房义务。

针对这类问题，房企必须在买卖合同中约定清楚，任何不影响房屋交付的行政手续滞后，房企不承担逾期责任。

2. 房屋的附属设施有质量瑕疵，业主拒绝收房！

有些楼盘房屋的附属设施出现了质量瑕疵，业主在验收时会拒绝收房，并在争议过程中起诉房企逾期。比如院内出现绿化不平整、公共大堂出现装修瑕疵等情况。

在审理中通常认为，房屋主体没有质量问题时，应该视为房屋已正常交付。附属设施出现瑕疵不影响房屋使用，开发商需要承担修复责任，但不属于逾期。这一点也同样可以事前在合同中明确约定。

3. 政策性停工导致竣工延迟、逾期交楼

这类争议在北京出现的比较多，但各地审理结果不完全一致。有法院观点认为，环境治理是考虑到公共整体的利益，由此造成的停工，后果应该由纠纷双方一起来承担。

有些开发商会通过提供政府发布的大气治理、扬尘治理通知等材料，作为抗辩证据。

但可能还是存在违约风险，不过根据实际情况，违约金的金额可能会适当降低。

4. 开发商没有尽到通知义务，业主不知道交房日期！

曾有开发商没向业主发出书面的《入住通知书》，而是采用媒体公告的形式，来通知业主入住时间。结果业主对交房时间根本不知情，导致延迟收房，引起了争议。

从判例中看，法院通常认为业主有充分了解入住时间的权利。而公告的方式实际上免除了开发商合理的送达义务，上述情况很可能判定房企违约！

因此，开发商在交房阶段务必做好通知工作，避免完全没有必要的纠纷。

5. 违约金数额前后约定不一致

在关于逾期的争议中，还出现过很多关于违约金数额的纠纷。主要是因为前期签合同的时候，经常出现主合同和补充协议、精装修合同中，关于违约金数额和比例约定不一致的情况。

开发商必须要加强销售筹备阶段，最基本的文书审核工作。一定要避免文书前后约定不一致的情况，尤其在补充协议与精装修协议之间不要出现矛盾。

如果碰上逾期类诉讼纠纷，要立马审视这4个问题：

❶关于逾期能不能拿出合理的解释？比如政策性停工、不可抗力等原因。另外开发商在买卖合同中，一定要对可能造成延迟交付的外部原因进行穷举，罗列越细致越有利于降低风险！

❷客户拒绝收房的理由，有没有在合同里有过约定？买卖合同中要对附属设施质量瑕疵、行政手续延迟等不影响房屋实际使用的问题进行明确约定，不视为逾期。

❸客户主张的违约金、赔偿额是否合理？有没有超出合同约定，或不合理地主张利息赔偿？如果是外部因素导致逾期的，要充分提供证据、积极抗辩，争取降低违约金数额。

❹客户主张的违约金、赔偿额计算期间是否合理？交房和办证阶段的逾期时间有没有重叠计算？

高发争议2：虚假宣传隐患很多，约10%的纠纷来源于这里

虚假宣传引起的纠纷数量仅次于逾期问题。一般是由于楼盘宣传内容对客户形成了具体的价值预期，而后期又没能兑现，才引发的争议。主要争议焦点有3种：

1. 宣传中涉及“擦边球”承诺，后期交楼很危险！

过去很多项目喜欢宣传“2+1”、“3+1”、“超高赠送”这类噱头，也就是我们常说的“搭板”、“偷面积”。

这本身是种擦边球的做法，但宣传过程中却大肆强调，这肯定会让客户产生很直观的心理预期。如果建设过程中被相关部门发现，并责令拆除违规部分的话，容易引起客户的激烈反应，诉讼风险很高。

随着部分城市的设计规范和广告法趋严，这类宣传已经少了一些。开发商在宣传时应该尽可能避开这类描述，更不能体现在任何销售承诺内，以免埋下大坑！

2. 前期宣传的社区设施，后期没能兑现，业主很生气！

很多项目前期宣传的某些社区设施，在后期交房时都没有兑现。比如宣传温泉入户，后来发现做不到；或者宣传社区私家网球场，但交房后却变成了儿童游乐场…

这类争议涉及到宣传广告到底属于“要约”还是“要约邀请”的认定问题。业内一直认为广告属于“要约邀请”，公开广告中也会写有免责条款。

但在法院眼里可不完全是这样！许多审理案例显示，如果一个楼盘在宣传中，频繁地强调某一个非常具体的功能或环境特征，把它作为显著卖点。而且对客户形成了特定的心理预期，影响了房屋价格时，那就应该视为要约！

也就是说，宣传卖点越具象、使用越频繁，在诉讼中就越容易被判定为要约和承诺。因此开发商务必把控好风险，不一定能实现的功能干脆不要讲，或者模糊化处理。短短一段免责声明未必是万能的！

3. 合同里关于“要约邀请”的定义条款可能无效！

有些房企会在买卖合同的补充协议中跟客户约定：“楼盘发布的所有广告都属于要约邀请，实际情况以规划验收交付时为准。”以为加上这么一句，基本上可以排除宣传上的风险。

但过去有判例曾经认定，这属于格式条款，实际上免除了开发商自身的责任，又排除了购房人的主要权利，因此这类格式条款可能被判无效。

诸多判例显示，用免责声明和格式条款来排除宣传风险，不一定会奏效。房企必须审慎制定推广说辞，特别是在广告法从严约束后，如实宣传、正当营销变得更重要。

高发争议3：购房协议于合同的效力问题，也经常发生争议

1. 签认购书没有附上买卖合同，客户后续有权反悔！

客户签认购书的时候，必须附上全套的正式买卖合同。否则客户后续是有权以正式合同条款没有达成一致为由，来主张废止认购书的，这一点务必注意。

2. 新政下客户突然失去购房资格，开发商不及时退款也要赔偿！

各地出台新政进行限购、限贷或调整购房条件时，很容易造成一大批客户失去购房资格。这时候如果开发商以各种理由不退房款，很多客户会采取法律手段主张取回。

在过往判例中，开发商一般会被判退还所有房款，并为没有及时退还款项的这一段时间支付利息！

这一类争议其实很容易避免。在客户签署认购书时把合同的解释工作前置，提供全套正式合同供客户翻阅，售楼处的文件公示要求也明确写有这一条。

而在购房政策出现变化时，营销部务必第一时间梳理所有客户！一是保证客户对状况的知情权，以免发生不必要的误解和冲突；

二是快速甄别失去资格或意欲放弃购房的客户！实在无法挽回的，就及时办理退款，以免自身陷入纠纷，产生诉讼成本和利息赔偿的损失。

高发争议4：房屋交付后的质量争议，总是在困扰着房企

在房屋交付过程中及交付后，是纠纷和争议的高发时段，出现问题比较多的是关于房屋的质量和基本设施的部分。

1. 房屋出现明显质量问题，给客户造成了经济损失

交房时如果有细节瑕疵，业主一般不至于去起诉，报给开发商进行整改也就算了。但如果质量实在太差，那买房这种大事儿，普通业主肯定不愿意就这么算了！

在过去的判例中，房屋出现明显影响正常使用的质量问题，如多处渗水、墙皮脱落等现象的；那么即使开发商承诺修复，也还是会被追索装修费赔偿！并且还需要为这套房子潜在的租金损失、物业费损失进行补偿。

2. 基本的水电供应设施不到位，影响房屋实际使用

曾经有项目出现交楼后的供水不到位、水质存在问题，或供电不到位只能使用临时供电设备的情况。这些影响到业主实际生活的问题，同样存在巨大的纠纷风险。

如果查明确实是基础设施敷设不到位的，开发商通常需要面临一定的赔偿，也会因此产生诉讼成本并影响项目声誉。

关于房屋质量问题的纠纷屡见不鲜，这也是为什么交楼入伙环节对于许多房企来说“如临大敌”。要规避这类纠纷，归根究底还是要着眼于工程质量管理，做好一个开发商应尽的职责。

同时要重视与客户的沟通调解工作，及时更新播报各项设施的到位情况与质量证明，交楼后遇到问题及时处理整改。

高发争议5：开发商擅自赠送公共部分，业主表示不同意！

很多楼盘过去喜欢把公共部分赠送给某户业主，以此来提高房源的附加值和售价，比如公共露台、一楼小院赠送等等。

但近年来这样的做法难度加大了，任何在规划上属于社区共有的面积，原则上是不能够由开发商擅自赠送的。如果要赠送，就必须和所有业主都签订专项协议。注意，是所有！

否则，单个业主也有权直接起诉开发商，无需通过业委会。这类争议十分常见，值得引起开发商的高度重视！

但如果是公共部分的功能改变，但空间仍归业主共享，那就好处理一些。比如原来规划是绿地，改建成了休闲广场。那这种情况单个业主是无权主张恢复原状的，除非有足够的业主表决程序。

高发争议6：车位权属没有约定好，要面临很多麻烦

关于车位的纠纷更是多如牛毛！根据《民法典》第二百七十五条规定： “建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

对于开发商来说，和车位相关的纠纷风险，要在前后端都做好功课。

首先在前端买卖合同里局必须约定好，规划中车位的归属和处置方式，最大限度避免争议的空间。

其次在交楼后，开发商要及时行使自身权利，依法对停车位进行统一管理和收费，并向相关政府部门做好备案。

高发争议7：保障房与商品房混建项目纠纷多

这类争议在发达城市和城市更新项目中很常见，矛盾总是出现在保障房与商品房、回迁房与商品房之间，其核心是不同业主之间的权益之争。常见焦点有两种：

1. 保障房和商品房之间建造隔墙，小区环境不能公平共享

保障房业主发现在同一个小区内，自己的房子和商品房之间建造了隔档、围栏或围墙等设施，直接影响了自己享受小区配套和环境的权利，因此非常容易发生纠纷。

关键是，即使隔墙不是开发商自己建造的，而是其他第三方安装的，开发商也仍然会被判定为第一责任人，并承担拆除和赔偿的责任！

因此开发商在交楼后一定要注意，及时留存第三方或业主建造隔墙的证据，积极抗辩。出现纠纷后，主动配合拆除违法隔墙，将纠纷的影响降到最低。

2. 开发商刻意制造环境差异，引起业主不满

有些开发商在前期的项目规划里，刻意制造了环境差异，将更多休闲娱乐、绿化设施集中安排在商品房所在的区域。甚至有些重要配套被放在了单一楼栋当中，从而达到封闭管理的目的，比如某些会所、天际泳池等。

但这会让部分业主认为，社区设施规划不平衡，触动到了自身权益，从而引发社区内的矛盾和冲突。

近年来各地政府对于保障房的建设是非常重视的，对回迁房的落位也有严格的规定，很多都不允许开发商指定区域，对社区品质共享的“公平性”审查也很严苛。

因此在规划上，开发商还是应该更多的去思考均好性，加强物业管理能力。

如果有些业态确实是享受了更好的配套，比如楼盘内可能设置了一栋酒店式公寓，为此打造了许多相关的住客配套等。那么在物业费上就要预留好调价的空间，以平衡各方业主的利益。

建设强大的法律风险防控体系

可以向这些房企学习！

介绍了这么多的高发诉讼案例，多少会令业内人士有些毛骨悚然。要想做好房企的法律风险防控，还是得从管理上下功夫。在法律风控体系的建设上，明源君简单梳理了三个可以着手的方面：

一、全面信息化后的法律风控有如神助！

在法律风控信息化建设方面，佳兆业已经开展了近5年的时间。

佳兆业在我国境内设立了约1500家子公司，这样一个大集团公司的法律风险管理工作是极为庞杂、困难的。如果不借助信息化手段，基本无法实现风控管理的内部联通。

佳兆业的风控信息化主要设计了5大关键系统：

❶ 风险填报系统：每一个分公司的法务人员，都会有这个系统的端口，每周定时填报更新，向集团输入近期的潜在风险，做出预警并启动监控；

❷ 风险计划督办系统：主要显示需要由董事局直接督办的重大事项，设置好每个事项的责任人及完成时间，由集团最高层直接督办；

❸ 风险监控管理系统：针对集团所有子公司或分支机构的诉讼风险进行监控。集团旗下所有进行中的诉讼案件，进度都会登记在这个系统中。从立案、开庭再到结案，逐个环节的数据都会推送到集团；

❹诉讼管理系统：佳兆业作为一个庞大的开发集团，每年面对的案件量很大，其法务部门的业务量与一个中型律师事务所的业务量差不多。

而这个系统则是给到法务部门专门使用的，各层级法务人员根据自身权限，跟进处理各个案件，每个处理环节都要进行详细的填报和跟进；

❺投融资管理系统：主要针对投资并购业务的过程监控，关注各个投融资、收并购项目的合同履约进度和风险判断。

通过以上全面的系统建设，即使如佳兆业这样的大集团公司，也能够实现法律风险的集团化全面管控，解决信息延后和不完整带来的法律风险。

二、建立预警制度，加强风险预警类考核！

完善的风险预警和上报制度，能提升业务部门的法律意识，加强日常风险防范！而旭辉是这样做的：

❶ “风险预警指标库”制度：在旭辉的风控制度中，集团和事业部法务具有一个重要的职责，就是编制“风险预警指标”，并建立预警库。

这个指标需要各个业务部门提前评估和梳理出可能发生的风险点，设计好预警临界值。比如开发进度延后预警、合同履约风险预警等等。

❷ 业务部门预警上报制度：根据法务建立的预警库，业务部门负责对具体的风险指标进行监控。一旦任何指标达到了预警临界值，必须立刻上报集团，并着手制定应对策略，交法务审核备案。

❸风险预警考核制度：针对法务部门的考核，旭辉设置了一条参数：考核得分=已预警的风险事件数量/实际发生的风险事件数量。这条指标就非常直观地反映出，法务部门对于实际风险的控制成效。

3. 加强一线部门法律意识培训，并提供专业支持

除了制度建设外，加强对项目一线的法律意识培训，是更直接的风控方式。

碧桂园就非常重视对于一线团队的风险控制，集团会定期更新培训材料，由区域法务总亲自针对当地项目的高发纠纷和潜在危机事件，做出针对性的培训。

对于前线遇到的疑难问题，集团法务部门要及时开展相关研究，协助一线团队制定应对策略，真正起到专业支持的作用。

结语

房子关系到每一个消费者的根本民生问题，因此也更容易成为投诉和法律纠纷的重灾区。

这背后也透出了房企面对的诸多司法与经营风险，大房企们每年为此付出的处理成本是十分高昂的。

因此，管理好诉讼风险对于房企来说太重要了。这不仅要求房企谨记合法合规经营，重视与客户的沟通，还对房企的风控管理体系提出很高的要求。

陷入纠纷的房企，在拿起法律武器的同时，还要认真分析研究事件的发生、发展和爆发的过程。然后积极优化企业内部的风险管控方案，力争未来将危机都消灭在萌芽壮态，这才是长效的风控方式。（本文部分数据及案例根据德和衡律师事务所发布的公开报告整理）