这几年，虽然商品房的销售还在不断创出新高，但很多房企感觉越来越难，百强暴雷也频频出现。政策调控当然是很重要的一个原因，但最根本的原因是，中国房地产行业的逻辑已经发生了重大变化：过去，开发商是享受城市化、人口的红利；未来，开发商需要为城市创造红利！

因此，近年来，规模房企纷纷宣布转型“城市运营商”，从过去盖楼卖楼的一次性收割模式，转向产城融合，持有并长期运营优质资产的“长期主义”模式，通过促进产业发展来驱动城市升级。这其中，做商办是很重要的一块。不过，做得好的并不多。去年，新冠疫情冲击下，北上广深的写字楼空置率都急剧飙升。

但也有一些佼佼者，比如万科杭州。戴德梁行杭州、南京及合肥公司总经理汤耀光表示，2020年，万科在杭州的写字楼年租赁净吸纳量近7万平方米，占据全市租赁规模的1/3，在开发商中位列第一。今年一季度，其产办业务继续保持强势，办公销售整体业绩在杭州排名第一，明星项目未来天空中心和运河万科中心的销售额，在未来科技城板块和运河CBD板块均为单项目板块第一。

疫情冲击下，万科杭州为何还能取得如此业绩？下面，明源君就来一一拆解。 

以空间为载体，整合资源，打造生态

推动企业创新和产业孵化

形成了“产品与服务”的价值全闭环

做城市合伙人，推动产业与城市新生发展，最重要的是要与城市的节点契合，与所在区域的需求深度捆绑。

现实中，很多开发商确实也是这么做的，产办项目也做得高大上，但最终效果一般。原因在于，对产办项目来说，规划只是最简单的一步，难的是通过场景打造、导入资源、综合运营，激活整个园区生态。

万科杭州产办通过持续探索研究、完善，已经形成了包括“办公空间、办公服务、生态系统”3大维度的“产品与服务能力”。三者互相对应承接，成为助推产办多业务产品打造、赋予产品持续领先性、提升行业领先优势的“核心引擎”。

一、物理空间满足不同企业的需求，通过多元配套和开放场景，激发园区的创兴活力

万科杭州产办根据企业“种子期、初创期、成长期、成熟期、龙头期”等不同企业或同一企业的不同发展阶段对办公产品的不同需求，打造了中心系、产业园等多条产办产品线及标办、独栋等不同产品类型，满足企业的不同需求。

浙江省著名炊具品牌“炊大皇”选择未来天空中心，正是看中了独栋办公产品可以满足其“总部办公+旗舰店”的需求。

▲未来天空中心独栋效果图

smart全球唯二的营销中心入驻奥体万科中心，除了看重钱江世纪城的核心板块优势、项目立面、江景景观外，还跟奥体万科中心可以满足其落地“前店后厂”的模式有关。

▲奥体万科中心实景图

办公场所，是企业的脸面，因此，但凡有条件的企业都十分重视办公楼的选址。万科杭州产办打造的每一座万科中心，都是区域内地标建筑。

坐落于拱墅区汽车互联网小镇核心区域的运河万科中心，在充分考虑了“汽车互联网产业”企业的特殊需求之后，除甲级写字楼，还配置有缤纷商业、人才公寓、会展中心、汽车博物馆、主题酒店等。简直是为产业“量身定制”，因此迅速得到了世界500强、上市公司等头部企业的青睐。

▲运河万科中心实景图

世界500强物产中大集团旗下重要成员企业——物产融资租赁的对接人就直言，团队在拱墅区和其他板块考察了多处楼宇，规划和产品硬件等条件都不尽人意，但在见到运河万科中心的第一眼，就被其颜值所吸引。

▲运河万科中心实景图

酷似汽车仪表盘的标志性建筑是“创新体验中心”，不仅造型极度贴合小镇定位，汽车还能沿坡道开上屋顶，建构出全新的体验场景，宝马、蔚来等汽车品牌，争相将其作为新车首发的超级秀场。

当然，让物产融资租赁从一见钟情到最终入驻，还是完善的配套、园区产业生态优势等。

万科杭州产办还充分研究不同类型的办公人群的工作及生活习惯，匹配相应办公商务配套、场景和服务（如下图）。

▲坤和万科·黄龙万科中心k-lab商场

在未来天空中心，万科杭州主动自持可售商业，并与二期商业MALL进行统筹规划和招商，确保交付后的园区运营品质及企业的配套需求。

与此同时，每一座万科中心都设置了公共的办公空间作为星商汇给企业客户做展示/会晤/接待使用，也可以让创业者“拎包入驻”。

以即将落地的未来天空中心为例，其设置有近500方的创新服务空间，这将成为万科未来创业场景单元的“集大成者”：硬件上，配备了移动工位、冥想区、茶水区、多功能会议室等多样的创业空间；软件服务上（后面还会提到），万科会把此前在坤和万科·黄龙万科中心、运河万科中心等项目中积累的场景打造经验、把以“星商汇”为载体构建的服务运营能力，无缝连接进这个未来创业场景中。万科杭州一定程度上“牺牲”了自己的租赁/销售面积，为的是更好地服务城市中的“万物生长”。

此外，万科杭州一贯主张开放共享的理念，主张园区向城市和市民开放，以无边界的设计理念，构建多元化的交互空间，激发园区活力，成为未来城市理想单元。

比如，坤和万科·黄龙万科中心采用“嵌入城市”的规划，不设围墙，用4条街区与城市主干道学院路与文三路、工专路形成链接关系，以体块结构和网格化园区，制造人流聚点，将周边人居系统、办公系统、商业系统激活。

▲坤和万科·黄龙万科中心“以人为本，开放城市边界”

在杭州的每一座万科中心，都种植了吉野樱，既是园区商业的时尚外景，也是园区里的上班族和路过行人的网红打卡区。

▲坤和万科·黄龙万科中心樱花实景

还有在奥体万科中心规划的“亚运观景台”等，也会尽可能增加园区的活力和互动性。

硅谷，谷歌、Facebook等创新产业的总部园区都对外开放，人们可以随意进出，多元文化充分碰撞，城市产业融合共生，使得产办园区成为一个温度、有活力的“城市理想单元”。

二、精准、高效的专业办公服务，让入驻企业进退自如

精准、高效的专业办公服务是产办项目核心竞争力的重要组成部分。而这恰恰也是万科杭州的强项。

众所周知，万科物业是国内物业领域的领跑者。当然，普通住宅跟商办的物业管理有很大差别，为此，2018年，万科物业推出了“万物商企”子品牌，2019年又与戴德梁行成立合资公司万物梁行。

强强联合，不仅让万科在商办物业管理领域的规模快速扩张（双方融合10个月，业务就覆盖了149个城市，服务项目超1140个，管理面积超1亿平方米），而且服务能力也大大增强。毕竟，诸如阿里巴巴的51个项目、腾讯在深圳的滨海总部，小米、字节跳动等一大批数字经济巨头，爱马仕、香奈儿在中国的旗舰店办公区，高盛在中国投资的写字楼、沃尔玛在中国的冷链物流等，都由万物梁行提供管理和服务。

▲‍万物梁行服务企业

目前，万科杭州产办以“初识、初体验、签约、交付、装修、入驻、运营、 退租、迁出”9大触点为核心，已经形成“9阶段66触点139制度运营服务体系”。

以自持运营的坤和万科·黄龙万科中心为例，其拥有39项酒店式大堂服务体系、标准化企业入驻仪式、10+全周期企业生活攻略等服务标准，让入驻企业进退自如。

也是因为高效、灵活、多维的服务体系保障，今年3月，浦发银行创新实验室在黄龙万科中心落地，其在全国总共准备落地4家，杭州之所以成为首家，就在于黄龙万科中心提供了定制化装修服务，加快了其落地速度。

三、整合各方资源，打造全维度的商办生态系统，推动企业创新和产业孵化

当然，企业入驻到万科中心，最核心的痛点是怎么做成业务，怎么做大做强。如果只是将企业招进来，然后等着收租，这种模式一定玩不长久。

只招商，不整合，一方面，对整个社会来说是零和博弈，无非是把本来属于别人的租户抢到了你手里；另一方面，你不能给它赋能，也失去了租约到期后保留客户的核心竞争力。

万科中心成长的过程，就是帮助企业成长的过程——

经过6年的发展和沉淀，万科杭州已经拥有庞大的企业资源，比如，房地产生态里，可以吸引合景泰富、易居等上下游企业；TMT行业有蚂蚁金服、蘑菇街；金融行业有浦发银行、北京银行、工商银行等；教育产业有新东方杭州总部；汽车产业有物产融资租赁、科技型独角兽T3出行；高科技研发产业有北斗+精准定位设备制造商中海达、半导体产业投资集团博思海泰、知名药企华东医药……

这些企业本身的能量极大，一旦入驻，就能吸引上下游企业，形成产业集群。比如，运河万科中心主动贴合项目产业定位，引入了世界500强企业物产中大，迅速形成了汽车互联网产业集群；蚂蚁金服入驻黄龙万科中心6年，不仅吸引了大量上下游企业集聚，而且通过解决知识型企业知识协同创作与分享“低效”的痛点，促进了语雀的孵化。

万科杭州产办还在踏实的打造运营服务平台——星商汇及一年一度的发条节，有了这样的催化剂，让产业内部，企业之间，乃至政企之间，碰撞出了大量火花。

星商汇是万科在商办领域打造的全生态产业服务平台。目前，万科杭州星商汇拥有200+会员企业，包括华为、微软、蚂蚁金服等，涵盖2大行业圈层，1个市级科技企业孵化器，已举行60余场企业服务活动，1000+企业创始人或高管参与。2019年，得到大学杭州唯一校区入驻万科中心，并与浙大EMBA战略合作，未来企业高层的思维碰撞会更频繁。此外，星商汇还与20+第三方服务资源达成战略合作，促成70+资源链接合作，实现60+真实企业服务。

▲浙大EMBA私享交流活动活动图

今年，运河万科中心就已经为园区内的3家企业提供了融资对接服务，帮助解决了融资难题。

万科杭州产办，不仅在物理空间上关注客户需求，还在筹划“发条系列”，黄龙万科中心的发条龙、LOFT49的发条蛙等，以“发条精神”致敬创新创业，为园区的活力创业场景注入灵魂。

每年一届的“发条节”，从2017年举办至今，更是搭建了全球创新企业之间，政企之间的交流平台，促进创新要素的流动，有机衔接的创业创新生态系统，成为拧动城市创新发展“发条”的强大动力。

以办公空间承载办公需求，以多维服务整合政府、产业、金融、人才等各方资源，打造全维度商办生态系统，推动企业创新和产业孵化，万科中心由此完成了“产品与服务”的价值全闭环。

做城市合伙人，与城市共兴

万科杭州产办将进入高速发展期

万科杭州这种产办开发模式，对企业超前规划的能力、整合政商关系的能力，复合业态的综合开发和运营能力都有很高要求。但是，每一个项目的落地，都会进一步产生复利增厚实力，助推企业快速发展。

一是其已经形成了规划和落地产业的核心能力

在产办业务场景构建上，万科杭州用6年时间，成功闯入产城融合开发运营的第一方阵。在这背后，是决心也是能力。万科杭州整合各条线力量成立独立的“业务军种”，专注专业做好产办项目的开发及运营服务。结合城市产业规划，通过产业研究、产业拓展、发展规划、招商培育、产业运营、产业投资六大能力，以前瞻性理念推动城市产业转型发展。

去年，疫情大考下，商业、办公楼租赁市场难掩疲态，不少租户、业主陷入困境。但黄龙万科中心2020年租赁吸纳量5.3万方，成为全杭州项目排名第一，奥体万科中心首年出租率超90%！

这些，正是地方政府最渴求的。这也是万科杭州面对大型复杂项目，甩开竞争对手的核心砝码。

二是产办可以跟其他业态形成很好的共振

一直以来，万科致力于提供好产品与好服务。因此，在巩固住宅开发和物业服务固有优势的基础上，万科将业务延伸至商业、长租公寓、物流仓储、教育等领域，产办同样是万科践行“城乡建设与生活服务商”战略的具象表现之一。

以未来天空之城为例，这是一个TOD项目，总体量达134万平米，通过地上地下一体化开发，集产业办公、商业、住宅、文化中心、体育中心、教育、邻里等多重业态于一体。在产业办公空间工作的人们，可以在步行范围内解决所有生活所需。

这种多业态、多配套、产城融合的复合空间，让TOD拥有更浓的活力，同时，这又会反过来让入驻企业的员工，工作、生活更加便利。

三是除了增量市场之外，存量市场也十分巨大

在多样化产品进军增量市场之外，万科杭州还运用同一个理念，对不同类型的存量资产进行改造和提升。

2018年，万科联手杭实集团围绕城市更新打造LOFT49项目，通过创意办公、创意街区、创意市集、文脉展场和艺术展演等多功能，焕新城市面貌，激发城市活力。

自1998 年商品房改革以来，中国房地产总市值已超过300万亿元人民币，并仍处于不断增长的状态。即使按每年 2%的城市更新速率来计算，城市更新已经迎来6万亿元级的崭新市场。

万科杭州产办也将通过以LOFT49进行城市更新能力沉淀，走上新的十万亿级的黄金大赛道。

事实上，万科杭州早已绘制了新的宏伟蓝图：在未来三年的“亚运周期”中，通过城市共兴、体验新兴、活力创兴，投身杭州产城融合赛道，共建美好杭州。产办是其中极其重要的一环。

小结

一直以来，有不少人迷惑：万科凭啥总能穿越周期，勇立潮头？想发力时，单月说干上千亿就干上千亿。郁亮的预判为什么最后都对了？答案有很多。但明源君认为，万科杭州产办的冰山一角告诉我们，最接近真相的答案是：万科永远紧跟历史的脉搏，将自己嵌入时代发展的伟大进程中，做城市的合伙人，坚持长期主义，想城市之所想，最终得到了源源不断的回馈。