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注意!有这些迹象的房企,离倒闭不远了
作者:若可


最近,某房企一位老总公开表示,地产行业最大的问题就是太过关心政策和经济形势,对企业内部的产品和管理等却关注太少。大家坐在一起,谈的都是金融政策,经济走势,却基本不交流新产品、新专利或者生产上的新突破。地产人好像一个个都成了经济学家。

 

其实这也可以理解。中国房企地产过去的二十多年时间里,吃的是土地红利和金融红利,从拿地盖楼就能赚钱,到敢加杠杆就能上规模,很多房企因为踩对了节奏一飞冲天。

 

而今,两大红利褪去,大家才将眼光放回到经营管理上,“管理红利”也成了地产人张口闭口都在谈论的词汇。


碰巧的是,最近明源君和一位从制造业转行过来的地产人交流,其表示,别看很多房企好像高大上,开口闭口不是“对标制造业” 就是“管理红利”,其实在内部管理依然很粗放。对此,明源君也有同感,有些房企,基本功不扎实,却喜欢跟风扯一些高大上的名词装饰自己。下面明源君就来说说房企内部目前比较突出的一些问题。

 

离一线太远

对客户需求不了解


某百强房企在内部推出了一项服务审计机制。让工程、设计到交付半年以上的小区看一下,看看设计初衷与实际使用之间的还原情况,同时与业主近距离接触沟通。

 

这个动作执行下来,令大家感觉非常意外的是,客户想要的不是想象中那么复杂,他们更加希望的是,房企把那些基础功能做得精细、更符合使用习惯。

 

房企自以为走在时代前沿,整天标榜做了很多前卫的功能和设计等,结果发现,连客户最基础的功能需求都未能完全满足。如果不走近客户,根本意识不到这个问题。比如某项目做客户回访,发现客户吐槽得最多的竟然是淋浴房的尺寸不合适,使用起来不方便。


很多房企对这些最基本的功能点并不关注,整天忙着研究更高级的功能,比如怎么做得更智能,至于智能化功能是否为客户所需要,根本也没人说得清楚。深圳某豪宅项目的业主就因为担心隐私泄露,要求开发商关闭家门口的智能安防摄像头;还有某项目的业主花了几千万买了一套房后,又另外花了300多万将开发商自己配的智能安防系统,全部换成了Sanvant的定制开发系统,所有的数据不上传到公域,以保护隐私和数据安全。

 

出现这类情况,是因为房企距离客户太远,对客户不了解,对市场不了解,对现场不了解。


某房企首次进入一个三线城市,就在该市的县区做了一大批256㎡五室两厅三卫的平层产品。这个产品此前在一线城市很抢手,结果在这个三线城市却惨遭滑铁卢,有钱人宁愿买个小别墅,也不愿买个高容积率的大平层。项目成了富人看不上,穷人买不起的鸡肋。

 

人很容易依赖既有的成功路径,导致对于当前现实判断失误。这也是为什么,一些房企在进入新城市之前,要派一个团队过去“驻扎”,在那住上几个月,深入体验当地的风土人情,这样才能保证做出来的产品接地气。


盲目乐观

还在拍脑袋决策或者赌政策


这段时间全国多个城市集中供地,一些房企大出风头。结果也就抢到地那一刻是开心的,随后很快便整个公司乌云盖顶。


明源君了解到,一些房企在热点城市拍地拍得热火朝天,回去后认真一盘怎么样都算不过账,现在很多在请求退地,有些签了协议的也在反悔。


正所谓拿地一时爽,事后心慌慌。投资前的数据测算可以极尽美化之功力,拿地后可是每一分钱都真金白银。

 

仅从拍地这件事就可以发现,时至今日,仍然有房企在重大事项上冲动决策。相反的,这次全国集中供地,很多城市看不到一些top房企或者一些本土龙头的身影,不是他们不拿地,而是他们立场很坚定,算不过账的坚决不拿,招拍挂市场不好玩就另辟蹊径,跟政府勾地,或者是收并购,寻找新的生存模式。

 

毕竟,1%~2%的利润率,不是所有房企都能扛得住的,一不小心就亏本了。有房企掌门人就表示,1%~2%的利润率成了常态,而4%利润率的项目要靠抢,地产现在已经没有红利可言了。过去地拿贵了,放一放等着升值,成本就盖住了。现在几乎已经不可能了。

 

类似的,还有打着产业噱头拿地做项目的。以前很多房企以产业/商业的名义低价拿地,住宅开发卖完了,剩下的商业产业烂尾了。


现在还想着故伎重演,已经不可能的。地方在这方面拿捏得死死的,比如规定,综合体必须投资额达到25%,住宅才能开始预售,最后两个批次必须综合体封顶才给拿预售证;有的地方还要求商业和住宅必须同步开工,商业体出正负零了,住宅才能开始预售。

 

以商业产业为噱头忽悠性拿地的操作已经行不通了。房企拿地如果没有算好账,还在博弈政策放松,最终必然竹篮打水一场空。现在环境下,仍然凭经验决策,凭胆大做项目,风险将非常大!

 

喜欢走捷径

做事不肯下苦功夫


有房企老总就指出,房企最大的问题就是太聪明了,凡事喜欢走捷径,不肯下苦功夫。比如,搞设计及工程标准化,就找很多别人的标准文件,然后把那些好实现的条文汇编成自己的标准文件。定标准的时候就投机取巧,落地的时候再打几分折扣,产品怎么可能做得好。

 

再如,做产品的时候,表面功夫做得溜溜的,真正的质量通病却不抓。


事实上,不止一位地产老总表示,产品只要肯下功夫,没有抓不好的。

举个简单的例子,谁最关心地产项目的质量?不是一线工程师,不是项目总,更不是施工单位和监理,而是购房者。房企担心一线不落实标准,甚至在数据上弄虚作假,那敢不敢让购房者自己来监督项目?比如引入更多环节的工地开放,比如在房间内安装摄像头,将精装全流程透明化?


再如,施工所用的材料及部品,很多项目都曾苦恼供应商以次充好。事实上,如果流程抓得够紧,这个问题基本上可以避免。比如是否严格样板先行制度,要求样品必须严格执行设计封样、招标封样、施工封样三个步骤?是否确保三大样板一致才开始样板施工,是否严格执行,实体样符合要求才开大货工?

 

更可怕的是,房企内部一旦形成存急功近利的风气,员工也会跟着浮躁,不走正道而是喜欢抄捷径。比如有些房企人际关系太复杂,管理层官僚化,下属跟领导出门要帮着着拎包、端水杯,下车的时候要帮开车门,一起搭电梯的时候要时刻紧张的盯着的按钮等等……这种阿谀拍马的风气盛行,真正踏实做事的员工也留不住

 

形式主义盛行

内部运作效率低下


某房企一次旁听会议上,老板向现场参会的一位博士提问,博士一张口,蹦出一大堆的专业名词,令在场的人云里雾里,不明觉厉。老板听了,直接说,“不要掉书袋,要讲了大家都能听懂”。

 

这就是把简单的事情复杂化的一个缩影。型的还有,有时候明明几句话能说明的事情,非要召集所有人开个会。


一位地产运营人就表示,地产996真的不是盖的,最近已经连续两个月没有早于晚上九点下班,天天一到公司就开会,长的会议要开半天,短的也要一小两时。连周六日都有会要开。

 

早上9点开会,晚上7点散会。散会后才开始正式上班,就算不太忙,也要凌晨12点才下班。所以,如果能在6点下班前准时散会,他会非常高兴。因为上班时间净用来开会,下班了才有时间干活——当然,加班的一部分工作就是准备明天开会的事。

 

这可能是比较极端的案例。不过,会议多这种情况,地产人几乎都感同身受。有地产人就反映,会议是一回事,最怕的是开了半天会什么成果都没,还是回去各自讨论,隔天再开一次。


开会漫无目的,关键事情没人拍板,有结果却没人执行,这是当前很多房企内部都存在的现象了。拉了一堆人坐在一起,花费半天时间来开会讨论,结果,开了个寂寞。

 

缺乏一致目标

团队内耗严重


有地产人跟明源君交流时提到一个现象:公司内部各职能线的绩效考核都达标,但是项目最终效益并不好,项目不赚钱不说,客户投诉率还很高。


问题就出在,大家都是在为自己的绩效而干活,而不是为项目盈利目标而努力。也正是因为缺乏一致目标,各部门才会各自为战,各人自扫门前雪。

 

不少地产人都跟明源君吐槽过,公司内部一些部门“特别难沟通”,只要是跟对方没太大关系的事,就是想要对方回一句话都难。


设计只顾着出图;成本只顾着省钱,招采只盯着便宜的单位;工程只管现场,不管前期的图纸沟通……甚至就连总部职能,有些中心总连自己管辖的职能都还不甚清楚。这种情况下,内部管理的效率怎么可能提得上来?

 

一个项目如此,整个集团也是如此。

这次集中供地便可见一斑。很多区域明明知道地块算不过账,还是想方设法先把地拿到手。为啥?因为区域土储严重不足,再不拿地团队可能面临解散,或者区域公司要被降级。为了保住自己的饭碗,先把地拿了再说。

这对房企来说是非常危险的,过去拿错一块地可能就是少赚点钱,现在拿错一块地,可能拖死一家公司!老板与管理层,部门与部门之间不能形成共识,达成统一战线,可能成为埋在房企内部的一颗定时炸弹。


小  结


很多房企口头上喊着变革,事实上无论思维还是行动上都还停留在以前阶段。干打雷不下雨,是解决不了问题的。毕竟,穿新鞋走老路,走不到新的目的地。


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