疫情防控常态化！做不到这4点的地产项目越来越不好卖了！

作者：老胡

这段时间广东地区又出现了疫情反复的状况，从传播链摸排到全民筛查，原本以为生活已恢复正常的居民们，心又悬了起来。距离疫情爆发已经过去一年半，我们似乎不得不接受防疫成为常态化的事实……

疫情后，我们能明显感觉到全民健康意识的大幅提升，购房者看待住宅社区的观念也随之发生了很多变化。

过去的住宅项目打出“健康、智能”的卖点，顶多是一个加分项。而经此一“疫”，与“绿色健康”相关的配置，将会成为客户心目中的标准项。

今天明源君结合多家房企的研究动作，来为大家梳理一下，在疫情防控常态化下，未来的住宅社区应该怎样构建核心竞争力？

总体而言，疫情下绝大多数居民对目前居住的房子和社区，都存在各种各样的不满。赛拉维推出的《助家战“疫”大调查》中显示，有接近6成客户打算立刻换房。

明源君今天总结了在疫情防控常态化下，住宅社区最需要优化的4个部分。它们分别是社区功能规划、社区智能化管理、居家健康系统以及物业服务，下面我们就逐一展开探讨。

社区功能太单调

只能看不能玩的“花园”必须淘汰

疫情刚爆发时的全民居家隔离的日子，成了一段全国居民的集体记忆。在家呆着吧，孩子上网课和自己工作相互干扰；下楼放风吧，又无处可去，只有老年康体设施可供消遣。

到那个时候许多人才察觉到，一个休闲娱乐功能齐全、老少青宠皆宜且注重消杀清洁的“互动型”社区，竟然一种刚性需求！

新城在疫情后曾做了一项研究，显示客户对社区散步空间、健身设施和游乐设施的关注度大幅提升。

一、居民康体意识提升，要求增加运动设施的呼声很高

许多人在疫情发生后，都在健身锻炼方面开始有所行动，而这个趋势何恩可能在疫情平复后仍然长期保留。这就反过来要求住宅项目在做社区规划时，必须重视运动功能的植入。

首先环社区跑道已成为许多项目的标配；其次在健身设施方面，室外可以采用固定式的训练设施，如单双杠、力量吊环、跳远测量区等功能。室内健身则可以充分利用架空层，实现健身盒子、自重训练软垫区、攀岩墙等多种功能。

△万科合肥项目架空层健身区（图片来源：诺特拉斯景观软装）

二、分人群规划活动区域，老少青宠都要有去处

要做到老少皆有所乐，就必须在规划上注意人群喜好的划分，让每个年龄段的居民甚至是小宠物，都能找到适合自己的活动区域。

位于厦门的龙湖春江郦城项目，就按照孩童的年龄段，做了十分细致的游乐区划分，打造了一个全龄无忧的户外活动区，并与老人康体区进行了结合，便于老人家照看孩童。

△龙湖春江郦城户外活动区（图片来源：景观周）

融创在其“归心社区”体系中也详细规划了专属于老年人的活动线路，让老年人能够安心参与到社区活动中来，功能包括太极课堂、棋艺切磋、国学讲堂等。

△融创归心社区-融创汇理念（图片来源：融创中国）

此外随着养宠物的家庭越来越多，不少房企开始规划出萌宠专属活动区。归心社区体系中就包括了独立的宠物活动场地，并提供休憩区、宠物便便箱等。宠物集中活动也能避免吓到其他害怕动物的业主，做到互不干扰。

△融创归心社区-萌宠区理念（图片来源：融创中国）

三、增加兴趣导向型配套，强化社区新奇体验

仅仅是提供活动场地已经没有竞争力，为了进一步丰富社区功能，许多房企开始推出兴趣导向型的功能配套。比如社区农场、共享厨房、图书馆、植物课堂等，进一步增添了业主生活的乐趣。

苏州的旭辉铂悦犀湖就曾经为“小业主”们举办过自然课堂活动，让他们提着竹篮、领取任务，在社区内开展“植物寻宝”。通过植被多样化种植与社区活动运营的结合，实现寓教于乐，做到人与环境的亲密融合。

△苏州旭辉铂悦犀湖自然课堂活动（图片来源：旭辉江苏区域）

四、消杀措施需强化，防疫仍是第一要务

在目前的疫情态势下，防控仍然是第一要务，在园林各处增设自动喷洒式消杀设备，同时保持人力消杀的频率，仍然是有必要的。尤其是针对使用频次较高的座椅、健身设施等，需要更加仔细地消毒。

在中高端项目里，可以考虑在必要时期引入“三重入户消杀”系统，即在小区大门、入户大堂和电梯厅三处，全部设置消毒站，配备消毒地垫、全身消毒喷雾及紫外线消毒灯等设施，确保最严密的灭菌消毒。

而在小区游泳池这种人群聚集、密集接触的场所，可以采取预约限流的方式来加强管理，并增设测温设备，提高消杀、换水频率。

此外，许多居民仍然会担心在社区内的主要活动点，会形成人群聚集、交叉感染的情况。因此未来在景观规划上，以小景观、多组团的方式来分散休闲人流，也能够成为一个长效防疫、增加业主安全感的方式。

归家动线让人心慌

从无接触归家到消杀设施，都必须升级

疫情下国民的消杀意识达到了前所未有的高度，许多人在疫情间的痛点就是出门进门都担惊受怕，对任何潜在的病毒入侵机会都非常敏感。

这种防控意识和卫生习惯，是一种长期的心理影响，会带到未来的置业观念中去。因此，对无接触归家系统、消杀设施进行优化，是所有住宅社区的当务之急。

一、无接触系统是刚需，电梯尤其要抗“疫”

下面这张图相信很多读者都不陌生，疫情期间出门时，我们感到任何一个需要皮肤接触的地方都存在风险，十分没有安全感…

△图片来源于网络

因此无接触式的归家系统，被提到了很重要的位置，也是最可能成为长期标配一个社区优化内容。

金地是最早提出“无触碰归家社区计划”的房企之一，这个体系在金地北京的在售项目中已经全部完成了升级，通过多项科技加持，实现了业主归家的0接触。

△金地无触碰归家社区计划（图片来源：金地集团）

电梯作为密闭空间，是许多业主最警惕的地方，增加通风排气口是最基本的。而紫外线灭菌灯、大功率换风电机也是升级必选，目前已有不少头部房企开始采用。

感应式紫外线灯能够自动在无人时开启消毒模式，而在特殊时期还可以调整电机档位，加大轿厢内换风量，能够进一步降低电梯内的感染风险。

△金地无触碰归家社区计划（图片来源：金地集团）

要实现0接触归家，成熟的智能门禁管理系统、自动开闭门系统、智能呼梯系统是必不可少的。通行方式有人脸识别、app操作和刷卡三种主要方式，其中最便捷的是人脸识别。目前许多项目已经实现了人脸识别和测温功能的结合，进一步提升了便捷程度。

二、外来人群动线分流，减少人员交叉接触

疫情期间还有一点最不方便的，就是外卖员、快递员等外来人流的动线交叉问题。本身防疫期间出门采购就不方便，而配送人员又有携带病毒的风险，对业主的生活起居造成不少影响。

对此，很多社区开始引入双面快递柜、外卖柜。早在两年前，双面开门的智能快递柜就已经面世，可以让快递员在社区派送包裹，而业主在社区内收取。

△丰巢双面快递柜使用演示（图片来源：物流搜索）

这个设计轻松提高了社区人流管理的科学性，大大减少了物业的安防工作量，也能提升业主的安全感，值得作为社区标配。

户内空间不够洁净

健康科技必须覆盖全屋

艾瑞咨询去年的一份研报显示，中国社区居民在疫情后最关注的户内设施是紫外线杀菌机、室内消毒机和空气净化系统。

△数据来源：艾瑞咨询《2020年疫情影响下的中国社区趋势研究》

可见目前住宅社区的业主们，对于家中的“洁净”程度有了近乎严苛的要求。房企未来无论是从建筑硬件还是精装配置方面，都务必将健康系统落实到位。

一、建筑排水排污细节升级，抑制潜在传播风险

SARS期间香港淘大花园的传播案例，至今仍为社会热议，排水排污系统的完善成了住宅建筑的重中之重。

其中同层排水排污系统是较为成熟的技术，卫生器具管道无需穿越楼板，能有效减小渗水几率，防止病菌传播。并且排水管道是在本层铺设，如有检修工作也可以在家中进行，不会干扰下层住户，未来完全可以成为所有住宅项目的标配。

另外三管同排系统也逐渐普及，过去部分低端楼盘为了节约成本会采用两管同排。但为达到更好的洁净效果，住宅项目都应该分别设置排污管、排水管和通气管道，进一步避免细菌病毒感染风险。

二、直饮水与空气净化系统需求迎来爆发

疫情的发生，让所有人都迅速意识到了自己赖以生存的空气和水洁净的重要性，直饮水入户和空气净化系统作为存在许多年的技术，突然遇上了需求爆发期。

在居民用水方面，不少高端项目都会引进直饮水系统，但在中低端项目中仍然比较少见。这次疫情期间明源君的朋友就抱怨道，出门购买纯净水不是很方便，但长期煮自来水喝还是不放心。

住宅项目未来可以考虑将水处理系统纳入间建筑打造标准，作为健康社区的重要科技内核。拥有12大绿金科技的金茂，早已在部分项目启用了“四重净水系统”，包括前置过滤、中央净水、除垢、反渗透净水等设备组合，彻底实现了业主的“居家饮水自由”。

在空气净化方面，金茂采用的是全置换式新风系统，不仅能够有效过滤PM2.5，还能实现温度、湿度分开控制，做到除湿不降温，对南方客户来说非常实用。

在此基础上，包含灭菌功能的新风机就更受住宅客户的青睐了。但普通刚需楼盘可以考虑配置普通单向流新风机，适当节约成本，至少保证有这项净化设备，也好过完全没有。

三、厨卫洁净十分关键，于细节处防范健康风险

厨房和卫生间作为使用频率最高的家庭空间，客户对其清洁程度非常敏感。尤其是地漏、下水道，一直都是细菌和异味滋生的“高危”部位。

未来住宅项目可以全部采用双密闭防臭地漏，来代替传统的地漏设计。增设密封胶圈防臭塞、S弯水封、自闭式排水防臭芯等部件，最大限度地防范返臭、病毒楼内传播的风险。

厨房内除常见的消毒柜以外，厨余垃圾处理系统也正在被广泛采用。这能够解决厨余垃圾滋生异味、细菌和招惹蚊虫的问题，客户认可度相对比较高，在疫情下也会有更多客户关注这一点。

还有一项在疫情后销量飙升的居家神器，就是紫外线灭菌灯！在疫情严重的时候多家电商平台都出现了“一灯难求”的现象。灭菌灯成本可控，且市场认可度非常高，很适合加到精装清单中作为厨卫基本配置。

部分物管公司不作为

社区治理能力亟待加强

疫情爆发的同时，也暴露了目前很多物管公司的服务缺陷，许多小区业主都表示出不满，认为他们的服务远远不够细致。当时防疫信息通报滞后、对物资匮乏状况的不作为问题非常普遍，让许多业主至今还心有余悸…

根据艾瑞咨询去年的调研，我们发现疫情催生出了许多过去不常见的物业服务需求。其中排在前列的是无接触配送、社区消杀、物资代买、疫情监控通报、线上医疗等服务。

这些服务空白都是未来房企在物业板块弯道超车的好机会，一个懂得主动作为、为业主提供切实帮助的物业，将会成为住宅项目的核心竞争力！

△数据来源：艾瑞咨询《2020年疫情影响下的中国社区趋势研究》

一、物资帮助是刚需，物业必须成为资讯整合中心

这次疫情爆发时，抢购日常生活用品和菜品成为许多居民的共同记忆。而药店买不到口罩、蔬菜几天没有进货的状况，更是让许多业主感到头疼。在这些方面，许多社区的物业几乎没有帮上任何忙。

而经历了这一时期后，物业有没有对特殊事件的快速响应能力和物资整合能力，是业主极其关注的。明源君认为要把物资服务做到位，有三个方面可以着手。

一是生鲜菜品配送服务的优化。朗诗绿色生活曾打造“体验店+前置仓+快配送”的模式，整合了生鲜、果蔬类供应商资源，形成了一套高效的社区新零售服务体系。业主只需要线上下单，就可以等待社区仓库人员为自己配送新鲜菜品，免去了排队购买、手提重物的麻烦。

△图片来源：朗诗绿色生活

二是基本应急物资的储备。经过疫情期间的口罩断货潮后，所有物业都应该意识到应急物资包的重要性。对于居家常用的物资，比如口罩、酒精、基本药品、一次性雨衣等物品，物业应该有充足的储备，在突发事件到来时及时为业主提供。

三是社区零售信息整合。疫情期间出现了许多排队购买口罩的情况，聚集性感染的风险很高。过后许多药店、商店都采取了线上建群的方式，在群里实时更新自家口罩、消毒液等物资的到货情况，避免排长龙的状况。

这本来理应是物业的工作，为避免业主暴露于聚集风险中，物业应该主动整合社区周边的零售资讯，为业主通报并组织分批购买。虽然现在疫情已经得到控制，但物业的信息整合能力和服务意识应当提升，以便更好地应对未来的紧急状况。

二、社区医疗服务成新兴宠儿

疫情期间关于病毒预防的种种谣言满天飞，引发了一波又一波没头没脑的抢购浪潮。这本质上是由于医学科普工作的不到位，缺乏专家的权威声音。医院当时也成为了高危场所，许多家庭的老人孩子出现了小病小痛，都不敢去寻求治疗。

因此也催生出了社区医疗服务的需求，有些房企已经做出了相关的布局，比如远洋就在其北京的两个项目中，引入了公司旗下的高端医疗品牌“海医汇”。

他们以“海医汇健康小站”的形式，为业主提供远程的医疗咨询和预约挂号服务，同时鼓励业主参与定期体检。业主可以足不出户地获得疾病状况预警、轻微病症的线上医疗建议。

未布局医疗产业的房企则开展了向外合作，比如去年金地联手春雨医生、龙湖联手小爱医生，纷纷推出了线上义诊服务。为业主提供基本的医疗咨询的同时，也能及时科普疫情防范资讯，抑制谣言流传。

长期来看，社区线上问诊也是值得沿用的功能，只需要在物业服务app中接入社康服务板块即可实现。而在小区里增设无人药店，社康线上开方、业主线下自助买药，也会成为一个趋势。

此外在健康关怀方面，物业可以与相关医疗机构达成长期合作，定期举办社区医疗健康讲座，组织医疗专家来小区内提供巡诊、常见病筛查等服务。有这些服务的小区，对城市白领家庭和中产阶级来说，是非常令人心动的。

三、社群运营能力决定社区治理能力

疫情防控常态化下，物业的工作量显著增加。此时没有社群运营意识的物业，在社区治理、人员组织方面一定会出现问题。强大的社群运营能力，是解放物业人力的有效手段。

前文提到关于物资抢购的问题，如果物业能及时成立信息通报群，为业主通报物资到货的资讯、组织业主分批下楼购买物资，那就能省去许多的疏散、组织工作，也能够降低防疫风险。

这不仅仅适应于防疫，其他的紧急事件也一样，比如2018年台风“山竹”来袭时，如果物业能够及时做出反应，为业主通报台风情况、防范建议、社区超市的物资剩余情况、物业应急储备情况等关键信息，那么作为业主的安全感和满意度无疑会有很大的提升。

其次，建立一个完善的线上社群，有利于业主之间实现“互助”。在物业人力和物资不足的情况下，业主之间可以直接对接彼此的状况，实现互相帮助，如防疫物品支援、互借工作设备、转让闲置物品、帮忙照看宠物等等。

充分利用信息化手段，加强社群运营能力，能为物业的组织工作提供极大助力，尤其是在应对紧急事件的时候。让业主之间的信息以最高效的方式流通、对接，不仅提高了物业服务的效率，也能加强社区凝聚力和业主归属感。

结语

本次疫情的影响比许多人想象的都要深远。虽然有些防疫措施只是应对疫情的短期需求，比如严密的消杀、严防死守的身份识别工作等。

但许多业主和购房者已开始反思目前的生活环境，并催生出了很多长期健康需求，也对未来的住宅社区提出了更高的期望。明源君最后来总结一下这些长期需求的体现。

首先是对多样化居住体验的需求提高，希望社区内的娱乐、运动功能更加完善和丰富。

其次是防疫意识的延续，促使人们对社区的无接触归家系统、公区的消杀洁净格外关注。

其三是更加关注绿色健康概念，对屋内健康科技系统的配置期望值升高。

其四是对物业服务细致程度的要求提高，呼吁完善社区医疗服务、促进邻里互助，因此社群运营、医疗资源整合也将成为物业服务里不可缺失的部分。

将以上四点做到位的住宅项目，才能紧跟防疫常态化的社会趋势，拥有一套全新的核心竞争力。