行业巨变，很多房企真的要出局了！

作者：若可

土拍市场又现新变化！

8月6日，深圳第二轮集中供地紧急叫停，随后，多地陆续出现土拍延期或中止。截止目前，青岛第二轮集中土拍“因故中止”，惠州8月11日一宗地块突然中止出让，北京、天津、广州、重庆、沈阳、长沙、杭州等都已公告第二轮集中供地延迟。

消息出来后，各种猜测不断涌现。明源君认为，近期土地端新政不断，从部分城市发布的新政已经能够管中窥豹，一窥未来土地市场的走势。那么，接下来土拍市场怎么走？对房企会有哪些影响？

土拍市场出现新风向

地产行业的巨变来了

近日，一张关于要求各地方政府调整土拍政策的图片在网上流传。传言是否为真且不说，但从目前各地供地的情况来看，不难发现一些新的变化：

天津市，第二轮集中供地挂牌时间延期至9月，并对竞拍规则做了调整，其中，规定地块最高溢价率不超15%；单宗住宅用地达到最高限价后，采用摇号方式确定竞得人。

前不久刚完成第二轮集中供地的杭州市，就调整了竞拍规则。规定竞买单位需足额缴纳20%保证金，地块溢价率上限降低至20%。并在十城区推出“竞品质”试点地块，试点地块溢价率上限降至10%。

除了集中供地的22城外，其他城市同样出台了一些类似的政策。

比如，惠州市8月11日紧急中止原定于当天出让的一块商住用地。公告称，该地块需要完善房价地价联动措施，暂时中止网上挂牌出让，待完善房价地价联动措施后再恢复挂牌出让。

就在3天前，惠州市住建局等六部门发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出建立完善房价地价联动机制，优化土地竞拍规则，实行“限房价、限地价、竞配建、竞品质”等出让方式。

苏州市今年6月发布的《苏州市住宅品质提升设计指引（试行）》，对建筑、结构、给排水、电气、暖通五大专项的品质做了更细化的要求。比如，要求住宅层高不应小于3.0米、每套住宅应至少设置1间双人卧室或兼起居的卧室、住宅中“书房”等类似功能名称的房间，应视同于卧室，不得紧邻电梯布置等。

又如住宅结构安全方面，明确指出住宅剪力墙的厚度不应小于200mm，竖向钢筋直径不应小于10mm等。

浙江省温州市，在此前的出让地块的挂牌文件中，已明确规定了项目各区域建筑造价成本下限。

综合以上新政新规来看，土拍市场已经释放出一些新信号，土地竞拍规则或将迎来调整。

前不久，在《加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议》上，住建部提出，要着力建立房地联动机制，推广北京市做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。

会上，国务院副总理韩正也指出，要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。

这里面提到的关键词，在近期各地土拍中已经有所体现。比如：

①控地价、稳地价。比如青岛规定地块最高溢价率不超15%；杭州规定不能超20%，其中试点地块溢价率上限为10%。

②提品质。北京在首批集中供地中首次实行“竞高品质方案”的土地出让方式，并制定了建筑品质标准。截止目前，除北京外，杭州、成都等地都已出台“竞品质”或“定品质”的土地出让规则。非集中供地的城市，也纷纷提高了“品质”门槛。

优化后的土拍规则，对房企来说无疑是利大于弊。地价上限调低，为房企留出了更多的利润空间。而竞高标方案的出台，也意味着房企获得更多利润空间的同时，必须在产品端上加大投入，提升住宅技术水平和居住品质。

也就是说，未来不会做高品质产品的房企，不仅购房者不买账，可能连拿地门槛都够不上。很多房企，真的要出局了。

那么，房企如何提升产品品质，努力“活下去”？

地产项目“提品质

房企需要补齐哪些短板？

在回答这个问题之前，先要搞明白什么是房子的“品质”。从各地新规来看，住宅“品质”的含义可包括：建造过程科学节能，建筑本身质量过硬；以及产品的居住体验舒适。

这对房企来说，难，也不难。

从技术层面，不止一位地产大佬都曾公开指出，房地产发展到现在，依然没有特别高精尖的技术。目前行业内的技术，国内百分之七八十的施工单位能做到。

然而，现阶段摆在房企面前的，是“既要……又要……还要”的多重矛盾，既要严控成本，又要提高开发效率，还要提升产品品质。

就像地产人常常吐槽的，高周转连工期都没法保证，谁还有时间做品质？不抠成本没利润，抠成本怎么哪有钱做品质？人员精简，工作还是那么多，项目怎么可能管得好？施工单位亏钱做工程，干得越好亏得越多，谁愿意卖命？

如何才能“既要……又要……还要”？明源君认为，关键要做几件事：

1、压缩内部流程的时间，挤出合理的施工周期

现在的地产项目，几乎没也不追求开发效率的，毕竟资金成本摆在那，晚一天可能就损失几百万。都说萝卜快了不洗泥，高周转往往压缩了项目开发周期，图纸差，施工差，产品质量怎么上得去？

限价之下，除了加快推盘，提前回款，房企几乎没有第二条路可以走。不过，目前来看，很多项目回款快不起来，却使劲的压缩项目开发周期，以至于扭曲了项目开发的正常节奏。项目建造有其客观规律，很多施工环节的周期都是刚性的，随意压缩周期将埋下质量隐患。

举个简单的例子，为什么很多项目防水卷材用料不差，施工工艺也没问题，渗漏问题却很严重？因为抢工期，没来得及等到防水基层干燥便开始铺防水卷材，潮湿的基层最终导致防水层失效。

可以说，保障合理的施工周期，是当前房企提升产品品质的第一关。

在巨大的供货压力面前，如何挤出合理的施工周期？

明源君认为，应该从流程中省出时间。

①简化内部沟通流程，高效决策

被视为行业高品质代表的滨江就是一个很好的案例。滨江强调科学地”抢时间，抢的是沟通协调的时间而不是工程施工周期。其中小体量的项目，从拿地到清盘普遍集中在8-11个月。其压缩时间的诀窍是“从内部节约时间”，即，从内部的协调和设计、销售及部门之间的快速推进，以及审批的沟通上尽量减少不必要环节的时间浪费。

比如，图纸、招采等充分前置，避免现场出现人等图，人等料的情况。从以往的经验看，图纸深化如门窗深化、精装深化、机电深化等都是拖慢进度、拆改返工的“罪魁祸首”之一。没图，成本就不认价，采购不招标。结果就是成本在等设计，招采在等成本，工程又在等设计和招采……图纸、成本、招采等前置到开工前，真正实现兵马未动粮草先行。

②定好工期底线，项目质量有最基本的保障

现在的地产项目基本没有不抢工的。关键节点适当抢工无可避免，但有的项目从头到尾都在抢工，这就很有问题了。其中就有不少是因为工程策划不合理，或者节点随意调动造成的。

某项目为了加快回款，领导突然将节点往前挪了两个月，项目不得不昼夜抢工，很多检查验收环节都无法正常进行。

虽然说，项目并不是工期越长就一定做得越好，但过度压缩的工期，对于工程质量必然会有影响。

为了保证合理的工期，有房企引入了工期论证動作，每拿一块地，可研阶段都要从工程角度、从安全角度，对工期排工计划进行科学论证，并制定一个工期底线，无论项目节点如何紧张，必须保证工期底线不被突破，避免不合理的工期给施工带来影响。

2、成本适配？前提是全开发周期实现标准化

开发成本高，销售端被限价，地产已经彻底进入薄利时代。有房企掌门人就表示，即使按照激进的算法，很多地块的利润率只有1-2%，有3%利润率的项目都要靠抢了。

一些项目通过偷工减料，降档减配“偷”利润。这几年，交付即维权，也成了地产行业特有现象。

如何既降成本，又保品质？目前头部房企基本都有一个成本适配标准，要求项目成本配置上对敏感性成本多投入，对非敏感性成本少投入。

在实际执行中，又出现两个问题。

第一，成本适配标准无法落地。

成本适配的前提，一定是全开发链条标准化。前期、工程、成本、营销、招采等等，都必须实现标准化。任意一个环节没有标准化，都会在成本配置上出现争议。

第二，成本省下来了，利润却没有增加。

为啥？

举例来说，在一些供需均衡的三四线城市，同区域内几个楼盘接连开盘，自家的项目因为成本预算少了，各方面配置都不如竞品，或者跟竞品项目高度雷同毫无优势，结果对方先抢先开盘收割了一波客户，到了自家项目推盘的时候发现卖不动了。

这个时候，为了加速去化，不得不大规模动用渠道代理，营销费增加。同时项目去化速度慢，每一天都有几十上百万的钱在浪费。回款不及时还影响了资金的周转速度。整个账算下来，发现省下来的那点成本完全覆盖不了浪费掉的钱。

成本适配的落地，必须建立在两个条件上，首先，是全开发链条的标准化，包括技术层面和管理层面；其次也必须保持适度的活力，从全局角度进行考量，这就要求项目总会算总账，成本投入不仅要省钱，更要能“生钱‘。

3、建立优质的管理团队，自上而下的品控体系

有地产人与明源君交流时提出，很多房企，质量管理动作一套一套的，内外部检查也是空前的频繁，但是产品还是做不好。

为啥？因为至上而下没有人真正关心品质。设计只想着赶紧把图画出来，工程只想着怎么快点把项目盖完，成本只顾着怎么能省点钱……项目总只关心节点按时完成，奖金到手……大家都盯着眼前的一亩三分地，盯着自己的一点小利益。

这种情况出现，一方面是品质管理体系不完善，另一方面，也与员工使命感缺失有关。

①打造至上而下的品质管理体系。

将设计、成本、工程、营销、物业等各条线都纳入到品控管控中来。比如有的一些房企把客户满意度、产品力指标纳入到各条线的考核指标中，并要求项目总要亲自抓工程质量，全专业都对项目品质负责。

②建立工程师文化，强化员工使命感。

一位地产设计师说，刚入行的时候，幻想着把自己的名字刻在项目上，流芳千古；到后来，做项目恨不得所有人都不知道这是他做的。不得不说，很多人是带着理想入行的，做着做着就失去了成就感，使命感。

这也是为什么，这几年很多房企都重视工程师文化建设。管理的本质，是激发和释放每个人的潜能和善意。当员工能从工作获得成就感，把做项目当做是一项荣誉时，对项目尽心尽力、认真负责便是自然而然的事了。

③强大的供方资源，与房企互赢互惠。

强大的供方资源也是房企核心竞争力之一。尤其当前，随着房企人员精简，甲方不可能再像以往一样频繁的向下补位。比如有的房企，即使员工准点下班，供应商依然会自发的努力工作。

因为，房企的付款条件好，不拖欠工程款，也不搞工抵房等骚操作；供应商干得好，房企给的激励也够给力。

长期稳定合作，双方建立充分的默契，不仅合作效率高，且干活质量也稳定，能够将房企对产品要求充分落地，最终达成双方共赢的效果。