前两天，明源君听说，某地产50强与一家产品力很强的头部房企合作开发一个项目，结果花了几百万做的精装样板房，合作方非常不满。

对方看完样板房，毫不留情地批评：3000元/平的精装标准被你干成2500的标准，这样会砸了我们的招牌。

最终，该房企不得不砸掉样板房重做。事后，精装设计师也直接被干掉了。

这几年，受限价影响，很多房企为了抠点利润，不管有没有经验，都开始硬着头皮干精装。但就如上述房企所言，很多房企没经验，常常是1000的精装标准最后干成了800的标准，同样的标准在不同项目落地，差异也很大。

房企做精装，为什么这么难？精装交付陷入维权魔咒，到底是什么原因？明源君认为，这是因为，很多房企在做精装修过程中，经常容易犯以下几个错误。

过度追求成本优化

伤害客户利益，砸了自己口碑

自从限价政策出台后，捆绑精装销售成了很多地产项目提高利润的重要手段。

行业常见的操作是，投入2500元/平成本，向客户报价5000元/平，利用房企自身强大的供应链整合能力，从中赚取差价，这本来无可厚非。

但很多项目被限价后，第一反应就是抠精装成本，原本精装投入是2500元/平，现在压到1500元/平，但对客户报价照样是5000元/平。

当然，有些房企设计水平比较高，即便抠了成本，客户看不出来。比如用性价比高的材料来替代贵的材料，但由于材料选得巧妙，观感上没有影响，看上去还是很美观很有价值。有的则是在客户敏感点上砸钱，厨卫空间可能使用大牌，非客户敏感点则采用普通品牌。

但有些房企设计水平不行，抠成本又太狠，导致一交房，客户一眼就看出来货不对板，以次充好，还有各种施工敷衍。销售时说用天然石材，交付时变成了人造石，销售时说好用一线国际大牌最后变成了不知名小品牌等。

有同行总结过，房企心里想的是，现在房子限价，你买到就是赚到，我只要如期交付给你质量合格的精装房，能通过政府部门验收，满足我的经济指标就可以了。

但客户对房企期待值却很高，花了200万买的房子，希望能住出300万的效果，居住要舒适，功能要完善，家里各种材料要用好的，各种家具家电最好也是大牌。

双方期望不同，认知不同，最终导致客户产生巨大的心里落差，交付之日就是客户爆发之时。

某房企高管指出，任何一个专业的极致追求，对其他组织、对其他专业都会造成伤害。每一个专业都平衡发展，都带有经营思维、客户思维的情况下，这家公司才会做得更好、才会走得更远。

从项目管理角度来分析，追求成本优化的极致，会伤害客户利益，砸了自己口碑，追求产品品质的极致，成本兜不住，项目不赚钱，公司很难经营下去。

最理想的状态是平衡好两者的关系，比如非客户敏感点，产品主动帮助成本分析哪些方面可以优化，但是在客户高敏感点的地方会提醒成本踩刹车，甚至一票否决权。通过这样来把控风险，避免伤害客户利益。

用毛坯房思维来管理精装房

不舍得投入管理资源

很多房企做精装还停留在毛坯房的思维管理模式，不舍得投入资源，从总部、区域、项目体系不健全，资源配备和制度先天不足，专业管理人员缺失，说到底还是不够重视精装管理，以为只要有钱，外包给供方来做就够了。

很多房企虽然有做精装房，但是很多城市公司都没有设立精装工程的岗位。

一个土建工程师曾告诉明源君，公司精装标准做了几百条，荒谬的是，连一个精装工程师都没有。全部靠土建工程师兼着做，只安排了精装职能人员来辅助施工。但要命的是，精装设计的内容太多，包括防水、给排水、木作、涂饰、泥水、收纳部品、五金洁具等等，施工流程达到四十多项，工艺节点超过400个，土建工程时也不太懂，只能对着指导手册来看，但还是错漏百出。

精装修不但工序多，流程多，管理环节也特别多，比如灯光、收纳、智能化、电器等等，一个环节脱节了，最后整个设计可能就会走形。

有地产同行总结过，精装修管控、流程是景观的2倍，比规划设计多三分之一，但人员配置却很少。就拿土建工程来说，土建工程施工6大主要工序，施工流程16项，平均每10万平专业土建管理人员配置起码10人以上（包括监理人员）。

而精装工程师，往往每10万平专业精装管理人员（包括甲方、监理），只有1～2个人。

这样的管理资源投入，难怪经常会被客户投诉了。

幸好，现在很多标杆房企意识到这个问题，开始组建独立的精装体系。从集团到区域到项目，都配置有相应的精体系的员工。

而且，很多房企为了完善精装修体系，专门成立了研发中心及实验基地，集合了包括设计、招采、工程、营销等各条线的专业人员，组建起一支跨专业的专项团队。

同时，很多房企意识到精装修工程的重要性后，也开始招兵买马。某标杆房企精装条线员工数量多到300人，而且涵盖了设计、工程、成本、营销等各类专业人才。

精装标准不领先或不适宜

一线抗性大，落地效果差

这两年，为了把控品质，很多房企都在推行精装标准化。某百强房企早在几年前就制定了一套很完整的精装修标准，并且下发到一线公司，然而，精装房质量还是上不去，交付就维权成了常态。

某房企精装负责人指出，精装标准落地效果差，其中一个问题是设计标准本身有问题。

比如有些房企集团的设计远离客户，审美还停留在几年前，喜欢用朱红色木地板、花里花哨的瓷砖等等。这样的精装标准会让你的项目惨败，一线公司更不会主动去推行。

还有些精装标准则是过于领先，噱头大于实际，同样很难落地。

举个例子，某标杆房企推出某系精装房，看概念很领先，效果图也很炫酷，但始终还停留在效果图层面，没有批量项目落地。

他们主推的全周期户型产品，房子中间没有柱子，空间可以自由分割，看起来很好的设计，但实际上会增加很多建造成本。

而且是从外到内的研究逻辑，建筑外框是固定的，户型直接往里套，但如果尺寸不合适，就做不了了。

还有些房企让设计院去帮自己梳理标准化，设计院为了省事，直接把标杆房企的标准拿过来给学习。但实际上只有设计标准，没有配套的工艺、材料、交付标准，最后做出来也成了买家秀和卖家秀。

当然，很多标杆房企精装标准化开始进入完善期，除了设计标准，比如对精装各标段做了相应的标准化，还对一些工艺、工法进行了标准化规范。将每一个完整的工序进行了剖面细化，明确每个工序的施工规范和交付标准。这有利于让后期输出以及各个城市的项目落地。

在批量落地阶段，很多标杆房企都推出了样板引路制度。比如对施工工艺、施工品质、材质，验收过程当中会做四个实物质量样板：清水样板、工艺工法样板、材料样板、精装交付样板，现场附上交付要求，如果四个样板全部通过验收，批量施工才开始。这样能确保后续施工的精确性，也为现场质量验收和检查提供了统一的判断标准。

比如精装房有淋浴，当淋浴的花洒到玻璃脚帘会洒到外面，那选择什么样的品牌，什么脚帘可以避免？当形成一套标准以后，就强制要求进行落地，所有项目按照这个标准推行。

供应链整合能力差

选供方时，比价思维过重

精装修涉及到装修总包单位以及各个分包单位，材料供应商等诸多的合作单位。很多房企没有精装经验，在选供应商时还是习惯最低价中标，都想要更低的价格和更好的服务。但没人想过，供应商在同样的市场挤压下，利润降低、内部管理风险也在加大。在选更低的价格同时，要想到可能出来的也是更差的产品。

比如某个高端项目主打科技牌，样板房定了要做现代轻奢风。但在选择供方时，为了节约成本，选择了本地一家曾经合作的设计公司，该公司擅长的是新中式风格。最终做出来的精装样板房效果相差甚远，领导非常不满意，最后不得不重新找了一家设计公司，一来一去，造成了大量无效成本。

有地产精装设计师指出，很多房企选供应商的原则是最低价中标，而且还喜欢压价，最终是乙方没钱赚，他们干活也不专心。

相对土建工程，精装工程品质对项目影响更大，所以选择供方千万别贪便宜。对于精装设计师，要懂得整合好资源为自己所用，比选个便宜的供方难度要大得多，也重要得多。以设计公司为例，不同的设计公司都有自己擅长的风格，甲方设计最核心的工作是把优秀的设计公司放到合适的项目合适的产品上，这个要有很精准的判断，否则后面所有努力都白费了。

对于材料供应商，要重点考察他们产品设计、供货能力、资源协调能力、现场服务能力，优选有过合作经验的单位施工。

对于施工单位，重点考察管理能力，优选战略或有合作的单位。除了施工单位要选对，选一个优秀的项目经理也很重要。优秀的项目经理能帮你更好地把控进度和品质。

除此以外，供方选择不是一劳永逸的事情，不是今年选定了30个战略供应商，就一直用他们，而是通过考核机制、后评估等管理手段去约束、监督他们，不断优化和淘汰。

比如一旦供方出现严重质量问题，或者中间配合不符合要求，可以随时淘汰。比如某房企就对材料商设置了“产品质量一票否决制”管控红线。要求供应商不能以次充好、贴牌、环保不达标、安全不达标，严禁全国大面积出现质量问题，严禁质量管控体系不合格。违反红线规定质量问题的供应商，一经查实，立即淘汰。

各部门缺乏交圈协同

精装修工程对于房企的统筹总控能力要求是非常高。设计阶段涉及到企业内部多个部门之间的协作，营销要直接干预设计，土建和装修也不能脱节。施工阶段涉及到总包分包单位之间的配合和交叉作业，如何有序的进行配合需要一定的经验基础。

但很多房企各部还存在各自为政的想法，不同部门之间是割裂的，每个人只对自己的工作负责，而不是对项目品质负责，不是对项目经营负责，最终看起来大家的工作都完成得挺好，但项目一交付，业主还是跑来维权闹事。

其实在很多公司，不同部门之间的协同和交圈一直是个老大难问题。很多项目经常出现各部门对接工作没做好，导致要返工的问题。

比如某房企工程人员就跟明源君吐槽，由于一开始没交圈，都是各干各的，项目精装经常出现各种小问题，比如厨房台面尺寸设计的是1米，采购有时候下单下错。鞋柜设计是50厘米，工程只预留了48厘米等等，甚至有些墙面天花移交过来就是不平整的，导致经常要整改返工。

不过，现在很多标杆房企建立了独立精装体系，这个体系里就有设计、营销、成本、工程等，他们一起参与精装标准的制定。在批量施工图绘制阶段，工程和设计共同参与各种专项评审，比如设计效果评审、灯光评审、收纳评审、智能化评审等等。

而且，为了确保精装标准不过时，要求营销部门根据市场及政策变化，每半年提交一次迭代要求，并由设计负责落地，最终双方共同确认，在这过程中，成本不也要全程参与，确保精装标准领先型、适宜性和经济性。