1991年，国务院办公厅发布了《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》，确定了房改的总目标：使住房作为商品进入市场。这可以看作中国当前整个地产行业的起点。

从1991年到2021年，三十年弹指一挥间!

古人云：“三十年为一世而道更!”

近几年，“因城施策”的“五限”政策的出台，土地供应“两集中”，再加上房贷“两集中”和房企“三道红线”，将楼市的供给、需求两端都牢牢置于有形之手的调控之下。

曾造就众多亿万富豪、千亿房企的周期红利、土地红利、金融红利在短短几年内烟消云散。

未来，地产行业向何处去？

明源君深度走访上百家地产相关企业，并对发达国家地产行业不同发展阶段进行了深入研究，得出的结论是：

地产下半场，企业的赛道可以分为两类，即综合赛道和专业赛道。

综合赛道有3条细分赛道，专业赛道有4条细分赛道，7条赛道的规模均是万亿级别的。

这7条赛道分别是什么？谁能占据这些赛道的核心位置？明源君下面细细来说。

 “高杠杆、快周转、冲规模”走不通

但有三种综合型房企可以做大做强

传统的房企之前走的，基本是综合赛道。

所谓综合赛道，就是集地产投资、开发、运营、服务于一身，不断扩大自己的规模，并将自己的生产链条拉长，以赚取更多利润。

综合赛道曾经是“唯规模论”的，规模就是一切，很多金融机构也把规模是否为百强、30强，作为放贷的标准。

毋庸置疑的是，规模标准已经成为过去，“高杠杆、快周转、冲规模”，这条曾诞生众多千亿房企的大道，现在已经很难走通了！

如果仅仅因为胆子大、敢赌博，就试图复制“高杠杆、快周转、冲规模”这条成功之路，是很危险的。有几家百强房企不信邪，在近两年走上这条路，结果破产卖身为天下笑，成为这种模式“俱往矣”最有说服力的注脚。

地产下半场，综合赛道已成红海：房价不再迅速上升，新房市场规模相对横盘，若干年后甚至可能缓慢下行。

但这并不意味着，综合赛道就不能走了。

我国新房市场的销售规模已经达到每年17万亿～18万亿元，是人类历史上出现的最庞大的地产市场。

大水之中，必有大鱼。不再上涨的海平面之下，大鱼凭借自身优势，吃掉小鱼、虾米，或者吃掉浮游生物，仍然可以继续长大、变强——过去几年的收并购热潮足为明证！

一家综合性房企是不是大鱼，关键在于它有没有过人之处，能不能吃到仍将长期存在的三种红利：

管理红利、品牌红利、城市化红利。

要想吃到管理红利，房企就要有过人的管理能力，比如能用70分的人才做出90分的项目，或者只需几个人的极简组织就能做成一个项目。

而要想吃到品牌红利、城市化红利，房企就必须坚持长期主义：

在长期积累之下，品牌越来越强，销售费用越来越低，项目溢价也就越来越高；

只有在一些区域长期深耕，才能做出正确的判断，抓住越来越短的区域市场时间窗口，吃到城市化进程中区域发展的红利。

地产下半场，企业的战略一定是分化的，因此，大鱼也就不止一种。

第一种大鱼，是规模黑马

它们的规模已经冲到了1 000亿元乃至2 000亿元以上，规模所带来的各种优势非常明显。其中一些抓住了2015—2019年的最后一个规模窗口期，并且把杠杆等风险控制在了安全范围之内。

接下来，只要它们自己不犯错误，就没有人能动摇它们在地产行业的地位。而它们自己，也正在完成从黑马到千里马的转变。

第二种大鱼，是品质之王

在很多同行看来，它们有些完美主义。由于对品质的追求，其中的佼佼者（比如仁恒、滨江）对进入的城市、项目的档次、项目的客群，都有自己独特的要求，甚至可以说有些挑剔。

因此，在早年的混战中，它们的规模上涨速度有些缓慢。而也正因为如此，它们的杠杆一般都很低。

但到了近几年，改善取代刚需成为主流客群，市场供需逐渐平衡，三道红线压顶，它们的品牌、产品以及各种能力的优势开始凸显。

在这种情况下，它们能够实现逆市增长也就不足为怪了。

第三种大鱼，是区域深耕龙头

在周期红利还存在的时候，区域深耕是危险的，因为与周期红利同在的是周期性风险。

在全国调控的背景下，一线城市太热需要降温，温度正好的二、三线城市也被迫一起“吃药”。只在一个区域深耕，就意味着房企所有项目都会被冰冻，都处于周期曲线的谷底，一旦撑不过去就很危险。

当调控变成“因城施策”之后，全国性大周期的风险消失了，抛开局部自然灾害这种罕见的情况，区域深耕就成了制胜之道。

区域深耕，意味着在一个区域内持续投入、饱和攻击。

宁夏中房、四川邦泰这两家区域深耕企业的经验证明：一旦占据了本区域市场份额的10%乃至20%，你在本区域的品牌、产品、成本等优势就会超过外来的巨头。

4条专业赛道上的企业

估值为啥是综合房企的许多倍？

《庄子》中有这样一段话：“北冥有鱼，其名为鲲。鲲之大，不知其几千里也；化而为鸟，其名为鹏。”

幼时读此书，我曾经疑惑：鱼真的能化作鸟吗？那么笨重的大鱼，真的能飞起来吗？后来，我终于明白：

要想飞起来，就要抛弃之前沉重的肉身。

在一些发达国家，综合性的传统房企仍然存在，而专业赛道诞生的伟大企业则更多。专业赛道，本身就来自对地产产业链的细分。

按照地产产业链的上下游关系，四条大的专业赛道分别是：

1、 专业投资商

就国内来说，在三道红线压顶、借钱越来越难的今天，房企逐渐不再倾向于自己多投资。平安、鼎信长城、高和资本等专业投资商正迎来前所未有的机遇。

2、 专业开发商

在国内，绿城管理、中原建业这些“代建”企业，是第一批真正意义上的专业开发商。

3、 专业运营商

管理公寓、商业、产业这些越来越重要的“存量地产”的企业，就是专业运营商。

新城商业、龙湖商业、旭辉瓴寓、星河产业、自如等是其中的优秀代表。

4、 专业服务商

近两年扎堆上市的物业公司，比如碧桂园服务、世茂服务等就是典型的专业服务商，它们中很多获得了比母公司高得多的市值。

以上四条大的专业赛道中又有大量细分赛道，它们也有可能诞生伟大的企业。

比如贝壳，事实上就是把物业一直在干、却又没干好的中介服务做到极致了。

在国外，专业赛道上的企业，有白手起家的，有从其他行业转型而来的，也有从之前的综合房企中拆分出来的。在我国，类似的创业、拆分也方兴未艾。

资本市场给被拆分的物业、代建等业务的估值倍数，是传统房企的很多倍。

这就意味着，一家市值200亿元的综合地产集团拆分成四家企业上市，总市值可能会飙升到1 000亿元。

为什么专业赛道上的企业，能够获得比综合性房企更高的估值？

首先，地产行业风险越来越高，如果将投资、开发、运营、服务全部集中在一个集团里，那么一个环节出问题，大家都会出问题，波及面太广。而如果拆分开来，大家都会变“轻”，风险也就大幅降低。

其次，企业只干一个环节的事情，就会更加专业、更加集中注意力、更加细致，也就更容易赚到管理红利。

最后，地产行业从增量时代进入存量时代，存量房、存量客户中都蕴藏着巨大的价值，而专业运营商、专业服务商就是挖存量金矿的人。

4条专业赛道上的企业都可以很“轻”

连专业投资商也不例外！

专业赛道上的企业，都把“轻”作为自己的追求。

就专业开发商而言，国内六家专业开发代建企业成立的联盟，就叫作轻资产联盟。代建新签约面积增速与商品房销售面积增速的曲线正好相反，这足以说明代建与传统开发模式的本质不同。

专业运营商可以只收取运营费用，做到完全轻资产，一些专业的酒店管理公司就是这种模式。它们也可以当“二房东”，做到相对轻资产。当然，还有一些专业运营商持有相关固定资产，以获得这些资产升值所带来的利润，但它们大都倾向于在这些资产的价值、租金上涨之后，通过REITs（房地产信托投资基金）、股权出让等手段，把20年、30年的收益变现，同时让自己变轻。

而作为专业服务商的物业公司，也都倾向于靠各种创新服务来赚钱。

即使是大家认为很“重”的专业投资商，其本身也是“轻”的。

传统综合性房企用来投资地产项目的钱，大都是自己的，其中很大一部分还是负债。可专业投资商的钱大多是募集而来的，而且一般是股权投资基金。专业投资商只是凭借自身的专业能力，推动资产保值增值。国外的黑石在2020年二季度至2021年一季度新募集资金规模达到1 108亿美元。而国内的地产投资商除公开募集资金之外，还有一些资金来自资管能力较弱的大机构。

综合性房企中的巨头，就好像海里的鲲，而一旦拆分变轻，它就化身为扶摇而上九万里的鹏。“鹏之背，不知其几千里也；怒而飞，其翼若垂天之云！”

（本文为《大分化-抢占地产下半场7条赛道》一书的序，发表时有修改。想获得该书，京东、淘宝、当当等平台均有销售）