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行业艰难,但这些房企还活得挺滋润
作者:凌峰


站在风口上,猪也能飞起来。可是,风停之后猪一定会重重地摔下来。只有雄鹰,才能继续展翅高飞。


今年下半年以来的房地产行业就是如此。从新开工面积、销售指标来看,回到了2008年的水平;从个体看,不少房企反应,比2008年那次还难受。


不过,每一个寒冬之后都会迎来一个新的春天——那是熬过寒冬的万物织就的。当前行业固然艰难,但仍有一批房企活得还不错:有国央企,也有民企;有头部房企,也有腰部房企,甚至还有不为人注意的中小房企。


之所以“活得不错”,一是其十分安全,二是还有潜力可以释放。安全性,一般认为“三道红线”标准下的绿档企业就安全,但有的绿档房企也暴雷了,我们更倾向于用现金比率和现金短债比这两个财务指标来表征房企的安全度;发展的潜力,既包含当下的经营表现,也包括投资布局(土储的总量和结构),人才储备等。


在头部房企里面

中海和龙湖最强


三道红线以来,负债率低、融资利率低的国央企成了最靓的仔,第二轮土拍,国企成了绝对的主角。


不过,国央企之间也是有差距的。在头部(销售额前20)房企里面,中海无疑是国央企里最靓的仔。甚至有不少地产人说,中海是当下最安全的房企,没有之一。


从数据上看,中海确实优秀,截至今年上半年末,其现金短债比为2.19,位列头部房企第四;现金比率为37.63%,位列头部房企第一。


这里所说的“现金比率”,是现金总额和流动性负债之比,现金总额指的是企业在银行账户上不受限、可以立即调动的资金,不包括应收票据、应收账款和存货等。


一些房企账面上有数百亿资金,但连几亿美元都还不起,就因为其资金大部分是受限资金。


至于民企,龙湖无疑是头部房企里面“最安全”的。


截至今年上半年末,其现金比率为20.98%,现金短债比更是高达3.91,“粮草”十分充足。


▲来源:公司财报(注:排名来自CRIC)


▲来源:公司财报(注:排名来自CRIC)


因为手中“有粮”,使得他们得以在土地收储上逢低抄底。今年第一轮集中土拍时,中海没怎么出手,第二轮大多数房企选择观望时,中海抓住时间窗口期积极拓展土储。中信建投数据显示,中海地产全口径拿地金额达到337.2亿元,成为第二轮集中供地拿地金额花费最多的企业。另据克而瑞地产研究中心统计,中海地产(含中海宏洋)第二轮集中供地共投资权益金额519亿元,为第一轮的4倍多。


中指院数据显示,今年上半年,中海地产拿地金额为435亿元,在房企拿地排行榜中位列第十,到10月份,则蹿升到了第二位。


龙湖1-10月的销售额(全口径)位列第12位,但拿地金额位列第5。


▲来源:中指院


低谷期拿地,有挑有捡,价格也更加合理。而且,中海、龙湖的土储绝大部分都位于一二线,这就为未来业绩增长打下了坚实的基础。


根据媒体报道,龙湖集团地产航道总经理、执行董事陈序平透露,今年龙湖会招聘1200—1500个仕官生(研究生)、以及近一万名本科生。可见其信心满满。


此外,头部房企中的旭辉集团也表现优秀,截至今年上半年末,现金短债比达2.7。在刚过去的“高盛2021年中国投资论坛”上,旭辉控股董事局主席林中表示

“不管是国企还是民企,此轮去杠杆的核心还是一个优胜劣汰的过程,只有财务稳健、经营卓越、可持续发展的企业才能跑赢,而这里面既有央企,也有一批像旭辉这类的民企。”


龙湖、旭辉,在地产开发之外,都拓展了商业、长租公寓赛道,而且,在这些领域排名都很靠前。这也体现了他们一旦认定,就是踏实做事的企业,不空喊口号,更不挂羊头卖狗肉。这造就了他们。


大量腰部房企

表现十分亮眼


有人认为,经过这次洗礼,未来会出现“头部房企变小,腰部房企受益”的格局。从当前来看,确实有大量腰部房企的表现可圈可点。


比如,龙光集团、滨江集团、上海大华、金辉集团、路劲集团、仁恒置地等。


截至今年上半年,龙光集团的现金短债比为1.85;滨江集团为1.62;仁恒置地现金短债比是2.7倍,净负债率49.9%,较2020年底下降13.3个百分点。


今年1-9月,滨江集团营收同比增长89.43%,净利润同比增长49.08%,当其他房企停止拿地时,滨江积极布局浙江10余个地级市,前三季度的拿地量接近前两年全年。仁恒置地同样开启了“买买买”的模式。


根据大华集团发布的2020年公司债券年度报告,公司报告期内实现收入251.32亿元,同比增长24.10%,归属于母公司股东的净利润同比增长27.77%;现金短债比2.62。到今年上半年末,现金短债比为4.21,净负债率为51.12%,更值得注意的是,上半年大华集团的融资利率进一步下降至5.19%。


大华集团2021年上半年,实现总收入66.92亿元,毛利率高达38.04%,远高于行业平均水平。


不差钱,使得它在今年得以在长三角、粤港澳大湾区等区域拿下不少好地。比如8月16日,大华集团以28.84亿元拿下佛山禅城张槎板块地块,该地块距离佛山地铁2号线、4号线以及广佛环线交汇处张槎TOD仅300米左右。


路劲地产更不用说,典型的港资房企,跟激进的内地房企相比,显得十分佛系,但激进的房企增速一下来,再来看路劲,其实它的增长并不差。


这些腰部房企,都有几个典型的特征:


一是总体上杠杆低,基本不走野路子。比如,根据大华集团的财务报告,公司有息债务约80%来源于银行贷款,17%来源于公司债,也未发现有商票、明股实债等其他融资品种;金辉集团的半年报显示,其融资结构中,银行贷款占了66.3%,债券占28.9%,非标融资不到5%,且没使用过商票……


正所谓手中有钱,心中不慌。在当下,这更加弥足珍贵。因为,只要让人家相信你不会暴雷,就已经赢了一大半。


现在,连做旧改,村民在选择实施房企时,都十分谨慎,因为旧改项目存在开发周期长、资金压力大、规划难度高、关系复杂等各种风险。


今年5月份,广州市增城区朱村街朱村村旧村全面改造项目公开选择合作企业,预计投资总金额71亿元。据了解,早在2019年11月6日朱村村举行旧村改造项目选择合作意向企业和表决大会,上海大华就成为了赢家。因为大华的财务表现优秀,而且,有着丰富的旧改经验。


大华耐得住寂寞,擅长操作大体量的城市更新项目,虽然速度是慢了点,但是利润率非常可观!


二是布局十分聚焦,不盲目四处扩张。早在2020年上半年,大华集团一二线城市土地占比就达到83.26%;龙光地产的土储,8成位于粤港澳大湾区;金辉97.9%的土储位于强二线及核心三线城。


滨江集团和路劲集团更是极致的深耕。长期以来,滨江集团的策略是扎根杭州,聚焦长三角核心城市,截至今年6月底,滨江总土储可售货值约2780亿,其中杭州占67%,浙江省内非杭州的城市占比16%,浙江省外占比仅17%;路劲地产土储高度聚焦于京津冀、长三角和粤港澳大湾区,并且在城市群里进一步进行深耕,比如,2004年,路劲地产常州公司就成立了,此后一直深耕常州市场,到2017年才开拓南京市场,升级为路劲宁常区域公司。


一二线城市在调控时,往往属于政策高压区,价格区间不大,但好处在于潜在购买力强,销售的稳定性有保障,而且聚焦和深耕的策略,有助于企业能高效地整合资源,从而提高效率,比如滨江集团的人均产能高达1个亿!


过去,很多企业视野中没有战略,只有龟兔,不当兔子就只能当乌龟,蹬着四条腿使劲跑……只要敢赌就能成功,但殊不知中国还有一个成语,叫守株待兔,撞死的兔子永远是最快的那只。


部分融资渠道少的中小房企

因为杠杆低,反而因此受益


大华集团成立30多年,至今仍未上市。至于更小的房企,没上市的就更多了。按照过去的思维,这是很不利的。因为,不上市,很多融资渠道没法打开,无法加杠杆支撑企业快速扩张。但如今看来,正因为他们融资渠道不多,借不到太多的钱,最后反而杠杆比较低。当“三道红线”来袭时,他们的压力比较小。


一年销售额五六十亿的房企老板曾私下告诉明源君:我们一度只靠自有资金,负债是零,现在多一点,但有息负债也就只有一两个亿。


某非银金融机构与百强房企中的大部分都有合作,前几天,其CEO跟明源君感慨:以前觉得和小房企合作不安全,因为不管你怎么做投后管理,他们还是有各种办法把你给的钱挪走;规模房企相对安全,毕竟信誉对他们很重要,而且有足够的纵深可以腾挪(现实中超过一半的地产非标融资项目不是靠本项目现金回流,而是靠集团资金调配)。可是,现在看来,规模房企反而不怎么安全……500亿以下的客户反而好很多,比如,领地集团,现在付款就很准时。


当规模房企纷纷收敛时,这些中小房企却开始扩张了。


比如邦泰集团,2007年起家于四川乐山,此前长期只在四川省内选择全域人口200万以上的城市深耕。近8年规模增长了25倍!到2021年一季度,邦泰的业绩仍保持几何倍数增长,并走出四川,布局周边——云南的昆明、玉溪及重庆奉节。


今年,不少房企都在精简人员,调低奖金甚至工资,但邦泰95.7%的员工竟然还加薪了!


过去,行业普遍对规模有执念,认为“没有小而美,只有小而没”,但杠杆低,极致深耕懂客户的中小房企,其实还是有机会的。邦泰就是一个很好的例子。


特别考虑到中国城镇居民的新房合理需求中枢(以套数计量)在经历过去 3 年的高位平台期后,已逐渐步入长周期的下行通道,需求会进一步细化,像过去那样大规模的复制已行不通,一家公司不可能在所有的细分市场都占主导,这让“小而美”成为可能。


在8月份的发布会上,泰禾集团董事长黄其森表示也表示,需要改变是泰禾过往对于规模追求,我们选择小而美、小而精的战略。毕竟,泰禾的院子,是一张亮丽的名片。


小结


过去的一年,投资者们对房企的估值预期一降再降,以至于哪怕出现一丁点利好,都能带来鼓舞。但这一次真的是大浪淘沙,只有优等生才能受益了。


旭辉董事局主席林中曾在多个场合说过:“房地产行业已进入精细化管理时代,要在管理上进化到‘厘米’、‘千元’,在每一个点上赢竞争对手多一些,未来将是高手过招。”


那些稳健发展的房企,往往都是长期主义者,行业高涨时不盲目自信,不激进扩张,行业低谷时,手中有余粮,心中不慌张,能够持续穿越周期发展。


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