11月26日，由明源地产研究院主办的“新趋势、新格局、新动能—2021中国不动产总裁峰会”成功召开，十几位地产大咖集体发声，重磅开讲。
其中，中城新产业董事长刘爱明做了《产业地产窄门之路》的演讲。中城新产业聚焦产业生态，是高端产业运营服务商，为业内贡献了很多“赚小钱”的思考和样板。以下是刘爱明总演讲的主要内容：
今天我们谈房地产，大家很容易把它等同于住宅地产，其实房地产作为一个不动产，它的概念是很广的，人居住的、活动的，只要是为人而做的空间，都可以认为是房地产。
不动产中，只有住宅的属性是分割销售，所以说住宅是挣大钱、挣快钱。除了住宅，比如写字楼、酒店、厂房，都不可以分割销售，它们的属性是运营、经营，是挣小钱，挣慢钱。但长期来讲，其实它挣钱也不少。
产业地产是看起来很窄的路，做起来非常难，但也可以成为我们的一个未来。
运营这个词，长期做住宅销售的人并不熟悉，我们通过产业地产的例子来说明什么是好的运营。
一、企业服务是共性服务，产业服务是针对痛点的服务
产业园区的运营是指企业服务+产业服务。
企业服务包含知识产权、工商税务、企业管理、物业服务等，是企业需要的共性的服务。要吸引企业到园区来，提供企业服务这个理由可能不充分。
企业老板最关心的就是做生意，你跟他说，到我的园区来，我让你的生意好做，这就给了客户一个入住这个园区的充分理由。而围绕着他做的生意，提供技术、资金、人才、市场的服务，就是产业服务。
比如围绕着智能制造行业，我们提供了从设计降本到加速各环节生产，到订单对接、电商服务、金融服务、技术支持等全生命周期的产业服务。
二、好的运营服务是解决客户的痛点
在房地产行业，设计定了，成本的百分之七八十就定了。其实在智能制造行业，在工业品领域，这个概念是一样的。
智能制造行业总开发成本占比中，物料或采购成本占比最大，为50%，从对产品成本的影响程度来看，设计和采购分别占70%和20%，也就是说大部分产品成本在设计和采购阶段已决定好。所以要从设计层面来推动降本增效。
在这个背景下，我们拆了一堆东西，通过拆解华为、小米的手机，大疆无人机，我们发现华为手机有两种螺丝，小米有4种，大疆无人机有26种螺丝。这很容易得出结论，华为的水平很高，一个手机就两种螺丝。大疆无人机有20几种，效率低，成本高，显然是需要改进需要提高的。
又通过拆解西门子的洗碗机和美的的洗碗机，我们得到一个数据，在总装线上的时间，一个西门子的洗碗机大概是700多秒出一台，美的要2200多秒。我们还拆了特斯拉。
为什么要拆这些东西？实际上这是我们的一个服务，围绕着智能制造行业提供的设计降本服务，先进设计理念与降本手段双管齐下，在满足功能和质量要求的前提下：
1.简化设计
2.选择最优材料和工艺，降低产品生产制造成本
3.精确计算出供应商的应该成本（而不是采购成本），获得谈判优势
我们还做了一个智能硬件加速器，你找我来生产，我们为你筛选几家最合适你的供应商，可以让你更快，让你成本很低，最终达到加速的效果。
我们还有一个“天集社”供需对接平台，给企业解决订单服务。你上到我这个平台上，能够快速对接找到订单。进而我们做了一个浩方中城品牌溢价中心，给企业做境外电商的培训，因为大部分中小企业都不太会做。
同时还有中城金服提供金融服务。除此之外，我们和清华合作做的智能制造联合研究中心，在机器视觉、动态稳定性、装备智能化、精密测量方面的技术力量也不错。
总的来说，好的运营就是要解决客户的痛点。商场、酒店，或者所有持有物业的运营，都是这个特点。
中城做产业地产有几点关键认知：前置问题、空间问题、产业地产的目标和结果问题。做产业地产，要明白地产是一个结果，产业是目标，这样理解就能做好。
一、产业运营前置
你想做一个万豪酒店，不是把酒店做好了再找万豪来谈，而是一开始设计的时候就定了这个酒店是万豪酒店，这就是前置的概念。除了住宅，只要谈到持有经营的东西都涉及到产业前置。
我们公司和华润置地成立了一家公司叫润城新产业，专门提供产业园区全流程服务。在实际的运作中有两点比较重要：
1、产业运营前置
在产业规划咨询阶段，我们就要明确这里是做什么产业，我们需要提供什么样的服务。很多服务是需要落在空间上、配套上的。如果没有一个清晰的产业定位，甚至可能中间产业定位变了，就会出问题。
2、产业运营服务从园区设计阶段就开始
产业运营服务不是把楼建好了才提供服务，而是从设计定了就开始。这与产业运营服务的特点有关。
中城的运营是要在特定区域就定位的产业导入一整套的服务，这种服务被称之为产业的生态建设。而产业的生态建设需要周期，不是这个服务今天提供了，明天就能吸引企业来我的园区入住。所以最好的做法是设计定了，开始建造的时候，就开始运营。
我们跟华润在广州有一个项目合作，基本上就是设计定了，建造的过程我们就去帮它招商运营，最后建好的时候，招商也差不多了。
二、空间需求
要想做产业地产，首先要分清楚办公楼、研发和厂房。
它们的区别有几个层面：
一是客户层面，办公楼面向的是服务业的客户。研发楼和厂房的客户都是制造业，属于是第二产业，除了人还有设备，设备很重，还有噪音、污染、震动等问题。
二是功能层面，写字楼主要是办公，研发楼要实现研发、中试、营销的功能。厂房主要是生产。
体现在楼高方面，研发楼和厂房不可能建很高。楼太高设备上不去，另外设备运转有震动，做厂房一般超过5层就很难，而写字楼是拔高建的。
另外租金表现也很不同。租金最高的是写字楼，因为写字楼里入住的服务业的人均利润比较高，可以承受的租金更高。越往高层定价越高，越往低层价格越便宜，因为高处景观好。传统的制造业没有那么高的利润，研发和厂房租金承受能力差一些，而且越往低层价格越高，厂房最值钱的是一楼，因为一楼要放最重的设备。
三、产业地产的目标与结果
很多人登珠峰，我经常问大家一个问题，登顶珠峰是目标还是结果？有人说登顶珠峰是目标。这是把它搞混了，一个事实是，登珠峰走的人有90%是下撤途中走的，就是他登顶了但是没能回来。所以登上峰顶是一个结果，目标是要回来。目标跟结果是不一样的。
经营一个企业，我们的目标是服务客户，结果是挣了点钱。产业地产里产业是目标，地产是结果。无论是持有收租金还是销售，都是赚地产的钱，但目标是要把产业做好。
例如我们和同济大学医学院做了一个医生专利转化中心叫“上海医济惠医药科技创新与转化研究院”，这个事情实际上跟房地产完全不搭界。我们要建立一套服务体系，把医疗器械园区运营好，然后就可以挣点钱，这个目标和结果要分清楚。
三、这些年，中城新产业赚了什么钱？
中城新产业成立6年，运营生物医学产业园区9个，园区面积为80万平米。其中重资产项目31万m²，轻资产项目19万m²，全流程服务30万m²。以医疗产业园区为例，和大家分享一下我们到底做了什么东西还能挣点钱，挣的是什么样的钱。
1、持有项目：坪山·中城医药产业园
特点：产业运营前置
这是深圳第一个药厂上楼的项目，其中最重要的一部分是各种模块的空间设计、各种废气、废水、废液的排放处理，要做药厂，这些要怎么处理全都要考虑到，这就是运营前置。作为全国第一个药厂上楼的项目，这个项目未来的产值税收会非常高。
它的财务表现也不错。成本地价+建安费大概是4500元/m²，现在租金大概50元/天/m²，EBITDA的回报率是百分之十几，如果我们的REITs上市，估值可以到1万多，这也是一个很好的回报。想有比较好的财务表现，就要在前面的产业上下工夫。
2、销售类项目：江苏启东·中城生命科学园
特点：建立产业服务体系
我们在启东建立了一套产业的服务体系，让客户觉得到我这里来生意好做。因为启东产业的基础比较差，客户到了启东以后，招不到工人。我们就在这里提供职业教育培训，大专生高中毕业之后经过一到两年的职业教育培训就可以胜任。所以说服务体系是一套生态体系，改变这个地方的产业生态，让这里有一个好的土壤，最后它才能长成大树。我们通过移大树来解决这个问题。
财务表现方面，售价是3000多每平米，现金流回正周期1年，利润率13.8%。
3、租赁类项目：中城生命科学园-深圳坪山
特点：降成本，赚分分钱
我们在深圳坪山有两个园区是包租的，这两个项目的表现完全不一样，一个项目2年多就可以回收投入，这是一个不错的表现。另外一个项目总共租期10年，5年才回正，风险其实是比较大的。
区别就在改造。房地产人提到改造，没有200、300的概念，基本上都是要2000、3000块钱一平米的改造费。我们第一个项目没经验，一平米花了300块钱去改造，到了第三个分园的时候我们把一平米成本压缩到100块钱。装修是我们的物业公司自己完成的。
我们经常见到联合办公、公寓，大家花那么大手笔去改造，基本上都会出问题，因为改造不是靠卖出来的，是靠运营收租金把它收回来的。对产业客户来讲，你把立面做得特别漂亮没有什么用，当然他也希望做得漂亮，但是要让他多掏租金他是不愿意的。所以这个事情可以做，但逻辑要变，产业园区改造是一个分分钱的生意。
给我讲分分钱这个概念的是百安居中国的一个副总，他说你们开发商只有世道不好的时候才讲一张纸两面用，我们从来都是一张纸两面用，这是我们赚分分钱的区别。
4、运营类项目：成都医学城 三医创新中心（四期）+cGMP厂房
特点：打造圈层，垂直服务
这我们帮政府运营的医疗器械产业园区。我们也建立了一套针对成都的服务体系，区别于深圳坪山和江苏启东。
运营的财务表现也不一样，根据当前预估条件进行测算，IRR为119%，现金流回正周期3个月，利润率28%。因为运营是不担风险的，总体来说它的净利率、IRR也不错。
我举这四个例子来跟大家说明，如果沉下心来着眼于做一些小事，把它做好，其实也可以有非常好的财务表现。做房地产不能太局限，认为只覆盖销售。产业运营以后也可以值钱，就看你怎么做。
