在经历了兵荒马乱的2021年后,今年第一季度在求职市场中流动的地产人,将会比以往要多得多。
求职的地产人现在表现地比较踌躇。他们一边海投着简历,希望尽快找到下家重回正轨;另一方面又对未来东家的命运怀有担忧,不知道下一份工作又能干多久……
今天明源君就来和大家一起探讨一下,准备跳槽的地产人,今年去哪里做事会相对比较稳妥?新行情下,又该如何考察和评估所应聘的房企呢?
规模可以不大,但平台要稳
今年地产人找东家,首先要丢掉的就是排行榜滤镜。TOP几、是不是百强这些指标,已不能直接说明一家房企是否值得加入。
相反地,有些规模不是很大但是战略稳健、步履踏实的低调房企,很有可能是“规模大跃进”时代的遗珠,值得多加关注。
一、警惕重扩张、发展目标激进的公司
在如今的行情下,房企的总体发展战略、掌舵人的价值取向,将直接影响其接下来三到五年的生存状况。
如果一家房企现在的发展战略,还是诸如“x年10倍”、“x年进前十”、“x年必上市”这种重扩张或目标激进的方向,那地产人最好谨慎对待。
在现有的监管条件下,房企在开发板块实现迅速扩张或多倍增长的路径,基本上已经全部关闭。
如果应聘公司在介绍整体战略时,仍然围绕着规模增长来讲,但又没有多元业务提供支撑,那只能说明其战略部署不现实。老板也大概率是只懂冒进的赌徒,或不切实际的空想家。
二、谨慎考察应聘公司的财务状况
应聘房企的财务状况,也是需要每位地产人多加关注的要素。红、黄档房企自不必说,即使是绿档房企,也要提防假绿档。
还有许多未上市的中小规模房企,很难评估其财务状况是否稳定,那就必须更谨慎地评估。
可以分析其土储的情况,看看这家房企的储备项目质量如何,在关键时刻能否快速回笼现金为公司输血。
也可以在当地从业圈子内深入打听一番,考察看看这家公司是否有过拖欠员工工资、拖欠供应商款项的问题。如果有这类问题存在,很可能现金流有大问题,最好避开。
还有一点必须注意的,就是那些拥有“地王”情结的房企。
在一线或新一线城市中,土地的价格越来越高昂,以致于现在出现在土拍市场的,大多是联合体或实力国央企。
而近年还在坚持独立拿地,且出手阔气、专拿地王的民企,资金压力是巨大的。对待这类房企,地产人务必要谨慎观察其后续的开发状况。
这几年民营房企拿了地王,却没钱、没能力开发的案例,也不在少数。对于那些不理智、逻辑不清晰的拿地行为,从业者一定要保持警惕。
土储可以不多,但质量要好
过去地产人出去面试,最关注的问题之一,就是这家公司的土储规模怎么样。
如果项目储备多,表示以后不会缺活儿干,可以在这里做好多年。项目储备少,则意味着自己可能一个项目做完,就又得出去找工作……
但现在仅看项目数量这个指标,已经不够全面。
过去这年陆续暴雷的房企,土储规模还不够大吗?但在关键时刻能回款救急、能被资方看中实现回血的好项目,显然不够多,没能及时解决公司的资金问题。
这也给所有从业者敲了一个警钟。比起数量来说,土储的质量、项目的布局逻辑、拿地的模式等等,才是更关键的评估要素。
一、高风险项目储备数量要可控
有些房企看似土储规模非常大,动辄布局全国、遍地开花什么的。但地产人需要仔细考察其项目储备的具体状况,包括城市、地段、土地性质、业态指标等等。
如有以下三种情况,那么地产人就需要特别谨慎地考虑这份offer:
1、 土储大部分位于欠发达城市,或二三线城市的远郊。而真正位于优质城市和优质地段的好项目,占比极少甚至不足2成的。
2、 土储结构中,工业用地、物流仓储用地、纯商业用地等回现难度较高、销售条件监管严格的项目类型,是占主导地位的。
3、 观察其过往操盘项目,普遍销售回款速度较慢、销售端推进艰难的。
如果出现以上任意一种情况,那么地产人就有理由怀疑,这家房企的土储结构中是存在大量风险的,可能只是“虚胖”。
面对这种情况,就需要进一步考察房企其他方面的能力,才能确定是否值得信赖,包括融资能力、多元化操盘能力等等。
因为土储质量不够高,就必须有其他方面的优势来弥补,将疑难排除,甚至转化为价值。否则土储越大,就越容易成为企业危急时的负累。
二、多元化拿地能力要强
集中供地政策已正式实施了一年,为了应对在公开市场拿地的困境与不确定性,许多房企已将多元化拿地的培植,提升到了集团战略层面。
未来地产人考察下家不仅要看土储量,还要看其拿地模式是怎样的。如果拿地渠道过于单一,那平台的发展迟早会遇到瓶颈。
在多元化拿地方面,做得比较好的典型有越秀。其已形成TOD、城市更新、“住宅+配建”、国企合作、收并购、产业勾地和公开市场竞拍为主导的“6+1”增储模式。
目前越秀在非公开市场方式增储的占比,已经超过了一半。像这类掌握了多元化拿地手段的房企,可持续发展能力绝对是出类拔萃的,抗政策风险能力也一定更强。
三、土储布局逻辑清晰,形成聚焦优势
有些房企的储备项目涉足全国各省、遍地开花,但细究其布局思路却发现是七零八落、毫无逻辑,项目质量也不高。
相比之下,那些聚焦优质城市群,持续做区域深耕的房企,布局逻辑显得更加清晰理智,项目质量也更优。
典型的房企包括滨江、星河等,他们并不追求到全国开展散点式布局,而是采取以发达城市群为圆心,谨慎外扩、稳步拓展的布局策略。这么做的好处很多:
比如区域深耕能够形成局部地区的规模效应,高效整合与调度资源;
优质城市群的集中土储,也有更强的抗风险、回现能力;
而且能以更快的速度,在区域内建立稳固的品牌声誉,并稳步向外扩散。
虽然区域深耕型公司在规模上不如头部房企,但在高质量发展时代,他们将会显现出碾压性的优势。
名气可以不大,但要有坚固的护城河
这一年许多地产人发现了一件事:有些名气很大、甚至称得上是行业金字招牌的房企,其实并没有什么难以替代的竞争优势。潮水褪去后,他们确实是在裸泳……
而那些名气不大但拥有坚固护城河的房企,在淡市下依然能持续为自己造血,他们都顺利渡过了艰难的2021年。
这些房企拥有自发热能力,在寒冬中也能做到可持续发展,是地产人的好去处。
一、产品力护城河
2022年将是地产行业价值重塑、竞争格局重启的一年。房企之间的竞争将逐渐回归原点,即如何做好产品、为客户提供好房子。
而在这样的竞争格局下,早早将产品力作为第一竞争力打造的房企,一定会领先行业、活得更好。
如今业内公认产品力强的口碑王者,包括仁恒、滨江等。但在许多一线或新一线城市中,也有一些口碑很好的本土房企,土储扎实、注重产品与声誉,也值得地产人关注。
另外,近几年还有不少头部房企,在产品力塑造这方面全力追赶,包括融创、旭辉等。
他们已经拥有较为成熟的产品研发体系和迭代经验,并且未来也有足够的实力,对产品研发版块作持续性的投入。
这些注重产品打磨的房企,会是地产人的好去处。因为注重产品力,也就意味着尊重专业。
比起那些管理华而不实、内斗成风、考核五花八门的公司,去一家关注于研究客户需求、花精力打磨产品的房企,对个体的职业发展绝对是好事。
二、资源护城河
去年很多大型房企过得很艰难,但一些地方性小房企却没有受到什么影响。关键就在于,这些房企虽然规模下、没名气,但是在本地拥有无法替代的资源护城河。
这其中包括旧村管理班子人脉、本土报批报建人脉、专业的本土旧改谈判团队等等……
比起做净地项目,城市更新对“资源”的要求要高得多。一些龙头房企都拿不下来、做不下去的项目,本土房企却做得风生水起。
这就是因为他们的资源储备,全方位匹配了城市更新项目的特性。在华南区域,一些本土房企老板仅依靠自己的资源实力,就足以锁定五到八年的开发量。
即使小型房企的资金实力、融资能力不是很高,但以其手中掌握的旧改资源来看,在与任何头部房企的合作谈判中,都未必会落下风。
以后地产人找下家,确实没有必要盯着名气大的头部玩家去。最“壕”最稳的公司,也许就在你身边。
让我加班可以,但强制跟投不行
强制跟投、强制购买公司理财、强制背销售KPI……
如果不是这大半年的动荡,恐怕许多人还不知道,给员工下达如此不合理甚至不合法要求的房企,原来这么普遍!
一些房企甚至把这些强制要求,与员工的升职加薪挂钩,不少地产人深受其害,但当下就选择离开的地产人是少数。
多数人还是因为当时自己公司发展还很好,为了保住工作只能乖乖掏钱。直到公司出现危机,无法向员工兑付理财或交房了,才大呼受害!
这其中不乏中高管群体,还有加杠杆去买公司理财的,或拉了亲朋好友来买房的。明源君真无法想象,这个年他们要怎么过。
教训在前,现在求职的地产人对任何强制员工出钱的要求,都极其敏感。大家都是打工人,付出时间和精力在所不辞,但公司反过来要从员工口袋里掏钱,那简直就是离谱。
老刘前两个月就遇到了自己公司向员工伸手要钱的情况,开口就是20万、30万起步。
他当下就选择离职,然后给明源君吐槽说:“开玩笑?!这么个搞法,岂不是我一年辛辛苦苦挣来的工资,全给你一次性吐出来?!”
这一场株连大量普通从业者的灾难,告诫着每一位地产人。行业内已经没有大而不倒的传说了,更不可能有那种把钱交给公司就稳赚不赔的好事。
相反地,如果一家公司都到了需要跟员工伸手要钱的地步,危急程度可想而知。对此,无论你是不是地产老司机,都必须要高度警惕。