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最近,民营房企敢拿地了
作者:赵亦楠


去年年底以来,政策大环境转好消息频出,传导到市场端却始终是雷声大,雨点小。但在近两个月的土拍中,蛰伏良久的民企终于开始出手——


广州土拍,大华集团和兰园控股分别拿下一宗地块,竞争最为激烈的白云地块也有民企出价。


杭州表现更为亮眼,滨江参拍20宗,大家参拍16宗,中天参拍12宗。最终成交的59宗地块中,国企竞得32宗,民企竞得25宗。无独有偶,合肥首轮集中土拍,一半以上地块被本土民企竞得。


这样平分秋色的局面,暌违已久。惊喜之余,我们更在意背后释放的信号:民企投资拿地呈现出哪些趋势或变化?这些趋势和变化,又给行业吹来怎样的风?


本土民企拿地最活跃


不知道各位发现没有,最近两个月的拿地排行榜上出现了很多“名不见经传”的新面孔。

这轮拿地活跃的民企,也都有个共性——几乎全部是本土房企。兰园控股诞生于广州花都,安徽邦泰、安徽天阜、安徽置地、伟星、尚泽都是“徽”字头,滨江、众安、大家深耕杭州几十载……


尤其是被誉为“杭州一哥”的滨江,在此次杭州土拍中的表现可以用“炸裂”来形容,共揽下11宗地块(3宗联合竞得),分布于6个区,总拍地金额达到184.4亿元,占总金额22%!


为什么当下活跃的民企都是区域深耕民企?这并非偶然。


首先,房地产这轮调整中,受影响最小的就是本土中小房企。对本土企业来说,之前市场好的时候,在主战场根本没机会。现在三道红线卡脖、市场下行,本土中小房企本来杠杆就低,项目也少,受到的影响反而非常有限,在市场起底反弹时有机会“抄底”。


其次,在本区域拿地,给本土房企带来的利好是全方位的。


一是,在大本营拿地,更能得到本地政府的保护。这轮行业爆雷风波中,很多房企全国散点式布局,当地政府一来“不想救”,因为绝大多数项目不在总部所在地,二来“没法救”,因为外地项目救不救,并非由总部所在地的地方政府决定。


二是,本土民企对本地市场的理解往往更加深刻,对地块的判断也更为准确。也正是出于这份熟悉,让拿错地的概率降到最低。


这两年,平台公司拿地特别猛,除了要为政府兜底以外,另外一个原因在于,平台公司近水楼台先得月,能够获取“一手消息”。更有甚者,直接和国土部门在一栋楼办公,上到具体规则,下到土地情况,可谓了如指掌。


知道的消息多了,便能少走很多弯路,少花很多冤枉钱,而这同样也是民企在本土拿地的优势所在。


三是,房企在深耕城市拿地,其运营管理、成本管控已经形成一套完整的闭环,产品也已经获得了本地消费者的认可,而将资源再集中投入到这些城市,一盘棋建设,就能进一步强化深耕城市的竞争优势,挖深风控的护城河。


四是,操盘单项目容错率低、亏本风险大,但在深耕区域拿地,就可以将多个项目联动起来,从算小账变成算大账,一方面,通过其他项目的溢价来分摊成本,另一方面,让几个项目彼此“对冲”,使风险在对冲中得到消化。


深耕极大地考验房企的战略定力,守住了,就能化解风险、穿越周期。



联合拿地不再吃香


随着民企风险意识的提高,联合拿地不再是香饽饽。


已完成今年首轮集中土拍的18个城市中,联合体拿地的比例仅为9.8%。连房企联合拿地重镇北京,2022年首轮集中土拍联合拿地的比例也只有17.6%,远低于去年首轮土拍的53.3%,也低于上一轮集中土拍的20%。


在行业爆雷风险加剧的当下,合作方的资质严重波及房企自身安全与稳定。联合拿地后的合作开发,也在下行的市场环境下,也出现更多的不确定性。联合究竟是降低风险还是增加风险,还真不好说。


不过,鉴于联合拿地在降低自有资金支出、分摊成本上的客观作用,它依然是一些民企的选择。


例如在刚刚结束的无锡首轮土拍中,参拍民企受益于联合拿地,参与度大幅上升。据安信证券测算,无锡民营房企全口径拿地金额为70.6亿,占比由去年第三轮的25.5%大幅上升至本轮的67.9%。


民企参与度大幅上升的主要原因,就是与城投频繁合作拿地。本轮土拍8宗地中4宗为民企联合拿地,而去年三轮基本未见联合拿地,其中,3宗为民企与城投平台合作,1宗为民企联合。


城投公司一定程度上缓解了民企不敢拿地的问题,民企则在项目操盘能力上有更多经验,双方各取所长,不失为一剂良方。在资金、政策、市场等多重压力下,“民企+城投”合作模式或将进一步深化。


除了“民企+城投”的合作模式,联合拿地还有一种阵营,即“大型龙头民企+本地民企”搭档。


例如重庆土拍中,我们看到,本地老大哥龙湖和本土中小房企昕晖和海成均达成了合作,誓将深耕进行到底。在长沙土拍中,全国化布局的旭辉携手本地房企德奥,前者带来产品线和品牌溢价,后者解决拿地的问题,一拍即合。


总的来说,联合拿地是一把双刃剑,弊端和风险不容小觑,但价值也是实实在在的。未来,合作一定不会消失,但合作的门槛势必越来越高。



民企拿地首选安全壁垒高的城市


比起去年下半年广泛的土拍寒潮,这轮土拍可谓几家欢喜几家愁,武汉、福州、青岛、天津、济南等地民企隐身,流拍率高企,土拍仍无暖意。典型如天津,土拍跌入冰点,流拍率高达83%。 


但广州、杭州、合肥等地的民企已经率先行动起来,积极竞地者有之,胜券在握者有之,绝地逆袭者有之,真实上演“冰与火之歌”。


去年,广州第三轮集中土拍在参与的房企大幅减少、部分土地持续流拍的冷淡行情中草草收尾,但2022年首轮土拍即迎来形势逆转,部分地块甚至出现了争抢的局面。如荔湾区金桥二期地块,三家房企竞价11轮,最终由兰园控股夺得;而为了争夺位于白云新城的空港大道中地块,连在内地消失已久的李嘉诚旗下的和记黄埔都罕见现身,令市场浮想联翩。


相较广州,杭州的表现更为突出:延续去年第三轮土拍的热度,民企竞得地块占比高达42%。滨江等杭州龙头民企再次包揽拿地金额前几名,民企拿地总金额占比很高,逾300亿,超过北京、天津土拍揽金之和。


合肥上演的则是一场“绝地逆袭”的好戏。回望去年第三轮集中土拍,合肥成交惨淡,国央企兜底底价拿地。本轮土拍,安徽本土民企大显身手,安徽邦泰、安徽天阜、安徽置地、伟星、尚泽等均有所斩获,并以11.2%的整体溢价率,跃居全国首位。


这种分化,反映了民企现在的拿地倾向:无处不在的风险倒逼民企首选安全壁垒高的城市进行投资。


眼下,什么样的城市算是安全壁垒高呢?


首先,城市的供需基本面仍然是底层逻辑。民企敢于拿地的城市,在基本面和发展潜力上有较高的安全垫,这大大降低了民企踏空的风险。


拿杭州来说,从整体环境来看,无论是近期的抗疫成果,还是中期的产业聚集、长期的人口流入,杭州都交出了高分答卷,城市预期持续向好,为楼市注入了许多确定性。


从楼市来看,截止2022年3月底,杭州全市商品住宅去化周期仅为4.2个月,好于多数二线城市;本轮推出的部分地块,房地价差高达2万元/平方米,利润空间十分充裕。


其次,这个城市是否存在大量爆雷房企所辖项目,是当下很重要的研判维度。爆雷企业为自救,项目会普遍降价出售,冲击当地销售价格和市场预期,在这样的城市拿地,售价、利润都会受到严重影响。


再次,同质化竞争太激烈的城市,安全壁垒容易被击破,要慎之又慎。前段时间,金地集团副总裁、华东区域董事长阳侃就指出,同时在市场不确定与经济不确定的背景下,不要去做同质化的投资,这样带来的投资发展差距和困境会变得越来越差。


小结


虽然我们还无法断言民企能就此逆天改命,但民企拿地意愿的提高,仍然算得上是个振奋人心的好消息。


在经历了2021年的行业深度调整之后,民企信心严重下滑,今年它们重新入场拿地,用行动提振了行业士气。更为重要的是,拿地民企为其他还在观望的民企打了个样,让行业重新审视拿地逻辑,发掘拿地的可能性。


5月16日,行业又传来重磅利好:碧桂园、龙湖、美的置业被监管机构选为示范房企,将与本周发债并启用保护工具。这意味着,民营地产商逐步恢复了公开市场的融资功能。监管机构对民营房企融资的重视、对疏通民企融资渠道的切实推动,让我们对民企的未来又多了一些信心。静待花开终有时,守得云开见月明!


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