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楼盘这些反人性设计,我真的忍了很久
作者:宁晓峰

 

房地产项目产品定位的终极目标是什么?其实并不是采用了多少高科技的配置,而是产品设计是否真正体现了人性化空间的设计,能带给客户什么样的生活。


但是,显然很多设计师并不懂什么是真实的生活,以致做了很多“感动了自己,客户却并不买帐”的设计,简单点说,砸了很多钱,但都打水漂了。


做了那么多年房地产,真的见过不少让人苦笑不得的反人性设计,下面详细来列举一下。


费心设计的建筑天际线

客户根本看不见

 

经常听到购房者会抱怨,开发商建筑设计中有一个概念“天际线”,不设计天际线就不够美,但怎样看才能看到这条天际线呢?除非你坐在直升机上,或者站在天边,才会体会到天际线之美。 

 

其实不能怪购房者有这样的抱怨,而是我们在产品设计时不够人性化,这是很多设计师容易犯的毛病,他们常常用“鸟瞰图”来展示自己的作品,而不是从人性化的角度考虑问题,天际线应该是站在“人视点”的视角能看出建筑群高低错落的差异(见图),所以如果天际线不是站在“人视点”,而是要在天边“鸟瞰”才能看出的天际线的变化,那么这种建筑天际线变化对购房者来说是毫无意义的。


▲建筑天际线变化的最佳视角——人视点


天际线变化是建筑群高低错落的变化,是错落有致,这是一种艺术,对购房者的心理是有有利影响的,而整齐划一的建筑高度,呆板的天际线(见图),看上去项目品质就很一般,天际线的改变是提升产品品质有效的改善方法。所以,建筑天际线的好坏要以人视点的视角为判断依据,在人视点可以看出建筑高低错落,体现出明显的天际线变化的,就应尽量把建筑天际线表现出来。而那些30层以上的高层建筑或超高层建筑,只做1-2层的高低差异,站在人视点根本看不出来的高低错落的天际线,做了也毫无意义,营销就更没有必要当作卖点来大肆宣传了。


▲呆板的建筑天际线


设计师热衷做的景观轴

客户却无感

 

有人认为,园林设计不需要搞什么“景观轴”,没有哪个业主回家注意到这个东西。其实不然,出现这种情况很有可能是在景观设计时,将“快速归家”路线表现得过于明显,而将“漫游归家”路线忽略了或者根本就没有设计,客户没有注意到园林景观“漫游归家”路线的存在,这也是产品定位没有真正做到人性化的体现。


一般在景观模块设计中,会将入口景观、中央景观、小区园路、全龄活动、架空空间、登高场地和入户空间等进行串联,成为一个景观轴,这是归家动线的“漫游归家”路线,未来入住后经常带宾客走的线路,体现小区各景观和项目卖点的串联和塑造,是“有面子”的路线;而归家动线的“快速归家”路线,就需要简化动线,减少时间浪费,体现归家的便捷性和可达性。


营销就经常强调,看楼动线参观样板房的去程要走归家动线的“漫游归家”路线,而看楼动线的回程则走归家动线的“快速归家”路线,这样就将看楼动线和归家动线完美地进行融合,体现出景观的人性化,用诚意展示对客户的关怀。


有时我们走在景观轴里某个“点”的时候,确实会觉得没有什么特别的感觉,但是回到家中俯视园林景观,景观轴的美感就油然而生(见图),居住的品质感也提升了,这是从一个点上升到了一个面,是从局部到整体,欣赏的角度发生了变化。


▲居家俯瞰景观轴,美感油然而生


要面子不要里子的外立面

 

为了使得建筑外立面更加丰富,更具个性,设计师挖空心思地在一些局部区域增加外立面的线条,线条在建筑楼体反复出现,会形成一种呼应关系,减少了楼体的沉闷、单调,使得外立面线条恰到好处,比如深圳熙园(见图),建筑楼梯本来是方的,户型也是方正的,增加外立面线条使得楼梯看起来是圆的,成为了建筑的标志。


▲外立面线条成为建筑的标志


而有的外立面线条却画蛇添足(见图),搞了很多线条,不仅增加了成本,而且造成了挡光的问题,没有考虑人最基本的居住属性,很不人性化。这些挡光的楼层,要么就滞销或者降价,要么就引起不少业主的投诉,这种建筑的外立面线条实在是没什么意义。


▲建筑外立面线条影响采光

 


架空层中没人用的儿童设施

 

这两年大家很流行在架空层设置了很多很漂亮的儿童设施,比如淘气堡、秋千、滑梯、木马和跷跷板等等,结果做好了以后根本不去用,利用率不高,因为架空层晒不到太阳,而儿童是在成长期,正是需要阳光的时候,所以家长很少带孩子在架空层里逗留,相反室外的儿童娱乐设施的利用率就要高很多,他们宁愿在室外玩土玩沙,也不愿呆在室内,家长也“心甘情愿”地陪伴晒太阳,并乐此不疲。


因此对于架空层而言,不必过于拘泥儿童的娱乐性,只要考虑人们日常生活的参与性即可,可设置一些休闲座椅,适当配备健身器材或者棋牌桌,以及一些简易的儿童娱乐设施。无论是烈日酷暑还是阴雨连绵,退休的老人可以在这里搭建自己与邻居沟通的社交圈,寻找解脱孤独的温馨氛围,同时也可以照看小孩,同样体现了对不同人群的人性化的关怀。

 


被客户嫌弃的入户花园

 

“入户花园,让疲惫的心灵沉静下来”,一句广告语给了多少人无尽的遐想,打开家门,踏进入户花园,眼前的绿色美景顿时让你心旷神怡,满身的疲惫和烦恼也被抛到脑后,每每朋友到访,在这里总要感叹一番……


但是入户花园自从面市就有两种截然不同的评价,褒贬不一,一部分人热烈欢迎这种新生事物,成为高层住宅中高档楼盘的必备选择;另一部分人则埋怨入户花园多付了房款,白天工作已经很忙,没有时间去打理花花草草,是一个用不上的空间。曾经在深圳某项目开盘时,带入户花园的户型一抢而空,但后来确实有不少业主硬生生把一个入户花园“住”成了一个储藏室,难道真的入户花园不讲人性吗?


其实,在现代的大城市,人们的居住环境越来越密集,当人们对住家的需求从单身公寓蜕变到三房、四房甚至是五房,居住面积需求越来越大的时候,人们的生活观念也在慢慢地发生着变化。生活的压力,喧闹得城市,才催生出了入户花园,一个在这高层住宅里不封闭的半户外空间,业主可以亲自护理、施肥、浇水,用心灵来料理一块绿洲,并聆听自然的地方,是符合人性化的一个空间。


而那些购买90平以下的二房、小三房的刚需客户,本来对价格就很敏感,面积也是斤斤计较的,所以入户花园从一开始就不是刚需产品,加之随着房价的不断地攀升,特别是一线城市房价高企,所以入户花园显得性价比没那么高了。但总体来说,喜欢的还是多数,退一步说,即使改作储藏室或其他的房间用,购房时只算了二分之一的面积,购房者也是欢迎的。


所以在二、三线的城市,房价不是太高,工作压力不是那么大,生活节奏也没有那么快,如果规划限制条件允许的条件下(比如有的城市规划要求所有赠送面积的比例不得超过户型面积的22%),在项目的产品定位中,改善型产品还是可以考虑有入户花园的,毕竟它是符合人性化的空间。 

 

暴露隐私的奇偶双层阳台

  

“阳台是建筑的眉毛”,没有阳台的建筑就是没有眉毛的房子。阳台具有对建筑审美的价值,欣赏一栋建筑的阳台在阳光下的投影,光影的虚实变化,会觉得奇妙无穷。早期香港的很多设计师设计的住宅是没有阳台的,这在深圳罗湖的口岸附近早年的外销楼盘中很普遍,这和香港当时的居住环境和居住习惯有关,现在香港的户型设计已经改良了,阳台已经是户型必不可少的要素了。

 

这几年流行奇偶双层阳台,其将相邻两家阳台相互错开,奇、偶层每隔一层一个大阳台,层高高度一般达到6米,各自都有两层的空间。按规划规定全部不算建筑面积,因此不计容积率,是开发商赠送给购房者的,很受购房者欢迎。但很多奇偶双层阳台设计不合理,其中一家的阳台可以俯视下一家的卧室(见图),这种没有隐私的设计很不人性化。

 

▲奇偶双层阳台缺乏隐私

 

另外,各家站在阳台上观景的同时,难免和同层的左右邻居会有彼此对视的小尴尬。现在有一种创新设计,就是各家的阳台有一侧统一用挡板墙隔开,变成一个彼此相对独立的小空间,既避免了俯视下一家的卧室,又可以避免相互对视的目光,还可以增加摆放洗衣机伴侣的橱柜空间,一举多得。


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