前有昆明融创文旅城二期出售股权，后有广州南沙恒大童世界、烟台恒大丁字湾世纪文化城等易主国资。近日又传出，建业集团同时转让电影小镇和戏剧幻城两大文旅项目股权，由河南老家文化旅游发展有限公司接手，分别持股90%和51%，河南老家背后，是河南省文化产业投资有限责任公司。对于现在的房企而言，“活下去”才是第一要务，巨额文旅投资已成为房企的负担，剥离不失为一个最好的归宿。拿文旅开刀背后，是房企加速处置低效资产的迫切诉求。高层也希望房企之间通过市场化并购，化解流动性风险。现在，连国企也加入了卖资产的大军，房企能否就此涅槃重生，迈向新的阶段，仍有许多问题值得我们思考。一方面，通过出售资产回笼资金，是缓解流动性压力最直接的方式。对于现金流已经陷入危机乃至暴雷的房企而言，搞管理、调组织、谈合作，都是“远水解不了近渴”，靠卖资产找钱，才最立竿见影。另一方面，房企都在着力优化资产结构，提升资产运营效率。面对新的行业阶段，房企已经普遍实现了从追求规模到追求利润的转变，而过去大包大揽的发展模式遗患重重，摊子铺得太大，很多资产已经成为拖累企业持续发展的沉重包袱，也令企业陷于风险之中。为此，优化资产结构成为每一家房企的迫切诉求。即使没有暴雷房企的前车之鉴，提升资产运营效率也已经是一种必然。基于这一诉求，连国企也开始有所动作。例如近期，远洋以50.2亿元出售丽泽写字楼，在此之前，远洋还将颐堤港项目的资产重担，转给了中国人寿。
受市场环境影响，丽泽写字楼项目的入驻率并不理想，在远洋位于北京的主要项目中排名靠后。
剥离这部分资产，除了可以给远洋带来可观的现金流外，还能降低重资产投资的集中风险。远洋在2021年报中提到，未来公司体量上将聚焦“中小型快周转”。
鉴于这两点原因，可以预见，接下来一段时间，房企处置低效资产的动作会更加频繁。典型的就是三四五线城市的住宅项目，以及比较难卖的商铺、车位、仓储等。原因无需赘述，大家懂的都懂。这类低效资产中，也包括一些旧改类项目。虽然很多旧改项目拿地成本低，还占据地段优势，但旧改项目周期漫长，沉淀了大量资金，刚性债务压力大，非常考验房企的资金运作实力。对于资金已经严重承压的房企而言，它们面临的不是能不能盈利的问题，而是等不等得到盈利的问题。很多运营类资产之所以“低效”，主要是因为占用大量人力、物力和财力，并且，为了维持项目正常运作，还得持续投入各类成本。2017年，万达将一部分酒店项目出售给富力，以当时的眼光来看，富力称得上“捡漏”。然而过去5年间，富力旗下的酒店业务非但没有带来利润，反而遭遇持续亏损。尤其近两年，疫情反复，这些重资产最终也成了富力的累赘，再次被搬上货架。有卖方就有买方。不难发现，现在的“接盘侠”大多数都是国企央企。虽然眼下大多数民企人人自危，但国央企却在此次行业洗牌中，显露出了超强韧性。实力意味着购买力。这也是为什么上文提及的文旅项目，最后被国家队收入囊中；最近业内的一系列收并购动作，国央企也是绝对的主力军。那么，问题来了：既然房企处理的都是“低效资产”，似乎卖的是“烫手山芋”，怎么这些国央企还会心甘情愿接盘？其一，长远来看，很多项目本身并非没有优势，只是开发商等不及去化回款，或者没有能力再投入各类成本养活项目。在未爆发债务危机之前，佳兆业曾计划聚焦城市更新转化，其旧改项目资源非常丰富，且多处于核心地区，深圳、广州两地货值占比高达73%，里面不乏一些行业垂涎的好项目。但正如上文所言，旧改周期漫长，囿于资金困局，佳兆业旧改的实际进度并不理想，如深圳上雪项目于去年7月公示规划草案，此后基本没有消息披露；近期市场还流传，广州一些旧改项目也暂缓推进。据悉，越秀、金地、广电等都接触过佳兆业广州旧改的资产包，去年，佳兆业将其在荔湾海南村旧改项目公司部分股权转让给了荔湾国资。这块地，可是当初过五关、斩六将才拿到的“香饽饽”。从受让方来看，项目有利可图，自身也有实力拿，自然愿意出手。其二，甲之蜜糖乙之砒霜，很多资产，对某些企业来说是待甩的包袱，对其他企业而言却正是目标所在。例如连番出手接盘建业文旅项目的河南文投，作为河南省文化产业发展投融资平台，它的主要业务范围，是引领和促进文化产业加快发展。那么收购文旅项目，显然是正中下怀的一步棋。可见，卖家和买家打着各自不同的算盘，所谓资产易主，最终的落点是“双赢”。其三，房企债务压顶，偿债火烧眉毛，为了尽快回血，必然要动用折价甩卖的手段。从市场行情来看，某些项目半价甚至四折出售也不鲜见。这些项目可能并不是严格意义上的好项目，但“性价比”却非常之高。对于现金流良好的企业而言，此时正是抄底的好机会。其四，最后的原因，也是最根本的原因，还是为了保住民企的生命线，不让民企倒下。毕竟，房地产事关国计民生，而一家房企背后更是牵连着无数家庭。在民企危难之际，及时拉一把，托住的是万千人民的幸福。剥离低效资产，对房企而言是一项艰难的选择，卖与不卖的左右互搏还在持续，而出售资产后，究竟能否一解企业燃眉之急，更充满了未知数。企业决定出售资产后，面临的首要问题就是先卖哪一块的资产。这固然取决于现实的紧迫程度，但更与市场行情、销售回款情况、债务进度等因素息息相关。普遍而言，一定是先找到有市场的，再去寻找价格窗口期。前者决定卖不卖得掉，后者决定卖得值不值。某30强房企要求各个区域对出售资产进行了一轮盘整，并对项目出售优先序列进行排序。该房企还针对美元债，将一批海外资产列入待售清单。是先卖一二线城市的合作开发项目？还是先卖产业项目？其实并没有标准答案，企业需要结合自身实际情况综合判断，设置各项目优先级和价格底线。而对于一些资金基本面问题不大、出售资产多半是为了优化资产结构的房企来说，时间窗口相对充裕，不必急于一时做不划算的买卖。在普遍的行业认知里，物业是优质资产，按照资产剥离的原则，应该尽量保全。但我们看到，还是有大量的房企卖掉了公司的物业板块，将部分或全部资产出售，如蓝光发展、亿达集团、阳光城、三盛集团、富力地产、花样年、当代置业等等。根据中指院数据，2021年物业管理行业已披露相关信息的并购交易达77宗，交易金额约362.5亿元，创历史新高。现实是残酷的，对于遭遇严重危机的房企而言，仅剥离低效资产还远远不够。尤其是现在，房地产资产价格贬值幅度较大，只有优质资产才有被人接手的可能，并且卖得上价。物业估值较高，负载率低，收购风险较小，受到资本市场青睐。尤其是那些盈利能力有限，还需要靠母公司输血的物业，更容易被率先剥离。除此之外，一二线城市核心区域的一些资产，因其稀缺性，依然有市场空间，关键时刻也不得不“割肉”。例如今年年初，雅居乐和世茂同时宣布，出售其广州亚运城的股权。世茂称，所得款项的约80%将用于降低其负债，雅居乐则表示，卖股份是为了满足其运营资金需求。最后，中海斥资近40亿，将这部分股权纳入麾下。这个过程无疑是痛苦的，但若真能延长房企的生命线，留得青山在不怕没柴烧。有媒体报道称，今年以来，一二线城市核心区物业高于七折很难被买家接手，三四线城市项目想要转出手，半价甚至四折也不一定很快能找到买家。由于价格问题，一些公司原本的资产出售计划目前也出现了停滞。这就又绕回了问题的起点：卖还是不卖？不卖就只能躺平。但以低廉的价格卖出去，可能没等债务偿还完，自己已经倒下，甚至于所有的项目都卖了，也覆盖不了全部负债。长远来看，出售资产当然是必要的，我们也确实看到，一些挣扎在生死边缘的企业，通过资产处置，又迎来一线生机。包括资产的多寡，即是否具备处置资产的条件。如果资产多，处置一部分问题不大，但如果资产少，就要慎之又慎，否则非但解决不了债务危机，还可能把未来的发展资本也搭进去了。包括资产的配比，回血快的优质资产卖多少，又留下多少，有助于改善资产结构的低效资产卖多少——要对待出售资产做好盘整，算好总账。无数经验已经表明，决定企业基业长青的绝不是某一个项目的亏或赚，而是能否达到整体的动态的平衡。资产处置既是出险企业的“救命符”，也是房企未来发展的“护身符”。通过资产处置，一些企业起死回生，一些企业强者愈强，但留给他们的问题远没有结束。不过，明源君相信，经过这轮自我挣扎和相互博弈，房企会对自身、对未来，看得更加清晰透彻。
