去年一年卖出2370套（20.76万㎡），问鼎所在城市、省的年度销量冠军，以及整个长三角的典型城市文旅项目销冠。今年1-5月，继续以369套、3.38万㎡的成交量，牢牢稳居所在城市住宅销售的前三甲，其中，仅在刚刚过去的5月，项目就实现了1.56万㎡、166套的销售业绩，获得所在城市面积榜和套数榜的「双冠王」……

这样的销售业绩，不可谓不惊艳。要知道，今年1-5月TOP100房企销售额均值为273.9亿元，同比下降50.7%（数据来自CRIC）！

如此惨淡的市场下，环球融创曹山未来城项目为何会有如此逆天的表现？明源君认为，那是因为它将「天时」、「地利」、「人和」占全了。下面，我们就来详细剖析这个神盘。

▲点击欣赏环球融创曹山未来城民宿体验区实景

开盘至今，曹山未来城已持续热销17个月有余。这并非个别现象。放眼整个长三角，文旅项目正强势崛起——单年销售套数排名前三的文旅项目，超越一大批传统住宅项目，在所在城市位居前列。原因无他，文旅的大时代来了！

根据国际经验，当人均GDP达到5000美元以上时，就进入了成熟的度假经济时期。对应到我国，这一时间点是2011年。

全国「十三五规划」明确文旅产业为国家战略支柱性产业，文旅产业更是进入了发展快车道。

▲来源：明源地产研究院整理

新冠疫情前，我国旅游业总收入每年保持两位数以上的增速。旅游业收入对GDP的综合贡献率、带动的直接和间接就业人口占全国总就业人口的比重，也超过两位数（如下表），旅游业已经成为实现「人民美好生活」的名副其实的国民经济战略性支柱产业。

我国旅游总收入及增速情况

▲来源：国家文旅部、明源地产研究院

▲来源：国家文旅部、明源地产研究院

在这个过程中，文旅模式飞速进化，进入到了4.0时代——回家就是度假的开始。这也是为什么全世界范围看，相比大城市，更多数人类愿意选择安居小镇的缘故——63%美国人，56%英国人，80%德国人，85%法国人，40%日本人……都住在小镇。即便是中国人，也有25%住在小镇。

此前，习总书记在《国家中长期经济发展纲要》中指出「未来建设一批产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利的郊区新城，推动多中心、郊区化发展，有序推动数字城市建设，提高智能管理能力，逐步解决中心城区人口和功能过密问题。」

这一内容背后的发展趋势，值得深思。

今年1月20日，国务院印发《「十四五」旅游业发展规划的通知》，对「十四五」期间我国旅游业的发展进行全面部署。

由于旅游成为促进经济结构优化的重要推动力，各地的相关规划出台得更早。比如，江苏省早在去年底就印发了《江苏省「十四五」文化和旅游发展规划》，设置了18个主要指标和规划目标，包括人均接受公共文化场馆服务次数6次左右、居民人均外出旅游次数4.5次左右、旅游业总收入1.7万亿元左右等。

常州十四五规划明确了「532发展战略」，其中，包括将常州打造为长三角的文旅中轴和休闲度假中心。山水资源丰富且文旅产业发达的溧阳，必然要承担更为重要的角色和使命。为此，溧阳十四五规划也确立了「争创全域旅游示范」的中心目标，明确了曹山的重要生态功能。

▲溧阳曹山风景区

曹山未来城位列2020年江苏省重大项目(休闲旅游类），以及2021年江苏省重点文化和旅游产业项目。

嵌入了常州文旅产业的发展链，并成为关键节点的曹山未来城，对于未来溧阳文旅产业发展有着引擎意义。其发展高度，一定程度上就代表着未来溧阳乃至常州文旅新产业的能级高度。

这种与城市发展共荣共生，充分契合常州创建「文旅中轴」宏大叙事的站位，让曹山未来城站上城市全域旅游的风口……

 ▲环球融创曹山未来城规划效果图

2020年，经济学家、《世界是平的》的作者托马斯•弗里德曼，在《纽约时报》上发布了一篇评论文章，题目是「全新的历史分界线：新冠疫情前时代和新冠疫情后时代」。

疫情改变了很多东西，旅游就是其中之一。

防控常态化的后疫情时代，旅居度假者的认知和行为发生巨大转变。出境游、长途游的风险增加，固有的度假模式被打破。安全、私密取代「去远方、去奇遇」，成为新中产旅居度假者出行的第一考量。

近距离、短时长、高频次的微度假方式加速到来。

▲溧阳曹山风景区

2021年「周边游」的搜索热度相比2020年暴涨了150%。截止至2022年5月，我国共有5.3万家露营相关企业，其中一年内新注册企业达2.3万家，各电商平台的帐篷已卖疯；帐篷的升级版是房车，2021年中国卖出了12582辆房车，同比增长43.2%，今年预计将超14000辆；再升级，则是度假屋，根据途家民宿的数据，2021年乡村民宿订单量同比增长3成……

▲曹山未来城帐篷营地实景图

Airbnb创始人Brian Chesky认为，人们从城市到大自然的旅游偏好，是一个长期趋势，而疫情加速了这一趋势。可以说：以前，旅居是生活的一种选择；现在，旅居变成了生活本身。

因此，越来越多的人把文旅产品作为资产配置的重要手段。

曹山未来城不仅踩中了文旅消费需求的大趋势，更高度契合了后疫情时代的微度假风潮，占据天时。

▲曹山未来城露营活动现场图

让项目面向2.2亿人成为可能

文旅项目市场成交火爆——尤其是长三角的头部文旅项目，在房地产行业下行期，依然能保持火热的成交，这其中不能不归功于其「地利」，对曹山未来城而言，更是如此。

首先，常州、溧阳的自然景观资源都很优质，曹山更是精华。

▲溧阳曹山风景区

根据江苏省文化和旅游厅最近公布的第五批省级全域旅游示范区名单，常州市天宁区、钟楼区名列其中。至此，常州1市5区全部成功创建省级全域旅游示范区，其中溧阳创成国家全域旅游示范区，常州是江苏省继苏州第二个实现省级全域旅游示范区全覆盖的城市。

溧阳市更是山水资源优渥，是联合国评定的“世界长寿之乡”，年均负氧离子饱和度约3600个/cm³，超过国家一级标准，是一座真正的天然氧吧。一直有着「上有天堂，下有苏杭，出了苏杭，美在溧阳」的美誉。

曹山未来城所在的溧阳曹山风景区，是省级旅游度假区，保留了自然原始风貌，此外，其森林覆盖率达到92%，曹山山腹勘测出约48℃原生温泉，世界罕见的万亩湖山……这，给予了项目出类拔萃的自然风貌。

▲溧阳曹山风景区

连绵的山体、律动的水系、坡道、回廊、码头、汤泉、民宿、小镇、酒店、会展中心……特色鲜明的建筑配套，点缀在自然生态之间，构成了项目独特的生活方式和旅居体验。

此前，溧阳已经打造了文旅名片——天目湖。

其次，交通便利，辐射长三角广大地区，潜在受众数量庞大。

▲溧阳曹山风景区

李嘉诚曾经有句经典名言:「决定房地产价值的因素,第一是地段，第二是地段，第三还是地段。」文旅项目，同样要讲地段。

当然，此地段非彼地段，文旅项目的地段，不是针对一个城市，而是看能否链接一个强大且市场活跃的城市群！因为，任何一个文旅项目，都不会只针对某一个城市而打造的，一定是面向更大的城市群，甚至是全国！

从区位看，溧阳位于长三角城市群的地理中心，是南京都市圈与苏锡常都市圈和上海都市圈在长三角唯一重叠的区域……

从项目看，曹山未来城是中国两大都市圈的后花园，紧临高速（5条高速公路覆盖全境，距上海3小时，距南京40分钟）、高铁（距瓦屋山站5公里，距溧阳站35公里）以及机场（位于南京禄口、常州奔牛、无锡硕放和芜湖宣州4大机场中心，0.4-1.5小时可达），便捷的陆空铁交通，使得曹山未来城能够真正意义上融入了长三角核心城市群1.5小时黄金交通圈……

▲曹山未来城示范体验区实景图

而总人口2.2亿人的长三角区域是中国经济最活跃的城市群之一，中产家庭数约2600万户，高净值家庭排名全国前列……消费力位居各中国城市群之首，民众在旅游度假消费方面有能力、也有需求，文旅消费市场规模达万亿级。

曹山未来城天然地理条件以及便捷发达的交通，能够非常便利的享受长三角乃至全国这个公域流量池带来的红利。

▲曹山未来城区位示意图

《2021中国旅居度假白皮书》显示，在「到底去哪旅居」的选择上，那些天时地利人和的地方依然是人气首选，曹山未来城位列其中。

▲来源：《2021中国旅居度假白皮书》

曹山未来城的业主，也十分活跃。针对老业主，曹山未来城推出了不同体系的度假权益卡，将每个月的10号设定为曹山业主专享权益日，来自曹山的山野特色风物如期发往近3000+业主手中。业主们也很积极的参与到曹山未来城丰富的线下社群和活动中，曹山未来城的“进山企划52”、“老友露营季”、“融创的夏天”等多主题活动在不同层面触达到业主需求，吸引业主们高频次往返，理想生活有N+1 种模样。

▲活动现场图

大手笔投入、高复合业态、亲民产品

让项目的价值成长和兑现能力都爆棚

文旅早已不是新赛道，竞跑者众多，但为什么曹山未来城「百花丛中最鲜艳」？这还得用《孟子·公孙丑下》里的一句话——天时不如地利，地利不如人和。对曹山未来城来说，人和就是其规划、打造和运营文旅项目的内力。

文旅项目向来是一个投入大、见效慢的大工程，大投入大收益，中投入小收益，小投入没收益。

过去，大多数文旅项目，内核是「地产」，「文旅」只是噱头。业主吃饭可能都困难，更别说其他了。自然越来越难卖。

曹山未来城，是以「深文旅·真文旅」的决心，打造一座真正能实现深度运营的城市文旅目的地。

▲环球融创曹山未来城规划示意图

环球融创曹山未来城在洞察当代国人对旅居的向往，在传承江南文化的基础上，以曹山风景区为底盘，规划了「一山两湖、四轴五心、七廊十镇、十八条主题旅游线路、三十六大主题业态」，在约14000亩的山体、森林、湖泊、岛屿之间，构建了一座全龄段、全业态、全生命周期、全时、全域、全季、全景、全享的国际文旅度假康养目的地。总投资额达280亿。

这种「产城运营+旅游度假+生态休闲+文化科技+高端居住+康养生活」一体化的模式，将城市繁华与悠然人居完美统一，有别于其他小规模、单业态文旅项目的复合形态，赋予人们全新真旅居体验。而且，为未来的持续运营，打下了扎实的基础。

▲曹山未来城示范体验区实景图

比如，在800亩古桥水镇民宿群落中，曹山未来城汇聚宋、明、清、现代等多种建筑风格，复刻了江南古韵，清明上河图中的经典场景，打造宋韵水街、水巷民宿、岛居民宿、核心商业街、坡地民宿等组团，通过舟行系统连接，未来可沉浸式体验充满遐想的江南风情度假场景。

对文旅项目的认可，首先就是对项目规划、新型生活方式的认可。显然，曹山未来城近3000组购房客户，对项目业态规划和生活价值做了最好的认证……

融合自然风光、城市繁华、悠然度假等多维度业态打造曹山未来城，无疑是融创在文旅赛道上的重大创新。但无论是古桥水镇的民宿产品，还是星云绿洲小镇的高层度假屋、洋房度假屋，能持续畅销，还有着自身产品的微观逻辑。

以曹山未来城在建的一期产品古桥水镇和星云绿洲度假小镇来看。

首先，从建筑特色来看，古桥水镇度假区以粉墙黛瓦、舟行系统复刻古时江南韵味；星云绿洲度假小镇则以通透摩登、现代前沿为风骨。风格本身都有别于城市住宅，给到客户很强烈的「生活在别处」的休闲度假居住体验。 

▲曹山未来城古桥水镇效果图

其次，从产品面积来看，总体以中小面积、低总价为主。在目前主力在售的「古桥水镇」民宿产品，最小约50㎡，总价约100万起的入门级小户型度假民宿产品，这在整个长三角都极为稀缺！

整体上，曹山未来城的民宿（度假属性更强）面积段在50-130㎡左右，一方面，中小面积段定位，客户入手门槛较低，能够覆盖到更广泛的客群基础，另一方面，也便于后期经营获得稳定回报。无论是作为自用的度假空间，还是作为资产配置获取未来经营收益，都能各得其所。

目前，曹山未来城已经与大乐之野、静庐澜栅、过云山居等头部民宿品牌达成长期合作，也引进融创自有民宿品牌千里走单骑、六悦、乐贝、杨丽萍艺术酒店等。成熟化的民宿品牌加持，让这座时代桃源的高品质运营成为可能。

▲古桥水镇民宿体验区实景图

80㎡、115㎡、129㎡两房、三房面积段的民宿产品，设计总高2-3层，一楼带院子，二楼以上带露台。而且，民宿产品打造的都是多套房设计，更好保证隐私，三两好友一起出来度假休闲，仲夏之夜，既可以一起在院子里、在露台上感受寥廓星野，也能在休息时保证足够的私密性。

▲古桥水镇民宿体验区实景图

要想让一个文旅项目保持生命力、长期停留在大众脑海里，需要持之以恒地运营，洞察市场客群需求，制造项目的吸引力……创造可持续流量。这正是融创所擅长的，也是客户对曹山未来城信心的源泉之一。

作为全国性头部企业，经过19年的耕耘，融创中国围绕「地产+」全面布局，实现了融创地产、融创服务、融创文旅、融创文化、融创会议会展、融创医疗康养六大战略板块的覆盖。

在文旅板块，融创中国旗下的子公司融创文旅集团，包含四季冰雪、主题娱乐、娱乐化商业、品质住宿、会议会展、文旅小镇六大文商旅板块和二十余种业态。截至2021年年底，融创文旅已布局14座文旅城、6个旅游度假区、10个会议会展中心，其中涵盖63个商业、23个雪世界、14个主题乐园、15个水世界、6个海世界、2个体育世界、20个民宿及近150家高端酒店。

▲无锡融创文旅城

由融创中国、环球世纪强强联合的环球融创，以文旅产城、会议展览、商业运营、酒店运营四大引擎产业发力，也打造了黑龙滩长岛国际旅游度假区、康定木雅温泉小镇、成都世纪城新国际会展中心、武汉国际博览中心等经典作品，并且进行管理和运营输出。

对曹山未来城，融创可以从硬件建设到软件服务，模块化、专业化地为这座大文旅做资源配置和高效运营。这种运营经验沉淀和运营实力保证，赋予了曹山未来城更高的价值感和能见度。

曹山未来城集住宅、主题乐园、会议会展、医疗康养、酒店运营等业态于一体，调动融创中国所有板块资源打造，创造了一种「归园田居」的新型居住形式，满足了当代新中产旅居度假者的需求。

与此同时，导入的产业、税收、就业、配套和服务等，让原本属于乡村的土地向更高维度的世界打开大门，堪称乡村振兴的样本。

▲曹山未来城会议酒店中心效果图

据了解，经过2年多的营建，目前，曹山未来城的当代艺术中心已经实景呈现；国际会议酒店中心结构建设接近完工；古桥水镇首期百余栋组团已经封顶……大文旅的众多生活场景示范窗口，已经徐徐展开。

▲曹山未来城示范体验区实景图

但这，也仅仅只是一个开始。因为，曹山未来城是踩对文旅行业发展与城市定位相匹配的大势、居民资产配置逻辑切换、企业的产品力与运营实力保障、自身大盘规划及产品优势等的综合胜利，天时地利人和都占全了。

17个月的持续热销，只是其中的副产物。随着其持续生长，未来还会有更多惊喜。