地产进入大分化时代,有的房企在失速,有的却逆势上位。
今年,可能很多人关注到,保利、华润、中海、招商、越秀、华发等地产国央企的行业排名上升了,少数民企也逆势上行。还有一类房企,其实也在悄悄发力,却很少被人关注。
这便是各大建筑企业的地产子公司。比如,中国建筑、中国铁建、中国中铁等以房屋建筑/基建建设为主业的巨头们,虽然房开业务占比较小,但体量足以吊打一众的中小房企。今天就来关注下,这批低调的“建筑系”房企。
地产行业的隐形大佬
“建筑系”房企实力出圈
前不久,房企1-7月拿地排行榜出炉,华润置地以479亿元位列行业第一。很多人感慨,华润置地太猛了。其实,综合来讲,中国建筑才是今年最大的“土豪”。
中建旗下有两个房地产品牌,一个是大家所熟知的中海地产,另一个是中建地产。中建地产其实是中建旗下八个工程局的房地产业务的统称。
中海地产常年稳居行业top10,早已是行业公认的“大佬”。同为兄弟品牌的中建地产也在持续开疆拓土。
在中指研究院发布的1~7月房企拿地top100榜单上,“中建系”共有7家地产公司上榜,除了中海地产和中海宏洋,还有5个工程局的地产子公司上榜,分别为中建东孚、中建玖合、中建智地、中国建筑、中建信和,拿地金额共计726亿元,远超华润置地。其中,权益拿地金额最高的中建东孚前七个月共买地121亿元,位列行业第17。
序号 | 企业名 | 权益拿地金额(亿元) | 行业排名 |
1 | 中海地产 | 370 | 5 |
2 | 中建东孚 | 121 | 17 |
3 | 中建玖合 | 67 | 25 |
4 | 中海宏洋 | 51 | 37 |
5 | 中建智地 | 51 | 38 |
6 | 中国建筑 | 38 | 54 |
7 | 中建信和 | 28 | 82 |
数据来源:中指研究院,制表:明源地产研究院
今年在房建领域积极发力的,不止中国建筑。中国铁建、中国中铁等也都有所表现。
截至七月底,中国铁建共斥资235亿元拿地,位居行业top9;拿地面积290万㎡,仅次于保利发展与华润置地,名列行业第3。
中国中铁也不甘示弱,上半年砸下151亿补仓,拿地金额跻身行业第14。拿地面积272万㎡,略逊于中国铁建,在行业排名第4。
从近年来的销售业绩来看,“建筑系”的房企并非刚刚爆发,而是一直稳步发展中。截至2021年,除了中海地产和中海宏洋外,中建旗下多个工程局的房地产销售额也已挺进行业top200。
序号 | 企业名 | 全口径销售额(亿元) |
1 | 中海地产 | 3710 |
2 | 中海宏洋 | 712 |
3 | 中建东孚 | 446 |
4 | 中建壹品 | 326 |
5 | 中建信和 | 214 |
6 | 中建智地 | 181 |
7 | 中建玖合 | 92 |
同为中国三大基建巨头之一的中国铁建也表现不俗。
2019年,中国铁建地产的全口径销售额首次突破千亿大关,至2021年房地产销售额达到1432亿,较2019年同比增长了13.20%,俨然一家中型房企的规模。
去年,中国铁建的新签合同额首次超过中国中铁,其中房地产业务作出了很大贡献。今年前七个月,中国铁建操盘金额累计415.1亿元,行业排名第21。
事实上,许多“建筑系”房企在地产行业都拥有自己的一席之地。2021年,共有12家建筑巨头入围房地产销售top200,包括中建、中铁建、中铁、中交、电建、中冶等等,其影响力可见一斑。
建筑企业做房建
将对房企降维打击?
作为建筑巨头旗下的地产平台,同时也是央企子公司,“建筑系”房开必然要承担保障房、安置房等建设任务。但这并不意味着,他们不涉足商品房开发。从实际情况来看,不少“建筑系”房企的商品房业务也做得风生水起,在部分城市早已根基稳固,具备深厚的发展潜力。
1、在各地,建筑系房企的影响力正在扩大
有地产人质疑,中建、中铁建等房开,主要集中在保障房建设,对聚焦于商品房开发的房企来说,算不得竞争对手。
其实不然。以中建东孚为例,今年以来在各地土拍市场的拿地力度不小。比如上海一批次集中供地,东孚上海公司就一口气拿下了两幅地块,新增土地储备面积19.7万平方米,储备货值约59亿元。
中国铁建更是豪掷69.3亿抢得三宗地块,中铁诺德也投资40.3亿参与拿地。
六月份北京的第二轮集中供地,中建一局又与中建二局旗下地产公司分别以29.8亿、66.815亿分别获地一宗。
而且,在一些城市,“建筑系”房企的产品也颇有影响力。
比如中铁建地产布局西南十多年,所打造的住宅产品系列”西派系”,共在10座城市落地了20多个项目,是当地的高端住宅品牌之一。今年中铁建在成都的10个项目中,就有5个是“西派系”。
据中指研究院的数据,中铁建地产今年1-6月的销售额在成都排名第五。去年全年,仅在成都一市的销售额就突破164亿元,销售面积80万平米,平均销售单价超过2万元/㎡,在成都十强房企中销售均价排名第一。其中,“西派系”对业绩的贡献巨大。
2、逆势发力地产业务,建筑企业为了啥?
对于营收万亿级别的建筑巨头来说,几百亿的房建业务占比非常低。不过,放在房建市场来看已经不容小觑了。尤其是去年以来大量房企业绩下滑,拿地也基本停滞,“建筑系”房企们在销售排名逆势上升的同时,还继续在各地土拍市场上“扫货”,这已足够令许多同行“羡慕嫉妒恨”了。
那么,他们为何会在此时发力地产业务?
一方面,众所周知,建筑企业的主营业务是工程承包。而承接房地产项目,一直以来都是低价中标+垫资进场。这些年,由于多种因素影响,承建工程的利润已经非常薄了。
再加之近两年地产开发商付款条件愈发恶化,建筑施工单位都被拖欠大量工程款。去年以来,房企接连暴雷,更是把多家建筑企业拖入债务泥潭。
据公开数据显示,2021年下半年以来,已有3家特级资质建企和4家一级资质建企申请破产重组或清算,申请破产的原因大多为“无法清偿到期债务”。那些小型建企的境况可想而知。
与其冒着被欠款风险帮别人垫资干活,何不自己当甲方?建筑企业加大地产投资,也就不足为奇了。
另一方面,房建业务已成建筑企业的利润增长点之一。
以中国铁建为例,近年来工程承包业务的毛利率一直徘徊在6%-8%之间,相比之下,勘察设计咨询业务、工业制造业务与房地产的毛利率要高出许多。比如去年,尽管行业的利润整体下滑,但中国铁建的房地产开发业务毛利率仍保持在17.56%,远高于工程承包业务,为拉高集团整体利润率做出了贡献。
3、建筑企业做房建,是对房企的降维打击
对于做建筑施工出身的他们来说,做房地产开发并不是什么难事。相反的,与普通房企相比,他们还拥有一些独到的优势。
比如,资金优势。
依托建筑巨头的企业背景及信用水平等条件,“建筑系”房企发债难度相对较小,而且融资成本也比较低。
又如,完善的产业链。
建筑巨头旗下的产业链都非常完善,勘探设计、招采成本、工业制造、施工建造等一应俱全。调用集团内部资源比起对外招标的沟通成本小,大量的工作无需假人之手。即便是外部采购,依托集团业务量也容易以量换价,享受价格优势。
明源君曾和某有过甲乙方经验的工程人交流,对方表示,做施工出身的房企往往成本管控能力更强,因为他们对工程更为了解,从施工环节去倒推前面的设计、成本、招采等,能最大限度的减少不必要的跑冒滴漏。
这些优势是普通房地产企业所无法比拟的。如此看来,地产下半场,建筑系房企潜力不容低估,随着他们的搅局,行业分化可能将进一步加速了。