近两年，国央企在房地产市场中刷足存在感。而民营房企，大多都已经力不从心。停贷潮余波未平，近期机构又大肆唱空民企，持续引发市场恐慌与震荡。以至于不少地产人感叹：民企，真的没戏唱了！16日，市场传出消息，监管机构将为示范房企提供流动支持，龙湖和旭辉反馈，正在积极沟通中。该消息如果坐实，无疑是对民企的一大利好。旭辉董事局主席林中也在旭辉22周年之际，发表了振聋发聩的观点：“中国房地产行业未来一定行！”“未来市场一定有民营房企的生存空间！”明源君在盘点今年一些民企的表现后也发现，民营房企并没有像机构渲染得那么危险而脆弱，依然有一些民企保持韧性、甚至逆势加码，成为了行业内“不一样的烟火”。它们是怎么做到的？
稳健型龙头房企凭借深厚的资源积淀和内功修炼，在拿地、销售和资金安全性等方面都体现出了长期韧性，或逆势增长、或跑赢同行、或率先回正，成为行业信心的“主心骨”。从拿地来看，伴随着资金问题的蔓延和加剧，民企在土拍市场集体失声似乎成为了某种默契。但对于还在积极谋求发展的房企而言，拿地似乎并未受到行业形势下滑的影响。正如滨江执行总裁接受记者采访所说：“公司要正常发展运营，必须要拿地。”今年杭州第一次集中供地，滨江就一举拿下11宗，第二轮集中供地，滨江力度不减，再次斩获12宗（含联合拿地），占杭州土拍总额的40%。根据中指研究院数据，截至7月，滨江以392亿元拿地金额，位列房企拿地金额榜第3位，并且实现了46.3%的正增长。而在这一阶段，TOP100企业拿地总额同比下降了55.6%。从销售来看，1-7月，滨江实现权益销售额485.5亿元，位列中指权益销售排行榜第15位，相比去年前进16位。虽然从销售金额本身来看，仅上升了1.4%，但相比于TOP100房企权益销售额均值同比下降的48.7%，滨江保持了难得的正增长，并大幅跑赢同行。滨江的销售韧性与其城市布局密不可分。今年以来，杭州在淡市之下走出了独立行情，市场表现明显好于其他城市，这为本就深耕杭州大本营的滨江带来极大的确定性，在去化端上了一道安全阀。受行业整体环境影响，龙湖的销售额有所下滑，但在行业动荡阶段，依然稳定在TOP10；上半年在重庆、沈阳、济南、合肥、贵阳、咸阳6地摘得城市销售金额榜桂冠，并在15个城市进入市场前五。根据克而瑞测算，龙湖7月销售额为182.3亿元，同比下降4.2%，销售回升情况明显优于TOP10房企16.4%的平均降幅。此外，明源君从有关人士处获悉，目前龙湖回款率在90%以上，在地产开发销售中就能基本实现现金流回正——销售端的确定性同样可靠。龙湖近年来，也把布局高能级城市作为最明确的拿地策略，浙商证券研报显示，一二线核心城市销售贡献度高达54.8%。龙湖高层在8月10日召开的投资者电话会议中也谈到：“（城市）分化非常明显，一线和核心二线非常不错，这个月杭州推一个50亿的项目，预计一把清盘。龙湖是TOP10里进入城市最少的开发商，相对比较安全。”更为重要的是，这类房企作为区域龙头，优等生的地位一直很稳，得益于稳健的经营风格，不仅保存了相当的资金实力，也保持着很高的财务安全性。三道红线是反映房企财务安全情况最有力的指标。从三道红线的角度来看，滨江有息负债水平较低，剔除预收款项后的资产负债率为65.92%，行业排名第10；净负债率和现金短债比也均在绿档水平。同时，滨江融资渠道通畅，且还在持续降低融资成本，这使其可以不受资金所累，按计划补充土储。龙湖则连续六年满足“三道红线”指标要求，资金稳健程度长期处于行业前列。具体而言：现金短债比为6.11，不仅为近年来新高，行业排名第 1，更是典型房企平均水平（1.42）的4倍之多；净负债率46.67%，行业排名第11；剔除预收款项后的资产负债率为67.40%，排名第15。今年以来，融资成本一直维持在4%左右的水平，跟央企国企融资成本几乎持平。凭借着稳定的现金流，龙湖成为上半年保交付的领军企业。据第三方统计，龙湖上半年累计交付5.2万套房源，提前交付率达90%以上，令一众深陷保交付危机的企业望其项背。前几日，龙湖被传商票逾期，一度引发行业恐慌，但很快便得到了管理层的辟谣：目前为止到年底，所有债务均已还清，短债比低于10%；且无未偿硬性债务，销售目前也可实现对现金流的覆盖。谈及未来，这些龙头民企信心很足。滨江表示：“滨江对整个宏观面以及杭州市场总体是比较看好、有信心的。”龙湖也在电话会中谈到：“对后市非常有信心，呼吁所有房地产行业相关人士维护行业健康氛围。”眼下，没有哪一家民企称得上是绝对安全，但整体而言，这些以“稳健”著称的房企，被不少人视作民企的最后一道防线。如果这道防线突破了，后果将是整个行业都无法承受的。当下房企草木皆兵，明源君觉得，还是应该保持理性审慎的态度，不要房企自己还没爆，公众先用恐慌的情绪把房企“杀死”了。
行业形势的变化，使得一些过去存在感不强的中小房企开始冒头。例如，中指研究院发布的《2022年1-7月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》中，伟星房产凭借90亿权益拿地金额位居第19位，比去年同期上升58位，甚至超过碧桂园、中国金茂和金地集团等众多全国知名房企，拿地面积相较去年同期也大幅上涨45%。而在今年4月份的成都首轮供地中，名不见经传的远达集团以22.48亿元总价，竞得近120亩地块，是拿地金额和拿地面积TOP10中唯二两家民企之一，另一家是上文提到的龙湖。远达集团作为四川本土房企，在成都缺位多年，自去年6月以来，突然在成都土拍市场高调出手，成功摘得三宗优质住宅用地，累计耗资约56亿元。这段时期，又正好是成都楼市调整期，远达此举，是真正意义上的逆市扩张。与此同时，红豆置业、金帝集团等房企，也榜上有名……总结而言，这轮行情中，中小房企拿地的力度变大了，拿地的城市能级也提升了。2020年，伟星在其深耕的安徽的销售额排名还在TOP10开外，而今年上半年，伟星在安徽的销售额就达到92.32亿元，仅次于碧桂园的95.48亿元，远超龙湖、招商蛇口等规模房企。从市场来看，之前市场好的时候，这些百亿规模上下的企业在主战场根本没机会，无法大规模举债扩张，使它们很难在大房企的挤压下出头，但现在，它们反倒因为杠杆低、项目少，受到的影响有限。从对手来看，各大房企深陷爆雷危机，它们的收缩乃至离场，为中小房企腾挪出了更大的发展空间，让其可以有机会进场“抄底”。从房企自身来看，一方面，这些中小房企往往长期深耕某一区域，口碑和品牌优势明显，且在利润越来越受重视的状况下，深耕能够明显摊低成本，成熟的团队也使得管理费效最大化，基于这些利好，房企拥有持续在本地开发建设的热情。
例如伟星对安徽的耕耘之深，经常被外界误认成安徽本土房企，安徽市场也为伟星带去了可观的销售额；又例如，红豆置业作为无锡本土房企，红豆万花城、红豆天一华府、红豆运河府等项目，都留下了不俗口碑。在刚刚过去的无锡第二轮集中土拍中，红豆置业以51.1亿元的代价，成为拿地金额最高的房企。另一方面，有相当一部分公司，拥有来自母公司的实业加持，自带优势、资金无虞，正所谓“背靠大树好乘凉”。伟星房产背后的伟星集团，是集服装辅料、新型建材、房地产和水电为四大产业为一体的大型集团公司，旗下拥有伟星股份和伟星新材两家上市公司，它们也是伟星房产的两大“金主”。红豆置业母公司红豆集团更不必多言，作为中国民营企业百强，它早已家喻户晓；金帝房产背靠能源产业；食品产业为远达的营业收入贡献了相当高的比例……拥有实业背景的母公司能够为旗下地产子公司提供颇为可观的资金支持，并构筑起普通房企无可比拟的护城河。综上可见，危局之下机遇仍存，因行业资金吃进、信用危机而空出的窗口期，正是一些房企见缝插针、打开市场的好时候。占据这些优势的中小房企，能够真正坚持稳扎稳打的发展步调。就像伟星集团此前的表态：“我们不会因为市场形势很好，就去盲目扩张，也不会因为市场形势不好，就轻易退缩。”
疫情以来，消费者对优质楼盘的需求愈发突出，上海豪宅更是出现爆发式增长，这使得一些以品质力著称、专注高端市场的房企迎来春天。在市场好的时候，它们或许并不是最受瞩目的那一个；但随着行业洗牌，行业渐渐领教到了它们的实力。以“豪宅专家”仁恒置地为例，据媒体报道，上海仁恒·海上源项目于6月推出372套单位，61亿货源当日全部售罄，去化率100%；7月仁恒上海晋元华庭推出304套单位，43亿货源当日也已全部售罄。今年上海市场有一家房企格外亮眼——它此前从未亮相过上海土拍市场，这次却以联合体形式，夺得上海首次土拍中最高总价地块，总价63.7亿元；大幅拿地，也让其迅速冲上2022上半年房企新增土地货值排行榜TOP20。宸嘉发展也是一家专门打造豪宅的开发商，在上海、成都、武汉、深圳等地打造了嘉佰轩、嘉佰道、宸嘉100等豪宅项目。同样在上海拿地的还有合生创展，不过方式有所不同。合生创展相关负责人在接受采访时表示，公司秉承理性投资原则，不盲目追高，把握行业周期性，控制新拿地项目成本，重点通过城市更新和乡村振兴获取土地，对招拍挂拿地相对谨慎。8月初，鲜少在上海公开市场露面的合生创展发布公告称，将以7.9亿元的价格收购上海博祯置业100%股权，进而拿下其旗下一宗旧改地块。合生创展计划在该地块建设40座中式别墅，目标客户为正在寻找最高端质量物业的人群。据不完全统计，截至目前，合生创展及其关联企业正式和网传介入的旧改项目达14个，总改造金额超过千亿。不过鉴于旧改存在一定难度，蕴涵各种不稳定因素，合生创展如此逆势扩张，是否能取得预期效果，尚待时间来验证。今年上半年，百强房企累计销售操盘金额同比下降约50%，整体业绩“腰斩”，但仁恒置地实现销售金额355.02亿元，较上年同期仅下降0.1%，扣除代建后，销售金额313.94亿元，同比上升9.5%。同时，得益于对高端市场的长期耕耘和较高的市场认可度，销售均价也很有保障。仁恒上半年的销售均价为49856元/平方米，同比上升56.3%。合生创展发布的营运数据显示，截至2022年7月，集团总合约销售金额约人民币188亿元，同比下降约22.93%。虽然尚未回正，但和TOP100房企销售额同比下降47.3%相比，依然跑赢大势。仁恒置地在财务报告中透露，上半年利润由去年同期15.67亿元增长至17.57亿元，增长了12.1%；利润率较去年同期上升3.6个百分点，达到15.5%；受益于中高端等高毛利项目的交付，公司归属股东的净利润为13.77亿元，同比上升67.2%。从眼下的行业形势来看，这类房企的前景也很值得期待。一方面，高端住宅物业需求一直很稳定，在今年楼市严重下挫的情况下，豪宅所受影响小得多，甚至部分区域逆势上涨，市场红利较大。我们常说，中国人不缺房子，缺好房子。合生方面直言：“房子怎么样有价值？就是有好的地段、好的配套，这种房子对于资金避险、资金锚定的功能会更强一些。越是核心地段的核心资产，越是受到追捧。”另一方面，这类房企布局的城市能级高且高度集中。众所周知，一线城市和部分强二线城市的楼市不仅修复速度快，更在去化、溢价等方面体现出了长期韧性。仁恒置地总土储建面长三角占比最高，达到61%，珠三角占比21%；合生创展地产板块土地储备的75%都位于一线城市，本轮旧改加码，同样集中在一线城市；宸嘉发展下设上海区域、深圳区域、湖北区域、成都区域四个区域公司，将这些地区作为未来发展的重点——这样的城市布局，抬升了企业的安全垫。从更宏观的维度来看，民企只是换了一种生存的姿态——以前是光鲜的花朵，绚烂却难经摧折；以后要活成仙人掌，自带养分，有抵御逆境的生长力。诚如林中所言：未来民营房企一靠十几年积累下来的品牌口碑，二靠手艺、产品与服务，三靠勤奋，就有活路。
