今年上半年，他是地产50强中，唯一销售额正增长的房企。而且，上半年他们的销售均价还同比上涨了4.2%。楼市下行期，越秀的项目还在涨价，说明了两个问题。一是越秀擅长做中高端项目，且在售项目大部分位于热点城市，客户购买力强；二是越秀的产品力在快速提升，客户愿意为价格买单。前段时间，明源君参观了越秀联和知识城、湖北联投在广州开发的一个低密度高端项目后，发现他们的产品又上了一个新台阶。该项目景观资源丰富，三面环山，为了充分挖掘土地价值，越秀重金投入，在项目配备了最强大的设计团队，最强的运营与资源。不夸张地说，这可能是今年我看过最好的大平层豪宅，这个项目或将成为越秀又一豪宅代表作，行业值得学习的新标杆。
越秀联投知识城·居山涧位于广州黄埔区知识城区域，距离广州市区只有45分钟车程。它南靠帽峰山森林公园，北邻流沙河公园，生态环境优越，整个项目容积率仅1.2。当你从市区进入项目时，好像进入了另一个世界，瞬间能体会到“出则繁华、入则宁静”的理想生活。
越秀联投知识城·居山涧航拍图
很多豪宅项目，受限于景观或地形各因素，要么为了面宽牺牲功能，要么为了景观牺牲朝向，难免会有各种遗憾。相比之下，居山涧的基本面非常优秀：一是距离帽峰山只有10米距离，最小间距只有7米，二是项目三面环山，一面环水，且山景位于项目东南向，三是地形也很方正，面宽190-370m，纵深275m。综合来看，景观、功能、面宽、朝向，基本能同时得到最优解。这样的地块，放在广州市场，绝对可遇不可求。其实，当初越秀之所以敢在周边二手房卖3万时，果断以2.7万㎡的楼面价拿下项目，除了对黄埔知识城区域发展的绝对看好，看中的正是其得天独厚的景观资源。因为越秀擅长中高端项目开发，他们希望借此项目提升越秀在豪宅领域的影响力，也有信心将其打造成山居度假风住宅的新样板。具体来看，越秀采用了什么样的规划来成就这块重量级土地呢？
居山涧在概念设计上是一个自然、无边界的公园式社区。从项目总图上看，整个项目被帽峰山、流沙河公园环抱着，房子融入了自然，不像是开发商在这里特地修了房子，倒像建筑是从自然中长出来一样。
越秀联投知识城·居山涧规划图
为了让居山涧业主都能欣赏到最美的风景，居山涧的楼栋排布，经过非常细致的规划。依托地形，项目外围是小高层，依山而建，其中190平主力户型排布在离帽峰山最近的东南面，160平的大平层户型则排布在项目西北面。项目中间的位置则排了叠拼产品，因为叠拼别墅对私密性要求较高，且需要享受前后花园。最终，不同的房子从自家房子看出去的角度都不一样，收获到了景观都不一样。处在不同楼层、朝向的业主，不妨找2个视角来看一下：
越秀联投知识城·居山涧建面约190平户型样板房
每一户看出去的风景都独一无二，就好像居山涧为他们定制了景观一样。对于景观打造，居山涧没有像其他项目一样，设计庞大而复杂的景观系统。在越秀看来，帽峰山和流沙河公园才是居山涧的园林，而如何做好人与自然的互动、人与人的互动，才是最应该解决的问题。为此，居山涧做了很多巧妙设计。比如在离山最近的位置，打造了观景平台，在这里可以独自冥想，也可以约上朋友或邻居在这里喝茶聊天，近距离感受大自然的美好。
越秀联投知识城·居山涧示范区实景图
再比如社区内种植了形态各异、颜色不同的植物，像凤凰木、紫花风铃木、樱花等等，这样社区每个季节的景观都不一样，业主能轻易感知到自然的变化，获得更好的感官刺激。而且，这些植物还能吸引鸟儿栖居，业主在家就能欣赏白鹭从眼前飞过，野趣满满。
除了规划设计上将项目融入自然，越秀在户型设计上也大胆创新。居山涧的客户基本都属于改善型购房，他们一般拥有多次置业经验，对品质也更加挑剔。越秀认为，要想打动改善客户，不能只拼物理指标，而要为客户规划全新的生活方式。很多人向往别墅，其实向往的是前庭后院的生活，因为人天然就喜欢亲近大自然。为了让业主拥有墅级的居住体验，居山涧的大平层产品打破常规，做了很多突破性设计。为了最大限度放大景观价值，居山涧大平层户型都采取了独层独户设计。一梯一户的配置带来四面环景，多面采光，尊贵感和归家私密性更强。
这种设计以往在300～400平以上的住宅大平层才会出现，200平以下就能做到一梯一户，放在全国市场真不多见。除此，其物理指标也非常优秀，总面宽达到约20米，整个户型长且薄。超薄户型的好处是，能实现真正的南北对流，通风采光一流。六面宽朝南，最大程度实现了引景入室。采用端厅设计，并设有11.3米转角阳台，形成了270°无敌景观，而且客厅看出去没有任何遮挡，没有柱子和门框，就好像挂了一幅超大山景画。最令人惊喜的是，景观阳台与帽峰山只有7米距离，整座帽峰山就像是业主的私家庭院一样。整个阳台建面约16平米，业主除了在这里看风景发呆，还能喝茶聊天、阅读画画，或者健身运动。越秀联投知识城·居山涧建面约190平户型样板房
而且，为了更好地引景入室，房屋四角采用了无柱设计，餐厅、主卧以及主卫都做了270°转角飘窗，次卧也做了超大飘窗。越秀联投知识城·居山涧建面约190平户型模型图，来源：公众号谈房更多的窗户，意味着更大的景观面，更延展通透的空间，更好的采光。比如建面约160平的户型，看起来就跟200平的户型差不多。
越秀联投知识城·居山涧建面约160平户型样板房
除了常规的客餐厅一体化设计，这款户型客厅不再以传统沙发电视为中心，整个动区增设了更多交流区和活动区，包括社交餐厅、餐厅飘窗休闲区/阅读区、沙发区、阳台观景区、亲子活动区等，一家人在家里能自得其乐，也能更好地互动交流，增进感情。在越秀看来，好的大平层产品，绝对不仅是面积上的放大，而是能为客户提供更多生活场景，更多元的生活方式。
越秀联投知识城·居山涧建面约160平户型样板房
从面积来看，主卧配置相当豪华，建面约49平，包括了宽大床区、男女分区衣帽间、主卫五件套等豪宅常见配置。除此之外，还设有私人藏品收纳间、化妆间，阅读区以及超大飘窗观景区，让夫妻有更多私下相处的空间，找回恋爱时的甜蜜与温馨。
越秀联投知识城·居山涧建面约190平户型样板房
对于次卧套房，越秀也做了一个非常巧妙的设计，即在卧室的连接处通过卫生间与另外一间卧室，进行了环形动线设置，类似酒店里的洄游动线。这样很方便两间卧室共用双台盆的空间，两个孩子一起学习一起玩耍，也能相互照应。居山涧大平层户型的承重墙很少，只有客厅与两个卧室之间有承重墙，加上设备全部放到了电梯厅，整个户型其他空间都能按照不同阶段的需求改造，具有很强的成长性。除了大平层户型，居山涧还在项目中心位置，设计了叠拼产品。这几年，叠墅产品经历几轮迭代升级后，设计已经相当成熟了，似乎很难再有突破。但在越秀看来，只要善于洞察客户需求，产品就一定有优化空间。这次居山涧的叠拼产品，就有了新的优化升级：市场上主流的叠墅产品主要是传统对称式，一般是上中下三叠。一方面，从收益角度来看，5～6层叠墅是市场最优选择，另一方面，叠拼别墅层数一旦突破6层，私密性和舒适度都会大打折扣。这种组合模式下，为了提高中叠价值，往往将花园或地下空间这些享受空间平均分配，但这样会拉低下叠户型的品质。为了打造差异化优势，居山涧设计师采取了上下叠+平层的组合模式。楼栋共6层，下叠两层（1-2F），上叠两层（5-6F），中间（3-4F）是两层一户一层的建面约140平的平层户型。
越秀联投知识城·居山涧叠拼模型图，来源：公众号谈房
这样一来，下叠户型可以享受到完整的花园空间和地下空间，居住体验进一步提升。而对于建面约140平的中间平层户型，一层一户，六开间朝南，部分户型还有四个露台+阳台。这在同面积段的平层户型中，优势也特别突出，大大增加了竞争力。
越秀联投知识城·居山涧建面约140平户型图
这两年，很多叠墅项目为了增强竞争力，上中下叠都有地下空间或庭院享受。但从客户角度来看，享受空间不光看面积，更要看实用性，实用性强的空间才更加有价值。比如有些叠墅，本来一楼庭院和地下空间尺度有限，还要切割成三个空间给每一户享受，最后就是空间非常鸡肋。而居山涧下叠产品中，部分户型单位可享受的花园面积超过150平，进深做到9米，并且地下空间也有惊喜，实用率非常高。
越秀联投知识城·居山涧建面约175平下叠户型图
除了没有屋顶露台，其他都是独栋别墅才能享受到的居住体验了。做产品不难，做好产品难，做产品创新难上加难。因为创新意味着试错，意味着高成本和高风险。但难做的事做成了就一定会有丰厚的回报。而越秀这次联合五个国际级设计师，给行业带来了很多惊喜。越秀联投知识城·居山涧的创新，没有辜负这块稀缺的土地。现在居山涧所付出的努力，相信市场一定也会加倍回报他们。
