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活久见!地产融资“第三支箭”落地
作者:苏兮

活久见,这个月针对房企融资的政策利好,简直是“倾倒式”出台。银行为房企提供数万亿授信支持的热度还在高位未退,房企又迎来更罕见的大消息。


11月28日,证监会新闻发言人表示,在资本市场支持房地产市场平稳健康发展上,将从股权融资方面进行5项优化调整措施,并且从即日起施行。被媒体称为证监会“新五条”。


一是恢复涉房上市公司并购重组及配套融资允许符合条件的房地产企业实施重组上市,重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产;发行股份购买资产时,可以募集配套资金;募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等,不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司,参照房地产行业上市公司政策执行,支持“同行业、上下游”整合。


二是恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资,引导募集资金用于政策支持的房地产业务,包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目,经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设,以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资,要求再融资募集资金投向主业。


三是调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致,恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资;恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。


四是进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度,推动保障性租赁住房REITs常态化发行,努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs,或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。


五是积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点,允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金,引入机构资金,投资存量住宅地产、商业地产、基础设施,促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。


这五条中的前三条都是和房企股权融资相关,也代表着“三支箭”政策中的“第三支箭”正式射出。


时隔12年首次放开
房企股权融资有啥特别?



大家都知道,由于国家对地产方面的调控,A股近年来都是不接受房地产公司上市的。


从2010年开始,证监会要求房地产公司 IPO 和再融资都需要征求国土资源部意见,开发行为需要住建部进一步检查认定,实质上叫停了房地产企业的股权融资,房企IPO 基本停止。已经在A股上市的房地产公司,也基本失去了再融资功能。


从2010年到现在,只有招商蛇口吸收合并招商地产,实现A+B股转A股整体上市。新城控股在2015年B股转A股上市,以及绿地2015年的借壳上市。都是属于极其特殊的情况。


除此之外,12年时间里没有一家房地产开发公司成功“入A”。2015年时,万达商业递交招股书,到2021年3月,还是无奈宣告撤回A股IPO申请。甚至后面已经和房开没啥关系的万达商管,想上市也依然艰难。


彼时还是巨头的恒大,从2016年起,就一直试图借“壳”上市,历时四年,从深深房到嘉凯城,几次易“壳”,最终也不得不终止计划。


可以看出,这一次的股权融资放开,是相当罕见的,对房企来说,也意义非常。


一是历时12年,终于放行,有利于恢复企业信心


毕竟,这一扇门从关上之后,就没有打开过,过去也有过大力度的房地产救市,但是过去的每一次救市,都没有在这个方面做出过任何的让步。监管层面的这一次放行,意味着监管层的态度,已经从严防死守资金流入房地产,转向想方设法保住优质房企。


二是相较于“第一支箭”的信贷和“第二支箭”的债券,“第三支箭”的股权融资可以在输血的同时,不增加房企的负债。


这也是和之前所有融资利好政策,最大的不同。在项目预售资金监管不能松的情况下,既可以让房企通过融资来活下去“保交付”,又不会进一步增加房企的财务负担。


对行业会产生什么影响?


其实,早在十月下旬,证监会就对涉房企业在A股融资开了一条小口子:允许涉房不超过10%的A股上市公司,在融资不投向房地产业务的前提下,在A股市场进行再融资。口子一开,马上就迎来了最高单笔达150亿的定增潮。


由此,可以预想,接下来股市也会迎来一股房企的融资潮。


对于在A股、港股上市的房企,可以借助这个机会进行增发,缓解在开发项目开发资金紧张的难题,也可以通过募资对其他房企项目进行收并购,加速行业出清。对于爆雷企业,则可以借重组上市理顺债务关系,加速化解积压的债务问题。


但是,几个情况不会改变。


一是政策仍将更多利好优质房企。


任何的融资工具都只是一个渠道,最终还是要有投资者买单才行,一定是资产负债表更健康的房企更受欢迎。虽然允许符合条件的房地产企业实施重组(借壳)上市,但是这个条件也大概率是相对严格的。


二是政策目的依然是“保交楼”。


在文件中,证监会就明确对房企的股权融资进行了一定的限制。比如说在上市募集的资金,可以用来购买涉房资产,用以补充流动资金、偿还债务等,但不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。


也就是说,房企的增量资金要用于解决存量问题,而不是支持房企继续扩张和发展多元业务。本质上,还是要促进“保交楼”,避免恶性事件再发生,从而有力支撑市场信心。


三是外部输血只是托底,房企要真正走出困境,还是要看销售。


“三支箭”现在已经全部射出,连压箱底的工具也已经祭出。但是融资端的利好,只是短期让房企续命活下去,但决定房企能否长期健康发展的,还是需求端。而需求端的信心恢复,还路途漫漫。


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