正文
万科、保利的三房四房户型，做到极致了！
作者：常乐
过去几年，房地产的投资需求被挤出的差不多了。当前的市场下，支撑成交量的几乎全都是自住客户。所以，这两年的成交数据也很有意思，可以最大程度还原客户真实的居住需求。根据去年的成交数据，成交户型的结构呈现出几个特点：1、成交户型功能性更强了。三房及以上户型是成交的绝对主力，2房及以下户型几乎已经退出市场。2、成交面积中躯也整体上移。成交主力面积段是100-140㎡，120-140㎡及以上的面积段占比全线上扬。总结起来，就是“大室所趋”的改善时代全面到来。但是，不同消费水平的客户，在优先改善的维度选择上，还是存在不小的差异。刚需、刚改依然强调功能性、改善强调舒适性的特点依然没有改变，这也形成了不同的设计趋势。其实，从近几年的热销户型中，就已经可以发现刚需即改善的特点。一是功能性更强。相同面积下，相较于把空间做的很奢阔，很多产品反而选择了增加功能空间数量，例如加入中西厨、储藏室、书房，把产品做的更紧凑。这更加考验户型布局的合理性，对产品设计的要求更高。二是高端配置下沉。之前给大家介绍过，一些刚需户型配置私梯入户，双套房设计，主卧浴缸等等，把高端产品的享受下沉。刚需不代表对产品品质的要求降低，在产品越来越内卷的趋势下，刚需面积采用改善配置的趋势越来越明显。具体表现为，相同面积，多一间房；相同房型，更多功能空间；相同功能空间数量，更高配置。去年市场上出现不少高拓展的刚需小户型，例如广州保利的74㎡三房，不仅房间数量多，还有不少高配置的亮点。一是独立玄关，在入户后形成相对隔离的天然脏区，功能性更强。二是小户型做到四开间，客餐厅双面采光。且卧室飘窗和开间同框，最大程度放大了各个房间的采光面，飘窗还可以和书桌相连，形成更大的综合操作面。三是创新1.5卫设计，两个厕所，可以解决多房小户型早晚高峰卫生间拥堵的烦恼。深圳万科未来之光的73㎡三房两卫，在次卧过道设置了专门的储物柜。解决小户型收纳空间不够的难题。高拓展小户型，作为绝对的刚需产品，也开始花更多心思去思考实际的居住场景和需求。98㎡的四房户型，实现了主卧套房设计，和次卧百变设计。儿童房和客厅之间可分可合，打开释放公区空间，作为娱乐室、开放式书房，合上成为私密的房间，一孩、两孩、三代同堂家庭的居住需求都能适配，让高拓展小户型也具备很强的“成长性”。另外，这两个户型都通过分户墙上的“S”形设计，留出玄关柜和冰箱位的空间，将室内拉平，一直延伸至电视柜，能打造出整面墙的收纳空间，空间使用率更高。同样作为巨头的华润置地，也推出了功能性极强的刚需户型。99㎡做四房，景观阳台超过6㎡，还有专门的家政阳台。门口的次卧和客厅打通，能改造成开间6.3米的超级横厅。在多一间房的同时，保持居住的舒适性。另外一些刚需户型在提升功能性时，关注点不在增加房间数量上，而是想尽办法增加玄关、储藏室、卫生间等其他功能空间的数量和舒适度。绿城的110㎡三房，采用了LDKB一体化设计，打造了改善户型才会配置的超级方厅。而且，将独立玄关升级成双侧玄关，玄关处面积达到5.5㎡，在刚需户型中打造出豪宅才有的入户体验，收纳功能和仪式感都非常棒。金地的89㎡三房则在普通户型的基础上，增加了独立的储藏室，进门大孩子的滑板车、平衡车可以停下。二孩的婴儿车、家庭的露营设备、家庭日用囤货，全部可以收纳在这里。另外，这个户型还采用了双阳台设计。景观阳台利用拐角打造出大面积露台，可以做茶室、花房、运动房、瑜伽房，可塑性很强。华润置地的113㎡三房，同样也设计了独立的储藏室，赋予大进深户型更强的功能性。在房间数量和其他功能空间无法增加的情况下，不少项目也会在一些局部和细节上做升级，在刚需、刚改户型中，下沉一些过去改善户型才会有的配置。当下流行的LDKB设计，在一些紧凑户型中也可以看到。例如，广州中海的76㎡小户型就将公区全部打开，打造具备社交功能的大方厅。极小户型也做到四开间朝南和主卧套房设计。万科的83㎡户型，和上面中海的户型几乎一模一样。厨房都采用了岛台＋移门设计，增加操作面和收纳空间的同时，保持公区空间的通透开敞。苏州万科东方雅苑建筑面积约115㎡户型，图片来源：户型库在卧室墙面设计收纳柜，增加过道空间的利用率，也是改善室内空间体验的思路之一。对于紧凑户型来说，1㎡都不能浪费依然是很重要的设计原则。昆明天誉城99.5㎡4房2厅2卫，图片来源：搜建筑大平层才有的私享电梯厅，在刚需刚改户型中也越来越常见。21年就给大家分享过100㎡以下的单梯入户案例，去年，也有不少项目在公区私用、提升使用率方面想办法。对于业主来说，能够拥有一个独自使用的电梯厅，私密性更强，在使用功能上，也有更多的想象空间。甚至还有项目，在户外的电梯厅，利用公区设置800库储物空间，给业主存放一些户外用品，净脏分离，进屋前就能完成消杀。
5、三联超大阳台
这两年流行的跑道阳台、超大阳台，也有逐渐下沉的趋势。例如，万科的110㎡边套户型，三开间朝南，就搭配了三联阳台。室内洄游动线更丰富。总的来说，刚需、刚改户型的确存在刚需即改善的现象，但是和面积段增加的幅度对比，户型的功能配置升级更明显。对于这类客户来说，在资金限制下，初步改善的方向往往更倾向于选择优化房型，而不是简单的增加面积，依然高度重视产品的性价比。如果刚改户型还要在功能性和舒适性中做选择，那舒适改善产品，就是“全都要”。从这两年的产品设计思路来看，各家房企的创新成果越来越同质化，这可能就是幸福的家庭大多类似吧。当改善不断升级，最终实现的结果就是“均好”。似乎大家对什么是“好”，已经逐渐形成了共识。在这两年的改善户型中，几乎是清一色的公区“无界”设计。毕竟这种营造出来的奢阔空间感，在销售阶段往往更占优势，更容易让客户“一眼动心”。前些年流行的LDK一体化，也全面升级成LDKB一体化，把阳台也纳入到公区中，尽量取消隔断视野的墙和柱子，将最大视野距离拓展到极致，同时也能优化采光效果。让入门级改善户型，也能具备豪宅感。例如北京龙湖120㎡的三房户型，一体化设计的大方厅接近60㎡，加上客厅双面通体景观窗，站在玄关视野能不断延伸，一览无余，呈现出160㎡的既视感。传统U形厨房，也改为L形＋岛台设计，豪宅感进一步提升。超大阳台作为改善户型的一个重要趋势，这两年也是愈演愈烈。尤其是在疫情背景下，大家居家活动增多，对功能性阳台和场景化阳台的需求更加急切。例如，华润置地139㎡的四房，阳台进深达到1.8米，阳台整体面积超过10平米，加上4.8㎡玄关收纳、中西厨、5.6米开间客厅、豪华主卧、次卧开间也都超过3米，最大程度实现了均好。双联或三联阳台，在改善户型中也越来越常见，空间动线更加灵动。绿城桂语朝阳142㎡四房两厅两卫
去年，不少改善项目在电梯厅做文章。采用经典的核心筒设计，面积要全部计入容积率。一些项目选择采用电梯外廊开敞式处理，一方面，减少了公摊面积；另一方面，还带来了自然通风。例如，华润置地去年的创新143㎡户型，2梯2户，每户电梯厅均为私密独享，实现花园式入户。通过开敞式电梯外廊设计，在不牺牲小区公区的同时，大幅提升了得房率，为实现室内多样化的需求创造了条件。在室内，客厅开间达到7米，所有卧室的开间都在3m以上，同时实现了私梯入户、花园式入户、高得房率、超大客厅、豪华主卧、跑道阳台……143㎡的面积，实现170㎡的高配空间生活场。龙湖御湖境143㎡户型也是类似的思路，全明私家独享的电梯厅，每户多增加一个入户花园，还能在户外增设玄关柜、储物柜，改善效果拉满。除了公区尺度提升，当下，改善户型在卧室设计上，强调豪华主卧和百变次卧。也就是，主卧追求酒店级配置，例如，龙湖九里璟颂126㎡四房户型，主卧进深达到6.8米，包括卫生间、电视、书桌、衣柜、展示柜，完美满足主人私密的居住体验。次卧和书房，可以彼此独立成两个房间，中间设置移门，二孩家庭，两个孩子可以分开居住、一起玩耍。也能将其中一间打开和客厅联通，作为茶室、娱乐房，还能两间房打通成一个大套房。次卧根据家庭需求百变，满足家庭成长性需求。从前两年的四开间、五开间朝南开始流行，现在大户型设计，越来越薄、越来越透。扁平的大面宽设计，释放出更多的景观面和采光面，在大户型中做的越来越极致。例如，越秀联投的160㎡三房，就是大宽厅+开放式茶室+主次卧六面宽朝南，约21米的超长采光面。全明户型，整屋都是采光面。端厅设计，配合超大的转角阳台，形成了270°无敌景观，为了更好地引景入室，房屋四角都采用无柱设计，客厅看出去没有任何遮挡，没有柱子和门框，就好像挂了一幅超大山景画。餐厅、主卧、主卫都设计了270°转角飘窗，次卧也做了超大飘窗。呈现出极致的宽幕效果。随着房地产进入买方市场，我们可以明显看到，房企在产品研发上是越来越卷了。这也是在停贷潮、烂尾潮、装修降配之外，行业被忽视的另一面。不管行业起落，人们追求更好生活的愿望始终没有变，这也是地产人对未来乐观的信心源泉。
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