正文
经历了“最惨”的2022年，现在想要求职的地产人表现地比较踌躇。他们一边海投着简历，希望尽快找到下家重回正轨；另一方面又对未来东家的命运怀有担忧，不知道下一份工作又能干多久……
今天明源君就来和大家一起探讨一下，准备跳槽的地产人，今年去哪里做事会相对比较稳妥？新行情下，又该如何考察和评估所应聘的房企呢？今年地产人找东家，首先要丢掉的就是排行榜滤镜。TOP几、是不是百强这些指标，已不能直接说明一家房企是否值得加入。相反地，有些规模不是很大但是战略稳健、步履踏实的低调房企，很有可能是“规模大跃进”时代的遗珠，值得多加关注。在如今的行情下，房企的总体发展战略、掌舵人的价值取向，将直接影响其接下来三到五年的生存状况。如果一家房企现在的发展战略，还是诸如“x年10倍”、“x年进前十”、“x年必上市”这种重扩张或目标激进的方向，那地产人最好谨慎对待。在现有的监管条件下，房企在开发板块实现迅速扩张或多倍增长的路径，基本上已经全部关闭。如果应聘公司在介绍整体战略时，仍然围绕着规模增长来讲，但又没有多元业务提供支撑，那只能说明其战略部署不现实。老板也大概率是只懂冒进的赌徒，或不切实际的空想家。应聘房企的财务状况，也是需要每位地产人多加关注的要素。红、黄档房企自不必说，即使是绿档房企，也要提防假绿档。还有许多未上市的中小规模房企，很难评估其财务状况是否稳定，那就必须更谨慎地评估。可以分析其土储的情况，看看这家房企的储备项目质量如何，在关键时刻能否快速回笼现金为公司输血。也可以在当地从业圈子内深入打听一番，考察看看这家公司是否有过拖欠员工工资、拖欠供应商款项的问题。如果有这类问题存在，很可能现金流有大问题，最好避开。还有一点必须注意的，就是那些拥有“地王”情结的房企。在一线或新一线城市中，土地的价格越来越高昂，以致于现在出现在土拍市场的，大多是联合体或实力国央企。而近年还在坚持独立拿地，且出手阔气、专拿地王的民企，资金压力是巨大的。对待这类房企，地产人务必要谨慎观察其后续的开发状况。这几年民营房企拿了地王，却没钱、没能力开发的案例，也不在少数。对于那些不理智、逻辑不清晰的拿地行为，从业者一定要保持警惕。过去地产人出去面试，最关注的问题之一，就是这家公司的土储规模怎么样。如果项目储备多，表示以后不会缺活儿干，可以在这里做好多年。项目储备少，则意味着自己可能一个项目做完，就又得出去找工作……过去这年陆续暴雷的房企，土储规模还不够大吗？但在关键时刻能回款救急、能被资方看中实现回血的好项目，显然不够多，没能及时解决公司的资金问题。这也给所有从业者敲了一个警钟。比起数量来说，土储的质量、项目的布局逻辑、拿地的模式等等，才是更关键的评估要素。有些房企看似土储规模非常大，动辄布局全国、遍地开花什么的。但地产人需要仔细考察其项目储备的具体状况，包括城市、地段、土地性质、业态指标等等。如有以下三种情况，那么地产人就需要特别谨慎地考虑这份offer：1、 土储大部分位于欠发达城市，或二三线城市的远郊。而真正位于优质城市和优质地段的好项目，占比极少甚至不足2成的。2、 土储结构中，工业用地、物流仓储用地、纯商业用地等回现难度较高、销售条件监管严格的项目类型，是占主导地位的。3、 观察其过往操盘项目，普遍销售回款速度较慢、销售端推进艰难的。如果出现以上任意一种情况，那么地产人就有理由怀疑，这家房企的土储结构中是存在大量风险的，可能只是“虚胖”。面对这种情况，就需要进一步考察房企其他方面的能力，才能确定是否值得信赖，包括融资能力、多元化操盘能力等等。因为土储质量不够高，就必须有其他方面的优势来弥补，将疑难排除，甚至转化为价值。否则土储越大，就越容易成为企业危急时的负累。集中供地政策已正式实施了两年，为了应对在公开市场拿地的困境与不确定性，许多房企已将多元化拿地的培植，提升到了集团战略层面。未来地产人考察下家不仅要看土储量，还要看其拿地模式是怎样的。如果拿地渠道过于单一，那平台的发展迟早会遇到瓶颈。在多元化拿地方面，某大型国企已形成TOD、城市更新、“住宅+配建”、国企合作、收并购、产业勾地和公开市场竞拍为主导的增储模式。像这类掌握了多元化拿地手段的房企，可持续发展能力绝对是出类拔萃的，抗政策风险能力也一定更强。有些房企的储备项目涉足全国各省、遍地开花，但细究其布局思路却发现是七零八落、毫无逻辑，项目质量也不高。相比之下，那些聚焦优质城市群，持续做区域深耕的房企，布局逻辑显得更加清晰理智，项目质量也更优。典型的房企包括滨江、星河等，他们并不追求到全国开展散点式布局，而是采取以发达城市群为圆心，谨慎外扩、稳步拓展的布局策略。这么做的好处很多：比如区域深耕能够形成局部地区的规模效应，高效整合与调度资源；优质城市群的集中土储，也有更强的抗风险、回现能力；而且能以更快的速度，在区域内建立稳固的品牌声誉，并稳步向外扩散。虽然区域深耕型公司在规模上不如头部房企，但在高质量发展时代，他们将会显现出碾压性的优势。这一年许多地产人发现了一件事：有些名气很大、甚至称得上是行业金字招牌的房企，其实并没有什么难以替代的竞争优势。潮水褪去后，他们确实是在裸泳……而那些名气不大但拥有坚固护城河的房企，在淡市下依然能持续为自己造血。这些房企拥有自发热能力，在寒冬中也能做到可持续发展，是地产人的好去处。2023年，房企之间的竞争将逐渐回归原点，即如何做好产品、为客户提供好房子。而在这样的竞争格局下，早早将产品力作为第一竞争力打造的房企，一定会领先行业、活得更好。如今业内公认产品力强的口碑王者，包括仁恒、滨江等。但在许多一线或新一线城市中，也有一些口碑很好的本土房企，土储扎实、注重产品与声誉，也值得地产人关注。另外，近几年还有不少头部房企，在产品力塑造这方面全力追赶。他们已经拥有较为成熟的产品研发体系和迭代经验，并且未来也有足够的实力，对产品研发版块作持续性的投入。这些注重产品打磨的房企，会是地产人的好去处。因为注重产品力，也就意味着尊重专业。比起那些管理华而不实、内斗成风、考核五花八门的公司，去一家关注于研究客户需求、花精力打磨产品的房企，对个体的职业发展绝对是好事。这两年很多大型房企过得很艰难，但一些地方性小房企却没有受到什么影响。关键就在于，这些房企虽然规模下、没名气，但是在本地拥有无法替代的资源护城河。这其中包括旧村管理班子人脉、本土报批报建人脉、专业的本土旧改谈判团队等等……比起做净地项目，城市更新对“资源”的要求要高得多。一些龙头房企都拿不下来、做不下去的项目，本土房企却做得风生水起。这就是因为他们的资源储备，全方位匹配了城市更新项目的特性。在华南区域，一些本土房企老板仅依靠自己的资源实力，就足以锁定五到八年的开发量。即使小型房企的资金实力、融资能力不是很高，但以其手中掌握的旧改资源来看，在与任何头部房企的合作谈判中，都未必会落下风。以后地产人找下家，确实没有必要盯着名气大的头部玩家去。最“壕”最稳的公司，也许就在你身边。如果不是这两年的动荡，恐怕许多人还不知道，给员工下达如此不合理甚至不合法要求的房企，原来这么普遍！一些房企甚至把这些强制要求，与员工的升职加薪挂钩，不少地产人深受其害，但当下就选择离开的地产人是少数。多数人因为当时自己公司发展还很好，为了保住工作只能乖乖掏钱。直到公司出现危机，无法向员工兑付理财或交房了，才大呼受害！这其中不乏中高管群体，还有加杠杆去买公司理财的，或拉了亲朋好友来买房的。明源君真无法想象，这个年他们要怎么过。教训在前，现在求职的地产人对任何强制员工出钱的要求，都极其敏感。大家都是打工人，付出时间和精力在所不辞，但公司反过来要从员工口袋里掏钱，那简直就是离谱。老刘前两个月就遇到了自己公司向员工伸手要钱的情况，开口就是20万、30万起步。他当下就选择离职，然后给明源君吐槽说：“开玩笑？！这么个搞法，岂不是我一年辛辛苦苦挣来的工资，全给你一次性吐出来？！”行业内已经没有大而不倒的传说了，更不可能有那种把钱交给公司就稳赚不赔的好事。相反地，如果一家公司都到了需要跟员工伸手要钱的地步，危急程度可想而知。对此，无论你是不是地产老司机，都必须要高度警惕。
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