2022年，产业地产随着外部动荡的经济环境，走过了艰苦的跌宕起伏的一年。展望2023年，园区行业面对的，依然是利好与压力并存的复杂局势。随着防疫政策的调整、越来越多参与者的涌入、行业政策不断出台……产业地产赛道可以说正处在前所未有的剧变阶段。不过前路虽险，仍然有迹可循。这两年行业的热度上升，已经催生出了一些明显的发展趋势。这两年，一些国央企园区龙头的崛起，以及地方政府在园区领域的绝对优势，让很多人都感到悲观，认为这个赛道已经太过拥挤、服务商要活不下去了、民营企业没机会了等等…但实际上情况可能正好相反，这个行业正在变得成熟，并进入分工更加专业化、细分化的阶段。管委会、国央企、民企与服务商等主体，都有各自的路可以走，只是需要在更加细分的领域去寻找定位。过去大家总是习惯于将产业地产看作一个整体来讨论，行业也带着很浓的房地产意味，但这是不可持续的。基于产业、工业用地的分割销售政策，以及其实际的售价水平来看，即使我国所有产业用房加起来，整体销售规模也是很有限的，走这条路的企业也会迅速碰到瓶颈。许多企业的实践已经证明了这一点。所以如果我们只看到拿地开发端国央企的强势，就认为其他市场主体没有机会了，实际上是忽视了这个行业的巨大潜力。这个领域发展至今，已经催生出了太多的分工。垂直方向上就包括投研、产研、片区开发、园区开发、招商、销售、运营等大项，大项之下又能够细分出大量小项。横向上根据不同的产业，也需要有不同的专业团队去服务。一套团队就能把我国百余个产业大类研究到位，这是不可能的。所以未来在细分主题型的园区市场中，需要大量专业化的团队与人才去投入。这些分工被创造出来，显然不是依靠销售和租赁载体创造价值，而是为了创造载体之上的经济价值而服务，这里面蕴含着比传统地产模式多得多的机会。比如地方城投主抓片区综合开发，链接当地的大型招商项目；具体到各个园区的开发，就会有更多市场化企业参与，实施差异化、主题化的园区发展工作；再推进到园区落成后的运营阶段，就会细分出更繁多的服务板块，包括产业服务、物业服务、商业服务、生活服务等等各种方面。在这种大分工体系之下，每一层级、每一环节其实都需要市场化的力量来介入，并不是国资就有力量把事情全都自己做完的。所以在这里面民营企业和个人的发展，其实有许很想象空间。在新的一年中，民营企业和园区人需要更加清醒地看到行业的分化，可以主动争取和国资的合作，也可以在细分市场中寻找机会立足。
随着产业园行业走向成熟，过去的房地产模式正在逐渐淡出，取而代之的是回归产业本质的共识。无论是政府、开发主体还是服务商，都有了更强的产业发展与服务意识。接下来在管控端，各地发展开发区、产业园，一定会更加看重产业发展质量的考核。无论是“标准地”的全国推行、还是产业监管协议与后评估等具体举措的普及，都显现出了地方政府对产业园区从重规模到重质量的态度转变。而在市场端，房地产模式也早就遇到了瓶颈。这两端都在倒逼各地园区进行模式转型、回归产业，寻找可持续发展的路径。园区行业，真正走到了考验专业、眼光和资源实力的时候。面对各地政府的考核指标和日益激烈的同行竞争，接下来做产业园区必须更加重视专业的力量，脚踏实地去做调研、做论证、做服务，园区要能拿得出实打实的成绩来。园区行业向产业回归的表现，有两大方面最值得注意。其一，是主题型园区将会逐渐取代综合性园区，成为主流。早两三年的时候，全国各地产业用地供应井喷，许多跨界玩家进入了这个行业，园区操盘经验不足，对产业和企业也缺少研究。因此当时涌现的园区，大多是综合性的园区。我们能看到大量动辄几十万、上百万方的大型园区，却没有具体的主导产业，或者产业定位虚高、空泛，最后还是当成商务园在卖，或者散租给任何想来的企业。但在回归本质的时代下，各地园区企业在这种不成体系的操盘模式中逐渐走出来了，并看到了主题型园区的巨大价值。综合性园区无法形成健康的产业生态，发展后劲不足，而且同质化竞争十分严重；但主题型园区能够做到产业高度聚集、企业之间互融互促，可以源源不断地创造价值，包括园区自身的收益和更广泛意义上的经济价值。因此无论是各地政府还是园区企业，都开始重视单一产业主题园区的打造，未来一定是园区差异化竞争+生态合作的时代。各地的政策导向现在已经很明确，许多城市都要求各个镇街要做到“一镇一主题”，有针对性、有策略性地发展产业。甚至有些地方直接对园区开发主体提出要求，必须要有主导产业且副产业不能超过2个……搞大而全的传统招商是走不长远的，必须在某一种或某几种产业的赛道上进行深度修炼。无论是定位研究、空间规划、招商资源还是运营服务，都必须培养出自己的强项、特色产业，这才会有竞争优势。近一年来，几乎所有的知名园区企业和大佬，都在不断强调运营与服务的重要性，也摸索出了许多种不同的模式。园区行业的运营竞争，将会很快进入深水区。在这个阶段下，园区运营与产业服务绝非靠在PPT里搭建一套所谓的体系、平台，就能赢得竞争的。竞争的关键在于，园区的服务和企业需求的贴合程度、绑定深度以及实际的赋能效果。这对园区运营团队的专业能力以及用心程度，要求非常高。这也是为什么我们能看到，许多综合性的大型园区的产业服务体系，都存在太过普适、缺乏针对性的问题；但一些中小型园区却做得非常好，企业很满意、客户粘性很高。这是因为想要把产业服务做到实处，需要投入大量的精力去了解产业的真实状况、企业的生产经营痛点，才能搭建“有用且好用”的服务体系，而且还要有足够的资源链接能力，去将体系进行落地。这些任务既繁重，对人才的要求又很高。一般的园区，能把2-3个产业门类研究透彻并把服务做到位，已经非常出色了。但综合性园区的产业定位大而全，很难真正把产业服务细化到这种程度，反而是许多中小型园区给行业上了课。所以主题型园区行情的到来，也加剧了园区之间的运营竞争。接下来的运营工作怎么做、走哪种路线，是每个园区企业都必须结合项目实际，来慎重思考的，这里面民企也有很多以小打大的超车机会。工业上楼的产品模式已经在多地探索了有些年头了，尤其是在华南地区，许多产业项目都已经在应用，不过还不能说是种全国性的主流产品。但是2023年，工业上楼产品有望进入全面普及的时代。去年包括广州、天津、合肥等多个城市，都明确提出了“工业立市”的战略目标。各地抢抓实体经济的趋势，对生产载体提出了迫切的供应要求。而在土地资源极其金贵的发达城市当中，想要扩大厂房供应，那么工业上楼自然成了一个重要的选择。比如深圳去年就提出，要连续五年、每年建设2000万方工业上楼厂房，其他一二线城市接下来也会有所跟进，未来这种产品形态必会是井喷状态，在发达的产业重镇中得到进一步的普及。而且近年来优质厂房产品，在产业地产市场一直受到追捧，那些以工业厂房为底层资产的REITs表现也十分亮眼。建设优质、功能复合、高兼容性的工业上楼产品，是许多园区不该错过的选择。不过工业上楼也并非是“万金油”，在做这些产品的时候，必须先考虑清楚哪些产业能够上楼、哪些不能够。如果园区的产业定位，本身就和上楼的特性不符，但就会出大问题。比如同样是生物医药产业，有些研发实验室、试剂制造企业可以接受上楼，但一些生物制品和放射性药品的制造，就绝不能放在楼上，甚至需要使用完全独立的厂房。所以做上楼产品之前，前提还是要做好产业调研，摸清楚企业的需求，不能盲目跟风来做。数字经济时代下，各行各业都免不了要与数字化技术进行融合碰撞，产业园区也是一样。针对数字技术如何赋能园区发展这个问题，很多企业都已经摸索出了各自的应用场景，为未来园区的招商与运营提效提供了不少思路。比如在招商引资、信息对称方面，浙江省就做得不错。基于标准地供应模式，浙江省早在2019年就上线了“标准地”数字地图（包括移动端），对每块土地的指标、要求都进行公开公示，直接对接政企两端。又比如在园区日常的物业管理方面，数字化手段能够进行园区人流、车流、企业诉求、服务进度、空间使用状态等海量数据的自主处理，提升物业管理的效率、精准程度和服务的响应速度。既然未来园区行业是运营的角逐，那么数字化工具的武装将会是不可或缺的。随着竞争的深入，我们会看到数字化技术与园区开发运营全链条的更紧密咬合。今年依然是风云变幻的一年，产业园区这个行当会在政策、政府、资本与多元市场主体等的多重作用下持续分化，并有望形成某种较为稳定的分工结构。在新的分工形式下，机会其实并不少。所以这一年也可能是各类园区企业的立足之年，擦亮眼、在细分领域中找准自己的定位，是在行业中活下去的关键。
