这两年,很多地产人可能会发现,项目上的大户型越来越好卖,小户型反而越来越难卖了。
不少数据也显示,一二线城市的新房成交中,三房及以上户型成了绝对主力,两房及以下户型占比越来越小。
新房市场中的刚需为什么消失了?年轻人都不买房了吗?
一手市场很少年轻人,刚需在消失
早期,地产人常挂在嘴边的一句话是:得刚需者得天下。由此可以看出,新房市场上,刚需群体曾经是绝对的基本盘和主力军。但现在,新房市场上,所谓的“刚需”客群正在消失。
明源君询问了一个在深圳的朋友,他的项目去年9月份开盘,70%的产品为90平以下的2-3房的刚需户型,另30%为115-122平的刚改四房户型,卖得最好的是这30%的大户型,目前除了天地楼层外基本售罄。而已成交的近300批客户中,90后的占比不到20%,成交主力军还是80后的已婚人群。
分析其中原因,一方面是婚育年龄延迟和生活方式改变,导致刚性需求延后。
不止深圳,全国的婚育年龄都在推后,2022年,多地民政部门公布的初婚年龄在30岁左右,比2010年增加了5岁。同年,中国人口进入负增长,全年出生人口956万人,一年负增长达到85万人。
而结婚年龄延后,育龄妇女减少,生育年龄推迟,带给房地产的是功能性需求延后,如婚房需求、家庭人口增长导致的换房需求、学区房需求,两代人分巢而居需求等,这些需求的年龄和数量也在相应推迟和减少。
而另一方面,是年轻人的购买力有限。买不了大城市工作地的房,老家的房不想买或者不缺,这部分年轻人要么转战二手房,要么先压抑购房需求。
当前住房是存在结构性失衡的,一二线城市的供给少价格高需求多,三四线城市的供给多价格低需求少。据国家统计局发布的《2021年中国统计年鉴》,2021年中国城镇居民家庭的住房拥有率为90.6%,比上年提高了0.3个百分点。
其中,城镇居民家庭住房自有率为84.4%,住房租赁率为6.2%,城镇居民家庭的户均套数为1.09套,与上年持平。其中,住房自有户均套数为0.92套,住房租赁户均套数为0.17套。
在住房结构性失衡的同时,年轻人的购房意愿较2019年有所下降。
贝壳发布的《2021年度购房者报告》的数据显示,受访者中有55.8%的90后购房者认为现在不宜购房,其中有近1/3的90后购房者表示主要原因是房价过高。此外,报告还显示,90后购房者的首次置业预算与2019年相比下降了13.2%。
不买房的年轻人,都在想什么
年轻人不买房,究其原因是生活方式、住房观念的改变,最终表现为买不起、不想买、不急买。
一、买不起:房价收入比高、经济压力大,导致许多年轻人不愿意买房。如深圳2022年深圳的房价收入比高达36.5,当没有足够的钱去平衡生活品质和房贷的时候,许多年轻人会优先选择维持高品质的生活。
二、不想买:一些年轻人不再认为买房是必需品,他们乐于租房来匹配灵活的生活状态,这些年轻人并不想买房来给自己增加束缚。
三:不急买:另有一部分年轻人如今的购房需求,已经在前些年被提前消化掉了,或者家庭有足够的住房,对于他们来说的首次购房即置换,并不着急再买房。
1、钱不多,只想花在人身上
明源君的朋友小陈,毕业后在深圳当白领,她每个月到手一两万,光鲜亮丽存款空空。问小陈每月工资花去哪儿了?小陈说道,每月固定的房租水电、健身房私教课、吃穿护肤是大头,还有培训班、保险、整牙和近视眼手术、旅游的费用。
问她没买房会焦虑吗?小陈说很喜欢现在的生活,虽然没买房,但去做了许多学生时想做的事,能感受到自己的提升,觉得很充实。如果在深圳买房,靠父母的支援勉强上车老破小偏,几十年的房贷也会压着喘不过气来。
享受当下的生活,不勉强父母,不苛待自己,是一些像小陈这样的“都市丽人”选择的生活方式。
2、是刚需,但不是韭菜,不想当大冤种
买不起市区的房子,可以买郊区呀?看完小陈的故事,相信有很多人会这样问。
同样在一线城市的小雷,在包吃住的国企工作,虽然宿舍条件差了点,但几年下来也存下了一笔钱。问小雷为什么不买房,小雷说,之前也有置业打算,买个远郊盘或小公寓作为婚前投资。
经过这两年行情变化,她认为买房不再是投资首选了,远郊盘不方便住也不好出租,城区小公寓又怕不好转手变现,也怕买了房会烂尾。至于买房,会买房但也不急买,等过几年的资金更充足后再做打算。
像小雷这样的年轻人,对楼市的预期不乐观,相比之下,当前他们更倾向首要投资为股票、基金、债券等。
3、五星级享受,长住酒店真是香
钱不太够的小陈、小雷不买房,那么另外有钱的年轻人呢?
前几天明源君看到一则新闻,深圳某男子拆迁获得了2600万拆迁款,这个钱在市区也能买到一套不错的房子,可他却选择不买房,每天住在五星级酒店,房费是600一天,包月是15000元。贵吗?该男子表示很值。
酒店位于核心地段出行便利,每天的早餐有四十多个品种自助,不用负担水电、卫生、物业、停车费等,并且每天有专业的工作人员做好保洁和床品更换。
同地段买房的话,贷款每个月需要两三万的房贷,全款则手上现金流变少,不买房的2600万存入银行,靠利息也能过着不错的生活。住酒店不用操心装修不用担心折旧不用请保姆,还能随时更换酒店和城市生活。
在老一辈眼里“离经叛道”的生活方式,现在的年轻人却在践行。与其将钱转换为固定资产,不如有灵活的现金流,比起中规中矩的生活,这样的年轻人更看重居住的品质。
4、不让居住的确定性束缚生活的可能性
明源君有几个朋友,一年可能都要搬上一两次家,问就是换工作换城市了,再问就是“生活在路上”。
这类年轻人享受无束缚的可变动的生活,他们喜欢能根据工作地点、生活状态、兴趣爱好的变动灵活调整住所。
小刘的居住准则是,离公司步行十分钟以内。作为大厂程序员的小刘,换工作在所难免,他不愿意每天有限的时间浪费在拥挤的通勤上,而要保持这种状态是固定住房无法实现的。
而朋友小王更是洒脱,每次换工作只考虑工作适配度,不会被居住地束缚,前两年在深圳,去年在上海,年底被裁员后,准备拿着赔偿金gap 半年,去云南旅居。
另一位朋友小吴毕业后一直没换城市,但是因为不同时间对房子的喜好不同,也搬了好几次家。从前喜好视野开阔的高层,希望晚上看城市的夜景,后来因为爱上园艺搬去了一个带小院的一层。
她说租房的好处就是可以不停更换想住的房子,不是买不起房,而是自己的喜好和需求一直在变化,租房搬家比卖房买房再装修要省事多了。
像小刘、小王和小吴这样的年轻人,生活中有太多的不确定性,喜欢并且适应在不同的城市旅行和工作,他们不愿意将自己自己的生活重心绑定在一处房产上,租房则更灵活便利,更好满足他们的需求。
5、现在的刚需已经被提前消化了,购房能力已被透支
明源君老家三线城市的好几个朋友,工作后也没再自己买过房。原因很直白,家里现在的房产够够的。
2020年之前房地产火热的时候,家里已经布局好几套房产,早就为小柯准备好婚房,本来是现在刚需的需求,在早几年已经被提早消化了。
而朋友小朱,家里虽没有刻意为他准备房产,但父母除了现在的房产,还有城区有套比较老的职工房和爷奶辈留下来的房子。家里有空余住宅不需要再买房,所以目前单身的小朱,决定以后成家再卖两套小的换一套大的。
结语:
买房的原因大抵相似,不买房的原因却各不相同。文中提到的例子虽是个例,但当下部分年轻人生活方式的改变,以及对房产的价值观念的改变毋庸置疑。
有些年轻人已经脱敏了买房焦虑,认为房子不是人生必不可少的部分,更愿意关注自我享受当下的生活,而不是因购买一处房产而压力山大。
面对社会的质疑,年轻人想说:建议专家不要建议。当房价不会拉胯生活了,当产品做到能解决更多差异化需求了,当购房没有后顾之忧了,年轻人自然会买单。