近日，佳兆业公布了2021年年报和2022年半年报，并于3月10日在港交所股票复牌。
一石激起千层浪，暴雷房企开始复活的话题引发广泛讨论。明源君梳理了一遍暴雷房企们的现状，感觉，出险房企的复活之路虽任重道远，但希望与艰难并存。
在郑州市2023年的2月7日的第一次集中土拍中，曾经的暴雷房企，河南最大房企建业，以4.9亿竞得一块宅地。这说明建业基本摆脱资金困境，进入了生产经营的正循环。
建业在2022年7月转让29%的股权给河南铁建，获约14亿纾困资金，河南铁建成建业第二大股东。在资金压力松缓后，建业多城市、多项目陆续复工，全力保交楼。据3月6日建业地产发布的公告，2023年1-2月，建业地产已取得物业合同销售总额49.90亿元，同比增加57.7%；总合同销售建筑面积约70.62万平方米，同比增加72.4%。3月10日，佳兆业在港股停牌一年后，终于顺利复牌，成为首家复牌的出险房企。这说明佳兆业当前有足够的业务运作并且拥有相当价值的资产支持其营运。复盘当日，佳兆业股价开盘最高下跌超40%，截至当日收盘，下跌21.43%，巨额亏损、复牌大跌，是可预见的，此跌幅已优于预期。
据佳兆业年报显示，公司境内债务已完成多笔融资展期，并有多个项目完成债务重组实现盘活，项目实现复工复产复销。继佳兆业复牌后，景瑞控股也于3月14日正式复牌。3月13日，景瑞控股披露了2021年及2022年半年的业绩报告，并在公告中披露了涉及金额49.1亿元定期存款的独立调查结果。、
3月14日上午，景瑞控股在盘前交易时段一度暴涨255.93%，但开盘后股价一路走低，截至14日收盘，跌幅约39.83%，但跌幅也在50%内，表现仍然优于预期。
债务展期，能直接减轻房企的偿债压力，把有限的资源去用到生产经营。佳兆业在年报中表示，在境内债务方面，其已完成多笔融资展期，融资成本较2021年底持续下降，另有多个项目完成债务重组实现盘活。在境外债上，佳兆业在积极推进债务重组，其表示“一直与公司顾问合作，以期兼顾所有利益相关方的权益，并已与债权人进行建设性对话，以加快制定潜在重组计划，缓解流动性问题。”除了佳兆业，另一些出险房企如融创、富力、奥园等，在债务问题上也取得积极进展，成为复活预备役。融创以广州文旅城、重庆江北嘴A-ONE、温州翡翠海岸城等多处资产作为展期偿付保障，完成160亿元境内债整体展期，采用现金支付+小额兑付的机制。在境外债重组方面，融创或将发行新的美元票据来置换现有的票据，展期期限最短为2年，最长为9年。华夏幸福在今年1月26日，发布境外债券重组方案，全部境外债券展期8年，利息2.5%，利随本清。
2022年7月，富力已完共计10笔，所有中长期境外美元债集中展期，金额合计49.43亿美元，还款期限延长3-4年。同年11月，富力境内135亿元债务也完成展期。2023年2月，奥园宣布已与部分主要境外债权人达成协议，可暂缓偿还本金总额约34.53亿美元的债务。出险房企能走出ICU，内外因都很重要，一方面是去年下半年一系列的政策利好，民企融资条件松绑，另一方面是房企积极自救，积极化债，力保经营。引入国资战投，对民企来说有许多益处。前些年的万科、绿城、万达等在引入国资之后，在资金、经营等方面更具优势，也有了更多业务转型、融资的机会，即使在暗黑时期也发展稳定无暴雷。除前文提到的建业引入河南铁建入股，成功引入地方国企的，还有华南城和红星美凯龙。此前华南城与深圳特区建发集团签订了股权认购协议，华南城向特区建发配发33.5亿股，约19亿港元，特建发成了华南城最大股东，约占股29.28%。并且特建发就华南城美元债展期的事项，也与受托人签订了保值契约。据悉特建发不仅设立总规模约110亿元的股权投资基金为华南城项目提供资金支持，而且在研究与华南城7个在建项目全流程合作。并且由于国企背书，华南城于2022年4月获得上海银行深圳分行的40亿元授信额度。红星美凯龙也同样引入国资，2023年1月17日，红星美凯龙发布公告，约定将29.95%的股份转让给建发，合计转让价款为62.86亿元。红星美凯龙在国内一二线及核心城市自持许多优质的商场，红星美凯龙和建发算是强强联合，红星美凯龙解决了部分资金问题，建发也借此进入家居行业。除了债务展期，债转股也是当前许多出险房企化债的主流方案，因为债转股直接减少了债务偿还的金额，对房企的资金压力更小。债转股是一些债权人比较容易接受的方式。对一些看好公司的长期发展的债权人而言，持股可能升值，获得更高回报，而对另一些急于套现的债权人而言，转股后可以自由交易。华夏幸福的债权人除展期外，可以依照自身需要，选择一定比例的留债及“幸福精选”平台股权以股抵债。截至2月28日，“幸福精选平台”股权抵偿金融债务已实施约73.42亿元，“幸福优选平台”股权抵偿经营债务已实施金额约为人民币25.57亿元。3月8日，在融创最新境外债重组方案中显示，融创的债权人可以申请债转股，前提是保持孙宏斌的持股比例能够在控股线上。据悉，将有37亿美元的债务转为融创中国和融创服务的股票，其中融创中国转股价为20港元（当前4.6港元），融创服务转股价17港元（当前3.1港元）。3月10日晚，旭辉控股公告称，“为当前境外流动资金状况制定全面解决方案取得重大进展。其中若干关键商业条款包括不削减本金金额，允许部分或全部债权人自愿将其部分债务转换为本公司股权或可换股债券，及减少以现金支付的利息等。”出售优质资产，直接回笼资金，是较容易实施的，也是缓解流动性压力最直接有效的手段。据悉，佳兆业在大湾区土地储备约1641万平方米，占集团整体土地储备的60%，其中，广州和深圳的土地储备占比达大湾区市场的38%，并且许多都为地段好价值高的旧改项目。并且佳兆业仍有约176个城市更新项目尚未纳入土地储备，占地面积约5394万平方米。佳兆业就这些优质资产，与债权人、当地国资委、港商接洽。据公开信息显示，佳兆业已与中信、招商蛇口、长城资产等AMC在深圳签署战略合作协议，重点围绕粤港澳大湾区城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展全面合作。负债超万亿的融创，自2021年起就高频变卖资产，21年底，将杭州两项目股权转让给合作方滨江，回笼资金16.73亿元；今年1月3日，在附有三年回购权的前提下，将深圳融创文旅项目51%的股份，以35.8亿元转让给合作方华发。除了出售项目，出险房企还会出售旗下物业公司等的轻资产，据悉，已有多家民企出售旗下物业公司，如奥园、阳光城、禹洲、中南、祥生等。
哪些暴雷房企有望复活？
建业、佳兆业等房企的复工、拿地、复牌，为出险房企的复苏打出了信号枪，但想要回归正轨、健康发展，还面临着许多挑战。如何实现正常经营和交付、恢复品牌信誉，才是未来切实要解决的问题。
明源君认为，首先在公司内部，要从上到下，有坚决自救的决心，老板、高层与公司共进退。如融创老板孙宏斌，将个人手里所有的资金无息借给公司，还为公司提供无限责任担保。再者，要积极应对债务问题，与债权人诚恳沟通，平衡诉求，积极主动地提出解决方案，尽快与债权人达成一致。房企和债权人的共同目标是一致的，是想实现双赢的，双赢基于债权人的心态，房企的积极沟通就显得尤为重要。接着重要的是，最大程度地保证经营，多销售、保交付，恢复各方信心。如截至今年2月底，某暴雷房企在建在管项目整体复工率约95%，今年前两个月合计交付7个项目，共3899套房。最后是善待团队和合作方，成熟的团队是恢复正常经营不可或缺的力量。如一味地牺牲员工和合作方的利益，违背契约精神，有失人心和业界口碑。
