近期，住建部部长倪虹的一次主题演讲，相信被不少地产人忽视了。

4月1日，倪虹出席中国电动汽车百人会论坛（2023），就“如何学习借鉴汽车产业、为人民群众建好房子”，谈了四点想法。

第一，在设计上要像智能汽车一样，以科技赋能住宅； 

第二，在建造上，要像造汽车一样造房子；

第三，在使用上，要像汽车一样建立房屋的体检和保险制度；  

第四，在服务上，要像汽车4S店一样搞好物业服务。

虽然房企学习制造业不是什么新鲜话题，但国家部委层面就此公开表态，还是非常罕见的。尤其“像汽车一样建立房屋的体检和保险制度”更是今年的新提法，具有风向标意义。

从前期的设计与建造，到后期的使用与物业服务，住建部呼吁全面学习汽车产业，背后究竟有何深意？给房企未来发展又带来哪些启示？且听明源君一一道来。

加速地产数字化和智能化

助力数字中国建设

在设计上，倪虹表示要学习智能汽车，以科技赋能住宅。

众所周知，目前智能汽车已经广泛应用了5G、物联网等新一代信息技术，大大改善了人们驾驶和出行的体验。

相比之下，中国房地产虽然发展了40余年，可数字化应用程度依然偏低。

根据麦肯锡早期的数据，在中国众多行业之中，房地产领域数字化程度不足10分（百分制），是数字化的洼地。

大力推行数字化在房地产领域的应用，明源君认为有两个重要意义。

第一，数字经济是我国未来经济发展的主引擎，而房地产作为国民经济的支柱产业，必须正确认识到发展数字化的重要性和紧迫性，不能拖后腿。

第二，数字化应用，除了能够极大提升效率之外，还能更好地满足人民群众对美好生活的需求。

比如龙华金茂府就在科技基础上叠加了智慧系统。进入房屋，呼叫“茂茂”，就会有一个语音机器人响应，可以根据你的命令调节温度湿度、开关电器、开闭窗帘、播放背景音乐。

而且，这套智能系统不再是机械执行命令，而是会学习的。它会记得你的习惯，在你回家、离家、睡眠的时候，把环境调节到您最喜欢的场景。

倪虹也表示，要打造好房子，就需要运用数字化的手段，使房子成为科技来集成应用的重要载体，让人民在房子里住得更健康，更安全，更方便。

大力发展装配式建筑

降低对环境的负担

在房屋建造上，倪虹表示要像造汽车一样造房子。

众所周知，汽车制造行业是当前自动化应用程度最高的行业之一，也是智能制造装备应用最成熟的领域之一。正因如此，汽车行业在作业过程中，能够大幅减少质量瑕疵，实现“精益生产”。

相比之下，国内房地产行业产业化程度依然较低。据住建部统计，2021年，装配式建筑仅占建筑业新开工面积的24.5%，远远低于美国、日本等发达国家的装配式建筑渗透率（均超70%）。

大力推行装配式建筑，明源君认为有三点意义。

第一，装配式建筑可以有效提升劳动生产率。

装配式建筑是工业生产构件，施工现场脚手架及模板用量少，相应的施工工序也得以减少。而且与传统建造方式相比，装配式不受恶劣天气的影响，工期更为可控。

比如深圳龙华区某项目，其将建筑整体拆分为6028个独立空间单元，施工现场仅需要把每个单元像“搭积木”一样精细化组装，即可完成建设。算下来，项目建设周期仅为传统建造方式的三分之一，可实现1年快速交付。

第二，装配式建筑可以提高质量安全水平。

传统建造方式受工人施工水平影响较大，工程质量难以控制。而装配式建筑的构件，大多采用工厂化生产，质量好、精度高。而且装配式建筑基本采用机械施工，可降低人为的施工失误。

第三，装配式建筑可以降低对环境的负担。

相较于传统建筑，装配式建筑最核心的优势是降低污染和排放。

据业内资深专家测算，采用装配式建筑各类装配式建筑在建造阶段碳排放相较于现浇能够下降约20%；全生命周期下，由于采用新型材料，碳排放可下降接近40%。

比如前面提到的龙华项目，其在大范围应用装配式技术后，可以节省70%以上现场用工量，减少超过75%的建筑废弃物。

位于北京的某项目，采用“5+2+X”建筑工业化体系，通过智慧建造体系实现智能互联工地、绿色环保工地，提升质量与效率同时实现节能减排。

当然，目前房地产行业也有相对领先的房企，可以做到像造汽车一样造房子了。比较典型的是具有制造业背景的美的置业。

比如他们智能精装一体化，AI设计创新性的实现从精装方案选配到效果一键智能完成设计，一键输出成本清单/施工图纸/营销VR，一天完成方案精装图纸，全面拉通精装业务全领域！

效率的提升和成本的节省是十分惊人的：设计、算量，从原来的30天下降到1天；精装套图费用，从原来的40万下降到0，还能节省50%的无效成本。

与此同时，还支持创新产品可视化设计，并为产品迭代提代完整部品统计数据。

建立房屋体检和质量保险制度

维护人民群众生命财产安全

在使用上，倪虹表示要像汽车一样建立房屋定期体检和质量保险制度。

众所周知，为了及时消除车辆安全隐患，督促加强汽车的维护保养，减少交通事故的发生，《道路交通安全法实施条例》规定，机动车应当从注册登记之日起，根据使用年限进行安全技术检验。

同时，每位车主还必须为名下车辆缴纳机动车交通事故责任强制保险。

相比之下，中国城镇化发展到现在，很多老房子可能存在一定的安全隐患，但相应的房屋体检制度和房屋质量保险制度，却迟迟没有建立。

2022年，“4·29长沙楼房坍塌事故”发生后，住建部召开视频会议，提出要研究建立房屋体检制度，强化房屋全生命周期的安全保障；要研究建立房屋质量保险制度，以市场化手段进一步完善工程质量安全监管机制。

今年3月，住房和城乡建设部等15部门发布《关于加强经营性自建房安全管理的通知》，提出各地要积极探索创新房屋安全管理方式方法，开展房屋定期体检和房屋质量保险试点，健全房屋安全管理制度，加快出台地方性法规。

同月，福建省住房和城乡建设厅发布《通知》，提出试行房屋“体检+保险”社会化治理，鼓励由保险公司承保并委托三方专业机构定期巡检，做好监测预警和解危处置。

建立房屋定期体检和质量保险制度，意义重大。

第一，房屋定期体检，可及时消除安全隐患。

房屋如同人的生命一样，也具有生命周期。随着房龄增长，老旧住房的安全隐患日渐突出，经常会出现设备老化、屋面渗漏、外墙脱落等问题。中消协每年发布的商品房投诉情况报告，房屋质量一直是维权投诉的重灾区。

因此，应对学习汽车行业的做法，建立房屋定期体检制度，按照房屋的建成年代、功能类型确定体检的频次，来及时查找和发现问题，并有针对性提出整改措施，消除安全隐患。

比如美国每年都会检查住宅房屋的安全和卫生状况，以确定其是否符合当地建筑条例和安全标准。这些检查通常由当地政府聘请的专业检查人员进行，并根据检查结果出具相应的报告。

第二，实施房屋质量保险制度，可以有效提高房屋质量。

事实上，很多国家都已经实施房屋质量保险制度，最长的已有将近百年历史。就实际效果看，主要有几个方面：保障业主和购房者利益；提高房屋质量，减少社会成本；落实法律责任，实现法律分配正义。

但目前国内主流的房屋保险属家庭财产保险范畴，主要保障火灾、爆炸、雷击等自然灾害和意外事故造成的房屋损失，对于房屋质量的保障还是一片空白。

因此，应尽快通过市场化手段，建立房屋质量保险制度，为房屋提供全生命周期的安全保障，切实维护人民群众的生命财产安全。

建立抢单平台

提高物业公司服务水平

在服务上，倪虹表示，4S店为汽车提供了全方位、一站式的服务。好的房子也应该有好的服务，好的服务要靠好的物业。

什么是好的物业，明源君认为，最主要是看一家物业公司的迅速反应能力。

传统住宅物管服务的主要内容是“四保一服”，保安、保洁、保绿、保修、客服。这其中，业主临时提出的报事报修、投诉建议等问题，最为考验物企的服务力。

也恰恰是在这个环节上，多数传统物企没有做到位。

比如业主火急火燎需要报修，物业客服电话却一直占线；好不容易接通电话，维修人员却迟迟未到，只能反复催促客服人员；还有的传统物业，服务工单的流转只依靠人工推进，沟通成本高且效率低下，无法及时处理业主的诉求，甚至出现服务工单遗漏的现象。

倪虹表示，基于以上痛点，现在一些物业企业也积极探索一些新的业态和模式，比如有的物业服务建立了抢单平台，业主可以通过手机APP提交维修需求，物业人员通过抢单的方式进行处理。

传统的方式就是家里哪坏了，等着维修人员上门维修，可能一个小区只有一个维修人员，修完上家才能修下家，现在可以通过抢单的方式，把一个片区的维修人员整合起来，让有困难的群众能够更快地得到有效服务，既提高了业主的需求响应和处置效率，又提升了业主的居住体验。

比如融创华南提出的归心社区“全景服务体系”，就整合了线上线下服务平台，为客户提供7*24全时在线的咨询建议、报事报修、投诉监督等服务，力求第一时间解决问题。

而即时评价系统，则可以第一时间点评刚刚享受的服务，这相当于是融创内部的一个大众点评网，是赏罚的依据，也是改善服务的数据参考。