社会、经济环境大变局，驱动地产全面转型。无论是万科、华润、金茂等头部企业，还是很多的地方城投公司，都在积极推进战略转型，将战略重心转向城市开发运营与服务，从地产视角转向城市视角。甚至不少企业改名，在企业名称中加入“城市开发与运营”等字眼的企业比比皆是。
比如万科，2012年就将战略从纯住宅专业开发商转变为城市建设与服务商，2023年5月底以来，郁亮更是三天走访东北三座城，明确表示万科将与这些地方拓展合作领域，更好融入城市发展大局，做好“城市建设服务商”，助力东北振兴。华润2023年3月发布了“为更好的城市”年度品牌主张，重塑品牌战略，助力城市全面高质量发展。金茂在2022年报中明确指出，坚持“以城聚人、以城促产”的城市演进规律，推动城市功能升级与产业升级，助力政府打造城市新核心。
不难看到，从地产开发到城市发展，很多企业迎来战略转型与升级。归根结底，单是企业挣钱的时代过去了，企业必须承担起更多的区域经济发展和城市发展责任。而在企业战略转型的过程中，需要洞察和把握城市和行业发展的大势。
那么，未来城市发展及地产行业将呈现哪些趋势性的变化？明源君提炼总结了行业八大趋势，探析行业发展的底层逻辑，和背后的新机遇，接下来我们分别展开来谈谈。
城市、片区分化加剧，
核心片区住房仍短缺
“分化”，是未来房地产市场的最大特征，不同城市、不同区域、不同地段，人口、经济发展水平、房价都在加速分化。
人随产业走，大城市坐拥优质产业资源，规模经济效益显著，人口一定会持续往大城市集中，这是规律使然。此外，中国经济从制造业向服务业主导转型，而以知识经济为核心竞争力的生产型服务业，会进一步集聚到中心城区，未来人口还会进一步向大城市的中心城区集中。
数据显示，一些总体人口减少的省份，其省会城市的人口却是正增长的。比如辽宁省2022年常住人口减少了32.4万人，但沈阳的常住人口却同比增长了2.9万人。
很多中西部省市也呈现类似的特点。比如长沙2022年常住人口增长了18.1万人，成都2022年常住人口已经超过2100万，直逼北京。
细分到城市片区，人口集中的趋势也非常明显，比如哈尔滨的城市总人口是减少的，而中心城区人口是正增长的。
所以，从分化的视角来讲，不要总是谈中国的房子已经过剩，而应该说结构性短缺。人口不断流出的地区，房子不仅过剩，甚至可能成为废品；但人口大量流入的城市或片区，住房仍然是短缺的。
企业做价值链重新抉择，
未来或出现房地产基金巨头
除了城市片区分化，企业也在分化裂变。以前，房地产从投资、开发到运营，基本是开发商一家通吃，自投、自建、自营。现在，投资、开发、运营在加速分离：
投资环节，以房地产基金和险资为代表的金融资本，开始通过合资的方式主导开发；开发环节，已经有投资商或者金融资本成为大股东，而以前传统意义上的房地产商成了代建的小股东；运营环节，专注某个细分领域或专业赛道，通过受托管理的方式成为专业的运营商。
对企业而言，就要做价值链的重新选择。当然，头部的房地产商仍然可以通吃整个产业链，部分开发商将集中资源做自己擅长的领域，转型成为专业运营商，但更多的中小开发商或将成为房地产基金的小股东。
未来，房地产基金市场也将趋向细分化、专业化，专家预测，房地产基金公司将加速整合，小的玩家会逐渐消失，未来5-10年或将出现大的房地产基金巨头。
地随人走，
城市群/都市圈发展迎来新机遇
过去，中国房地产市场存在两个显著的不平衡，带来供需错配，导致商住用地价格飞涨，核心城市房价居高不下。
其一，供地类型的不平衡。长期以来，地方政府一方面低价供应大量工业用地，推动地方招商引资，然而，招商引资、吸引企业入驻哪有那么简单？结果是三四线城市大量的产业新城空心化；另一方面，限制商住用地供给，抬高地价，结果是核心城市土地供不应求，房价快速上涨，带动地价进一步上涨。数据显示，工业用地价格极低，这么多年来几乎没变，商业用地价格增长了4.6倍，住宅用地价格更是增长了7.4倍。
其二，供地区域的不平衡。在区域均衡发展的导向下，超大城市人口规模是被限制的，对应的建设用地指标也被严格限制，导致一线城市供地紧张，房价上涨压力大。我们统计了一组数据，典型城市土地供应规划建面与常住人口数量的比值，可以看到，北京这一比值在0.5左右，意味着土地严重供不应求，这也导致地价居高不下，地价、房价两条曲线之间的距离非常接近。而像荆州，这个比值几乎是北京的10倍，供给严重过剩。这样的不平衡，也导致一二线、三四线房价的差距越来越大。
对于这些弊端，国家也在土地制度、户籍制度层面做出渐进式改革。比如这些年越来越多的城市试点推动集体经营性建设用地入市，让农村集体用地也能参与流转，实现“人地挂钩”，让用地指标可以跟着人口流动。
户籍制度方面，虽然我国城镇化率已经达到了65.2%，但户籍人口城镇化率还只有百分之四十几。近年来国家也在大力推进人的城镇化，多地取消或放宽落户限制，并要求合理安排城镇新增建设用地计划、保障进城落户人口的用地需求。
需要进一步强调的是，如今国家在大力推进城市群、都市圈建设，未来，以中心城市为引领的城市群、都市圈，将以更具生产效率、更节约土地和能源的优势，成为支撑中国经济高质量发展的主要平台。可以想见，不远的将来，核心城市群或都市圈的户籍人口和供地都将进一步增长，不仅为企业带来新的地产开发机会，更会带来城市综合开发、片区开发的新机遇。
当然，土地改革、户籍制度改革，都涉及到中国经济发展模式的深层次问题，改革的难度也相当大，还需较长时间真正得到改善。
土地财政拐点来临，
房地产税试点或提速
多年来我国大多数城市对土地财政的依赖度奇高，这个不用多说。现在，随着房地产市场下行，各地的土地出让收入都在大幅下滑，土地财政正面临前所未有的困局。显然，随着房地产大开发时代的落幕，土地财政已经面临拐点时刻，地方政府需要寻找新的财政来源。
此外，随着中国经济新旧动能转换，从“地产+基建”到“科技+产业”的转型，背后需要税收和财政体制的整体转变。目前我国还缺乏属于地方的主体税种，以往依托税收之外的土地财政和土地金融模式难以为继，要扩大民生支出，需要改革税制，使税收向地方倾斜，目前讨论的热点方向就是房地产税。
当然，房地产税的征收要真正落地不是一件简单的事情，一直以来都存在很多的争议，所以一直都是雷声大、雨点小，在推与不推的边缘疯狂试探，但长期一定是趋势。总的来说，房地产税推出的时点、具体的方案选择，都要以避免房地产硬着陆为前提。
改善需求激增，
一线城市仍面临稀缺
人口老龄化加剧的背景下，中国的人口结构逐步呈倒金字塔形，也就是顶层老龄人口持续增加，而基层幼龄人口越来越少。尤其是1962-1973年中国婴儿潮一代，这10年之间全国出生人口近2.6亿，现在这一波人口已经步入中老年，而这些人群对住房的需求，也已经从刚需转变为了改善型需求。
所以，人口结构的变化，并不代表住房需求就消失了，虽然刚需减少了，但改善型需求却此消彼长，房地产仍有新的机会。数据显示，2022年，全国各面积段住宅成交占比中，120平米以上的占比明显增加，改善客户110-140平米四房成交占比提高了20.3%，豪宅客户140平米以上成交占比提高了34.3%。
无论是一线城市还是二线城市，成交面积段都呈现出大型化趋势，杭州、合肥、西安、成都主力面积段都集中在100-120平、120-140平，一线城市北京、上海，核心地段更是面临改善型产品稀缺的问题。
中国式现代化，说到底是为了人民的安康和幸福，住房无疑是人民幸福感的关键指标，老百姓的居住需求从过去的“有房住”转向现在的“住好房”，对居住品质的要求越来越高。对于房企而言，应顺应这一发展主线的转变，抓住其中的新机遇。
住房供给优化，
从商品房独大走向三轨制
中国住房市场的核心问题，说到底不是高房价问题，而是高房价下中低收入群体的基本居住问题，如何让全体人民住有所居才是关键。
多年来常抓不懈的房住不炒，强调的就是让房子真正回归居住属性，这一点从目前来看已经基本做到了，但市场上总归有一部分人还是买不起房，怎么办？根本上还是要完善住房供给体系。无论是房地产业的定位，还是政府职能，都要向“发展经济”和“保障民生”双重职能并重转变，建立销售和租赁两个市场，让市场的归市场，保障的归保障。
基于中国住房市场潜在需求巨大但购买力不足的国情，借鉴新加坡等发达国家经验，有专家学者提出逐步构建“三轨制”住房保障体系，所谓三轨制：高端靠市场，即商品房，全面提升住宅产品品质和配套服务；中端共成长，长租房+共有产权房，构成共同成长市场；基本有保障，即保障性住房，比如公租房、保租房等。
共有产权房和长租房近年来是热点，前者，政府与购房人按份共有产权，可以有效提升购房者实际购买能力；后者，由政府主导，政府/投资者拥有产权，可以通过不同产品标准，满足多层次市场需求，并且只租不售，通过REITs从资本市场退出，不会对原有商品房市场价格造成直接冲击，既能保障量的供应，又能保障市场稳定。
比如深圳市，2023年1月在住房供给体系上迈出了新的一步，其住房供应和保障体系从旧的“4+2+2+2”向新的“三位一体（公租房+保租房+共有产权房）”模式过渡，取消了原来的安居房、人才房，新增了保障性租赁住房、共有产权房，并明确了对应的用地供应方式和相应的配套地价标准。
城市更新——存量时代的新主场
根据国际经验，当城镇化率大于70%以后，进入深度城市化阶段，人口布局出现郊区化趋势后，又开始向中心城区集聚，城市的核心区域蕴藏巨大的城市更新机会。将我国的城镇化率数据打开来看，全国8省市城镇化率均已突破70%大关，珠三角核心六市更是达到了85%以上。
在一系列国家政策加持下，城市更新更是成为黄金大赛道。十四五规划明确提出实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造等。2021年11月，住建部颁布文件决定在北京、苏州、南昌等21个城市（区）开展第一批城市更新试点工作。
2023年3月广州推出的“做地”新模式，对城更项目进行一二级分离，明确全资国企为做地主体，其中一种为市级做地主体，具体包括越秀集团、广州建筑、广州地铁、广州城投、广州交投、珠实集团、机场建设集团等全资国企；民营企业不能参与前期的一级土地整理，其在土地完成收储后招拍挂阶段要拿到项目将更加困难。
如此看来，未来这类城市的城更赛道将以国央企为绝对主导。做地新政出台后，2023年6月越秀地产将介入广州葵蓬村巨无霸旧改项目，这个项目此前万科、保利都曾入局，却都因各种原因不了了之，越秀此次再度接手无疑是胜券在握。
提到广州城市更新，还不得不提到保利发展，其打造的广州琶洲村城市更新项目，是行业的标杆范本，打造了城更的“琶洲模式”，琶洲村摇身一变，成为了广州集商业、金融与办公为一体的新的区域CBD，更是吸引了字节跳动等互联网头部企业的入驻。
2023年2月，广州市政府公布了《广州市城市更新专项规划(2021-2035年)》，提出广州未来15年计划进行城市更新约300平方公里，改造项目297个，规模和强度都将远胜以往，这对越秀、保利等国央企而言无疑是巨大的机会。当然，城市更新项目开发周期长、需要协调的相关利益复杂，挑战不小，对房企的综合开发能力是一种考验。
内容经营为王，
全面转型“生产服务型”地产
随着房地产行业开发属性减弱，金融属性和资产管理属性逐步加强，房地产将全面转型“生产服务型”地产，“地产+”模式将成为主导。除了与地产密切相关的商业、酒店、写字楼、长租公寓外，还包括康养、物流，甚至智能家居、社区金融等等，这些新的与生产服务密切相关的“地产+”领域，将为房地产企业转型打开新的市场。
相应的，未来企业的战略能力，是对土地的内容经营能力。房企未来的增长，将从土地资源变现，转变为依托“地产+”经营资产实现增值、打开新的成长空间。围绕着“地产+”领域的投资管理，将成为推动行业增长的下一个风口。
而能否彻底从土地开发向资产管理转型，打造资产运营、资本运营等核心能力，将成为企业拉开差距的重要分水岭。企业如何通过业务转型与商业模式创新，在新兴细分市场抢占阵地，将决定未来十年中国房地产市场的竞争格局。
转型生产服务型地产，打法和核心能力模型与过去完全不同。比如产业选择上，产业也有很多坑，企业需结合自身资源禀赋，合理选择恰当的产业切入，在原有基础上做相关加法和衍生，并打通可能发生协同的多元业务；比如组织人才上，打造更敏捷的团队、更灵活的考核激励体系，构建具备再创业意愿的人才体系，以及共创、共担的文化基因。此外，端到端的资产管理能力、挖掘客户价值的能力，以及外部战略合作能力，都将是企业的必备能力。
无论经济、社会环境如何变幻，每个企业、每个人只有去主动拥抱变化，以积极乐观的心态，去发现危机背后的新机遇，把握趋势性机会，才能更好地面向未来。
