这段时间，地产行业很热闹，大新闻一个接一个。
其中最受关注的还是恒大了。前天，恒大集团发公告宣布“董事会主席许家印先生因涉嫌违法犯罪，已被依法采取强制措施”。
该消息一出，整个行业炸锅了，有人欢呼有人焦虑。明源君认为，这对行业倒未必是坏事，可能会加速房地产行业出清，让行业早日回归正常。
大家忙着吃瓜，可能没留意到，最近各地城市又新推了不少利好政策，大有一种“市场不回暖，利好不会停”的架势。
比如一线城市深圳降低房贷利率，宁波、长沙、成都等城市也陆续发布了购房新政，看点十足。
那么，现在各地发布的新政呈现什么样的趋势，各地新政发布后，市场反响到底如何？部分城市确实呈现了回暖迹象，下面明源君就详细来分析一下。
市场不回暖
救市措施不会停
之前，明源君在《限购取消，房地产真要转向了！》一文中提到，限购取消大潮来了，果不其然，这段时间越来越多城市加入了限购解绑的队伍。
据诸葛数据研究中心不完全统计，今年截止至9月26日，出台“认房不认贷”的省市有47个，出台放松/取消限购的省市有26个，出台放松/取消限售的省市有18个，出台下调首付比例的省市有52个。从目前政策调整的走向来看，跟我们之前的预判基本一致，房地产市场不企稳回暖，政策还会不停加码。而且，认真看各地的救市措施，会发现救市思路越来越清晰，“脑洞”也越来越大了。
对于刚需客户，当前影响买房决策的一是购买门槛，另一个是未来还贷压力。不过，房贷利率下降对刚需购房者而言更是实实在在的利好，尤其是在房价高居不下的一二线城市。据克而瑞调研，大部分购房者认为，存量房贷利率下调这一政策对购房决策影响最大。
9月28日，深圳就宣布从9月29日起调整优化个人住房贷款利率下限。
调整之前，深圳购房首套LPR+30个基点（4.5%），二套LPR+60个基点（4.8%）。现在首套直接下调至LPR-10BP，相当于一次性下调了40个基点到4.1%，二套加点降了30个基点到4.5%，可以说调整力度非常大。
以首套房为例，等额本息30年还款，原来300万贷款月供14495.95元，现在每月减少了704.61元元左右，30年房贷共少25.37万。
一线城市的房贷利率一直比较高，比如北京首套还是加55个基点即4.55%，二套加105个基点，贷款成本挺高的。二是针对改善客户，核心是降低门槛、解决“置换”痛点。对于改善性需求客户，之前松绑“认房不认贷”政策，确实大大降低了换房客群的首付门槛和购房成本，很好地激活了改善需求。比如宁波最近发布的新政中，就有一条：“2023年10月1日以后登记的房屋，一律取消限售；已登记继续限售，但可以通过“买新卖旧”的方式解除，即买进一套新房（网签为准），允许原售的房子解除限售（提出申请）”。意思是新买的房子不限售，原来的房子继续限售，但只要买了新房就可以解除限售，目的也是鼓励置换，但同时避免了短期二手挂牌量激增。虽然各地都在鼓励改善客户以旧换新，但置换客户基本都有一个痛点，那就是要把旧房卖掉才有钱去购买新房，这也是为什么这段时间各城市的二手房挂牌量激增的原因。此前，明源君报道过，淄博为了吸引卖一买一的客户尽快下手，政府相关部门发起“以旧换新”购房活动，牵线房企和中介机构进行三方合作。
这种措施虽然能帮开发商提前圈定客户，但如果客户的旧房没卖掉的话，还是买不了新房。而最近太仓推出的一个以旧换新的措施则可以说是真正的大招：
凡太仓市市域范围之内建筑面积＜144㎡的存量普通商品住房，满足置换条件的可置换城发集团分批次推出的在售商品住房。置换要求有三个：一套存量商品住房只能置换一套新建商品住房，且存量商品房置换总价不得高于所购新房总价的60%，存量商品房应具有独立不动产权证，且产权清晰。
不得不说，这个措施相比之前其他城市推出的以旧换新的政策要有诚意得多了，直接以物换物，减轻了置换时的现金压力，就算客户卖不掉房子，还是能换新房，客户也不用担心卖便宜卖亏了。当然，后续还要解决几个问题，比如旧房价格怎么评估、新房总价40%能不能按揭、新房能不能选中等等。要知道，今年虽然市场惨淡，但很多高端项目却走出了一波独立行情，这也说明高端客群的购买力依旧非常强劲。为了鼓励高端置业人群，不少城市彻底放开了高端产品的购买限制。比如成都推出的新政，分为限购区和非限购区，核心区域还在限购，但取消了144平米户型的限购，即客户在成都购买的房子面积超过144平就可以直接买，不看购房资格。这个新政能直接刺激成都和外部的高端购买人群，尤其拉动西部其他城市的客户，可以说对成都吸纳外部高端客群有很大帮助。
苏州同样取消了120平以上产品的限购，不管是不是苏州户籍，120平以下限购3套，120平以上不限购，随便买几套，其实逻辑也是一样的，鼓励高端人群多购买。比如宁波推出的新政中，面向房企的利好有几个：一是优化车库车位预售，同步申请，二是优化土拍房价，变限价为指导价；三是优化资金监管，可按批次监管；四是提升住房品质，对不同地段、区域的地块允许定位不同产品，包括容积率突破。五是加大房票安置力度；六是优化审批服务，交房即发证，换新购等。可以看得出，现在大思路基本是让市场回归市场，解除各种限制，加大楼市流通性，促使房地产市场早日企稳。但也有不少人质疑，这种挤牙膏式的救市思路还是过于保守，容易错过最佳救市时机。利好不断
部分城市楼市有明显好转
那么，这些政策落地后，各地楼市表现到底怎么样？新政效果如何？从市场反馈和数据来看，部分城市房地产市场确实呈现了回暖迹象。
首先，需求端购买意愿有所提升。
据贝壳研究院调研，新政后居民购房信息改善明显，计划半年内购房客户比例在9月份出现明显回升，环比8月份增加30%，其中计划三个月内购房客户比例增加超过50%。客户置业信心出现积极信号，随着市场交易逐步稳定，观望客户也会择机入市，稳定局面得以持续。
计划半年内购房比例变化
资料来源：贝壳研究院调研
不过，值得注意的是，虽然购房者购房意愿有所提升，但影响成交的因素依然存在：
不少购房者表示，置换需求确实有，但手上房产不出手，就没现金去置换新房。
也有购房者表示，当前政策还没到底，期待未来政策进一步放松，所以还要继续观望。
其次，部分一二线城市楼市出现回暖迹象。
据贝壳研究院数据，在政策实施后的三个周末，一二线城市二手房市场确实呈现“量升价稳”的局面。一线城市中京沪表现强于广深，二线城市中武汉、苏州、合肥、南京等城市表现突出。
据上海中原数据统计，新政后，上海（9.18-9.24）新房成交面积20.82万㎡，环比增加139.79%。二手房方面，成交量也明显增长，较“认房不认贷”政策前，日均成交量上浮约20%。
而在9月22日放开限购的长沙，市场回暖速度超预期。
而据克而瑞数据，9月22日长沙放开限购后，首个周末各大售楼处人气高涨。
具体来看，9月第3周（9.18-9.24日）长沙市项目单盘来访均值111组，环涨12.57%，认购7.1套，环涨7.51%，平均转化率6.43%。甚至有个别项目单周来访突破500组，前10项目均突破300组。
有房企营销负责人表示，最近项目来访量确实提高了不少，新政刺激作用明显。相比其他一二线城市，长沙库存不高，而且价格实惠，之前长沙周边的购房需求被压制，现在放开限购后，市场快速回暖完全是可能的。
第三，投资端热度明显提升。
除了销售端市场有所回暖，北京、杭州、南京等地土拍热度也有所提升，房企对行业信息有所恢复。
9月27日，北京、杭州、南京等多地进行了土地拍卖。
其中，北京成功出让两宗地，总成交金额82.9亿元。朝阳十八里店地块吸引了34家房企参与竞拍，昌平新城地块则有2家房企参与竞拍。
杭州出让的14宗地块中，8宗封顶摇号，1宗高溢价成交，4宗底价成交，1宗因故取消，最终13宗出让成功地块揽金232.8亿元，成交楼面均价24311元/平方米，平均溢价率9.7%，摇号地块占比达61.5%，土拍热度显著提升。
虽然这一波救市力度很大，引起了业内的欢呼。但不少地产人担忧这只是昙花一现，这波行情到底能不能持续，能否触底反弹，还要继续观察。
看得出现在大家都非常理性，正如金地集团董事长凌克在业绩发布会所言：新房成交有望企稳，但市场短期内系统性、全面重回上行通道是小概率事件。行业企稳修复前预计还会持续出台刺激政策。
