这批地产白名单项目，有救了…

作者：古月

刚刚过去的2月，对房地产行业来说可谓是喜忧参半。

一方面，房企整体销售还在持续下滑。

据克而瑞数据，2月TOP100房企仅实现销售操盘金额1858.6亿元，环比降低20.9%，同比降低60%，创近年新低。

不过也有好消息。

比如，备受地产人关注的“项目融资白名单”，近期开始实质性落地。

据住建部透露，截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元。

到底哪些地产项目有资格入围“白名单”？进入“白名单”是否一定能拿到融资？“项目白名单”到底能不能救房企？今天明源君就谈下这个话题。

进入白名单需满足五大条件

龙湖碧桂园等地产项目实现放款

之前，房地产融资模式主要是房企和金融机构直接对接，该模式的优点是简单高效，缺点是信息不对称，金融机构由于难以获取部分关键信息，无法判断房企的信用风险状况。

为破解难题，房地产融资协调机制应运而生。

和之前的白名单机制相比，房地产融资协调机制，有何特别之处？

第一，不全面铺开，范围更精准。

房地产融资协调机制以支持项目建设为中心，贷款资金专款专用，有助于区分集团公司债务风险和项目公司开发运营风险，更加精准支持房地产项目正常开发建设。

第二，级别更高，由分管副市长牵头，成立工作专班。

住建部要求各地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制，由城市政府分管住房城乡建设的负责同志担任组长，属地住房城乡建设部门、金融监管总局派出机构等为成员单位的房地产融资协调机制。

政府的深入参与，无疑能加快房地产融资协调机制落地实施。

比如郑州就专门成立房地产融资协调工作专班。由市政府分管领导任组长，市住房保障局、市城建局、市金融局等部门分管负责同志，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等银行分管副行长任成员的工作专班。

专班会定期召集相关单位开展工作会商，并建立信息共享机制、定期报告机制、情况反馈机制，全力支持房地产在建项目融资和建设交付。

国家金融监督管理总局副局长肖远企说，该协调机制下，各城市向本行政区域内的金融机构推送可以给予融资支持的房地产项目’白名单’。金融机构按照市场化、法治化原则，评估协调机制推送的支持对象。

那么，到底哪些地产项目有资格入围“白名单”？

根据各城市发布的通知，地产项目想要进入白名单，需要满足以下五个条件：

一是项目为在建施工状态，或者短暂停工但融资后可马上复工；

二是项目资产债务基本平衡，有与融资金额匹配的抵押物或担保；

三是主办银行有封闭的监管制度，确保资金在项目上封闭运行；

四是项目预售监管资金未被违规抽挪或违规抽挪资金已追回；

五是已制定贷款使用计划和项目建设复工以及完工计划。

不难看出，想要进入白名单，并非易事。而且当地产项目满足这五个条件后，也不一定能拿到融资。

按照“推送—反馈”的工作闭环，在各城市递交首次白名单后，金融机构必须及时反馈项目存在的问题，待项目符合条件后再次向金融机构推送，这样才有机会获得融资。

这里面的关键角色就是银行。为了规避风险，银行对于上报来的白名单，一定是严格筛选，优中选优。

所以，别看现在提出的白名单项目高达6000个，但最终获得银行贷款的，还是那些整体条件优质，需要少量资金就能快速盘活的项目。

那么，到底哪些项目已经拿到了融资？明源君做了一下梳理。

第一类是优质民营房企旗下在建项目，目前碧桂园、龙湖等房企旗下项目已获得放款。

比如，中信银行福州分行就使用绿色通道，仅耗时5个工作日即实现了晋江龙湖“青云阙”项目融资的审批和落地，成功为该项目提供开发贷款2亿元。

大连市首笔房地产“白名单”融资项目近日成功放款，碧桂园星荟时代得到了工商银行约2.12亿元的融资支持。

针对广州市房报送的项目清单，中国银行广东省分行成功于2月6日、7日分别向广州市本土民营房地产企业致岭假日花园项目、全国性民营房地产企业星河畔月湾项目发放房地产开发贷款6500万元和2500万元。

第二类是国央企在建项目，包括地方城投、保利等。

比如，1月30日，中国银行云南省分行成功牵头落地云南省协调机制下首笔银团贷款，为云南建投旗下“华翠文苑”房地产项目提供融资3100万元。

3月1日，农业银行江门分行向江海保利大都汇项目新增发放贷款0.8亿元。

别指望“白名单”能救房企

这几个信号特别值得警惕

刚才明源君提到，城市融资协调机制的核心是为了支持房地产在建项目顺利交付，而不是救助房企于水火。

所以未来几年，房企的债务压力依然很大。

包括近期几个信号，值得房企和监管层特别关注。

第一，房地产销售持续下行，房企回款压力加剧。

日前，克而瑞公布的前两月销售数据，给所有房企泼了一盆冷水。

2月份，重点30城供应同环比“腰斩”，成交同比降幅超7成，与2023年春节月1月相比，跌幅也达到55%。

即便是一线城市，总成交也仅68万平方米，同环比降幅分别达到了66%和56%，较2023年1月春节月降幅达到了65%。

二三线城市总成交424万平方米，环比下降了43%，同比下降72%，返乡置业潮风采不在。

受此影响，2月TOP100房企仅实现销售操盘金额1858.6亿元，环比降低20.9%，同比降低60%，单月业绩规模继续创近年新低，房企仍面临较大回款压力。

第二，优质龙头房企也传出债务压力。

近期，有外媒报道称，某龙头房企管理层到北京与某些贷款机构（主要是保险公司），进行非标债务展期的谈判。此后，该消息引发该公司多只境内债券价格波动。

虽然事情真伪尚未得到证实，但该房企近期的一系列动作，似乎说明传言并非空穴来风。

今年2月，该房企将上海一处优质商业项目50%股权7折转让给某房产基金公司。之后又有媒体报道，该房企向深圳国企出售了旗下公司6.16%的股权，同时计划出售旗下长租公寓部分股权。

说实话，看完这些数据，的确令人心中一凛。虽然去年以来，各地纷纷出台各种利好地产的政策，力度不可谓不大，但明源君多次提出，地产行业持续低迷的核心，还是经济原因导致，仅靠政策松绑远远不够。

当然，楼市也并非全是坏消息，像二手房市场的整体表现，就好于新房。

据中指研究院数据，2024年1月份，中国25个代表城市二手房成交套数环比增长0.4%，低基数下同比增长52.8%。

2月，25个代表城市新房和二手房总成交套数同比增长16.1%，其中新房成交套数同比下降，二手房表现好于新房。

诸葛研究院数据也显示，2024年第8周（2月19日至2月25日）监测重点城市中，12个城市二手住宅成交量环比全部回升。其中，北京涨幅居首，当周二手住宅成交1831套，较前一周上升1700余套，加速修复格局已现。

深圳第9周（2月26日—3月3日），二手房交易量（含自助）录得1085套，环比增长14.1%，二手房周成交量快速突破千套关口。

这无疑是个利好信号，基于一二手房联动效应，只有二手房活跃度率先修复，置换新房等需求才能充分释放。

千方百计拓展融资新途径

必要时断臂求生

面对不确定的市场，今年房企一定要做好最坏打算，除了狠抓回款、以销定产，以收定支、控制存货等传统套路外，还要创新做好现金流的管理和铺排。

首先，千方百计拓展融资新途径。

比如今年1月，金融监管总局与人民银行一起联合印发了《关于做好经营性物业贷款管理的通知》。新政扩大了经营性物业贷款资金使用范围，可偿还存量贷款和债券。

这对持有经营性物业的房企来说，是一个极为重要的利好政策，地产债偿还来源有所拓宽。

再如去年下半年，消费类基础设施REITs试点取得关键突破。对于商业运营规模较大、拥有优质资产较多的房企来说，也是一个融资的新途径。

其次，必要时需断臂求生。

面对巨大的偿债压力，断臂求生是逼不得已的选择。

比如据媒体统计，2023年至今，王健林旗下万达集团已转让了10座万达广场。

今年以来，碧桂园、融创、富力等房企，也加快处置旗下资产。

其中碧桂园90亿处置广州和海外多宗资产，富力62亿港元出售伦敦项目，新湖中宝30亿转让上市公司18.43%股权予衢州国资，融创近40亿出售四川文旅项目70%股权予国投中电。