这两年是楼市分化加剧的一年。不同城市乃至同一城市的不同板块冷热不均；不同项目间的成交情况更是天差地别，滞销项目与日光盘之间可能仅仅是一路之隔。以深圳为例，深圳是新房量价回调最严重的一线城市。去年新房的整体去化率只有35.75%，较之2022年同比下滑了12%左右。即便如此，一些项目照样日光，几小时就卖出几十亿。
那么，什么样的项目，在当前还能走出独立行情？明源君盘点了各地的热销盘，发现这些项目有一定的共性。通过这些共性，我们或能从中窥探出住宅产品的进化趋势。
楼市已进入改善时代，置换客户成为购房的主体。从去年市场表现来看，代表刚性需求的一房两房无论供应还是成交都在减少，相反的，高总价的多居室成交量仍在进一步提升。
据中指研究院数据，2023年，一线城市新建商品住宅月均成交67万平方米，同比增长约4%。其中，上海、广州在低基数的情况下，累计销售面积同比分别增长10.9%、3.9%。
从单盘销售情况来看，一二线城市的去化情况较好。据克而瑞披露，全国重点城市项目开盘平均去化率最高的五个城市，分别是北京、上海、成都、杭州和西安，其中北京的平均去化率最高，达到了71%。
以杭州为例，过去一年杭州市场部分楼盘仍在摇号抢购，部分则门可罗雀。其中，摇号中签率低的楼盘基本都位于中心板块，且大多价格较高，是典型的改善型产品。
比如中签率最低的楼盘杭州国际金融中心，4286人摇号抢357套房，中签率仅8.36%。该项目同时也是杭州市年度单价最高的楼盘。
这无疑是当前楼市的一个剪影——核心地段优质地块，对应高单价高总价的改善产品。这类项目，恰恰也是当前销售情况最好的。
以广州地区为例，2023年成交量top50的项目中，约72%都是500万以上的改善盘。据克而瑞统计，2023年三房、四房成交都有所提升，而小户型的一房两房占比进一步下降。
其中，三房产品成交最多，成交套数占比56.1%，较2022年微增0.3个百分点；四房产品成交套数占比26.2%，同比增长了3.2个百分点。更大户型的五房及以上房型也有小幅增长。
在一线城市，三居室和四居室增长最为明显。三房产品成交套数猛增6%，成交占比达到61.7%；四房产品成交占比22.2%，较去年也有4.3个百分点的增长。改善客群对产品类别的偏好也从复式、双拼、叠加、联排等转向平层中大户型。很多人可能也注意到，近两年房企纷纷迭代产品系，朝着中高端产品发力 。
比如在成都，据58安居客研究院数据统计，去年成都500万以上的新房备案量超过13000套，创下历史新高；在2020年的时候，这个数据只有约8000余套，同比增长近一倍。此外，还有不少房企宣布进军豪宅市场，想从高端市场分一杯羹。
越秀地产在原来的豪宅产品系“和樾府”的基础上，面向高净值人群推出了顶级产品系“樾”；龙湖也推出了高端系产品系云河颂、御湖境、青云阙。其中，“青云阙”系产品选址皆为城市核心板块。
房企抢滩高端市场，还有一个重要原因，就是限价放松。过去很多的项目受限价的限制，产品规划设计时难免有点缩手缩脚。去年随着各地限价松绑，房企终于可以大展拳脚，高端产品也就有了更多的发挥空间。
此前，明源君专门盘点过大平层产品的创新做法，在此就不再赘述，下面明源君重点来谈谈，普通的改善产品都有哪些发力点。
据克而瑞总结，去年热销的项目主要分为四类：一是价格倒挂的；二是稀缺板块的，三是高性价比的；四是产品力强的。
事实上，很多热销项目，都同时兼具多个特点，抛开价格因素，那些热销的楼盘，往往在地段及产品力上比竞品有优势。
前几年行情好的时候，高能级城市买房不是靠买，而要靠抢。
那时候一二线城市千万级的豪宅，容积率动辄5.0往上，绿化率则可能只有30%左右。即便如此，购房者依然趋之若鹜。以深圳为例，当时某豪宅摇号买房，购房者手握几千万去到案场连个凳子都没得坐。
今非昔比。在不缺房子，只缺好房子的当前，高容积率正在逐步被抛弃。
无论是在一线城市，还是强二线城市，改善型项目都是朝着低容积率的方向进化。
过去很多项目通过高低配的方式，设法将容积率做满，为项目争取更多利润。而当前，不少项目在容积率只有2左右的情况下，主动抛弃高低配的做法，而是做纯洋房，或者小高层。
例如，以下这个容积率为2.0的项目就没有采用传统的高低配做法，而是设计成16-25层高小高层，并且部分采取板式结构。建筑采用围合式布局，所有楼栋沿着中心园林排布，既能避免对视的尴尬，也让每一户都享有通透的视野。
另外，东西楼间距最大达到约200米，南北楼间距也有110米，这种局部模式极大的优化了居住体验。
户型素来的住宅项目的兵家必争之地。房企拼产品力，自然要在户型上多下功夫。这两年，改善型项目在户型设计上出现很多可圈可点之处。
随着地块的容积率降低，项目本身得房率就有提高的基础。与此同时，通过对户型进一步优化，项目得房率进一步提升，户内使用面积变大，实打实的提高了居住舒适度。
通常来说，大部分户型得房率约在85%左右，想要超越常规，往往要在飘窗、阳台、露台、挑空等方面做文章。得房率向来是客户非常重视的要素，但过去房子太好卖，房企对此显然不是很上心。而这两年，市面上高得房率的项目变得越来越多了。以广州市为例，去年广州就出现了多个100%甚至更高得房率的项目。
2023年11月9日，广州发布了一则建筑新规，按照新规，广州的住宅阳台面积可扩大到占20%；同时，还鼓励设置入户花园和生活阳台。
比如，作为新规后第一个吃螃蟹的项目武汉城建·保利·花语和岸，宣布项目飘窗宽度将拓宽到0.8米，比传统做法高出60%。这一卖点直接将项目与市面上的竞品区别开来，获得了购房者的热捧，项目首开当天就卖出了12亿元。从以上这个115㎡户型可以看到，飘窗几乎铺满全屋，不仅卧室全部规划有飘窗，就连客餐厅也做了一整面墙飘窗，这个房子仿佛一个透明盒子。
除了得房率更高、窗地比更高之外，改善项目的户型也朝着大面宽、大开间、全朝南的方向进化。
如下为龙湖某项目4房2厅2卫户型，建面约126㎡，做到了全明设计，其中，南向4.5个开间、面宽更是达到了约14.9米，无论上采光度还是景观视野都非常到位。
例如下面这个建面约147㎡户型，做到四开间朝南，南向约5.4米的超级宽厅，约8.5米的双联景观大阳台，尺度之足令人震撼。主卧还有270°全景环幕飘窗，窗外景致尽收眼底，对购房者而言杀伤力十足。
另外，窗地比也是当前住宅升级的一大方向。得益于立面公建化的处理手法，“全面屏”设计极为流行，市面上不少项目的窗地比都达到50%甚至更高，超大面积的落地玻璃，让空间得以无限延伸，不仅采光通风更佳，视觉上也更为通透。
公建化外立面越来越普遍，几乎已成为所有改善型项目的必选项。目前最通行的做法是采用超白铝板为框，并以金属线条镶边，再搭配大面积的双层中空LOW-E玻璃，让立面显得更为通透且富于现代感。
还有一些项目引入“曲面屏”设计，比如绿城这个项目就以曲线柔化建筑边框，同时融入灰绿色陶板线条，整个立面视觉体验非常舒服。
随着楼市进入改善时代，过高的容积率已经不受市场待见了。很多房企宁可舍弃一部分容积率，将更多空间留给园林景观，从而提升居住舒适度，提高项目的竞争力。
比如越秀地产就提出了“一半公园一半城”的公园城市（POD）开发模式，将房子“种”在公园里。为此，越秀地产对常规的设计流程做了调整——先做公园规划，再做建筑设计，将住宅与公园融为一体。
比如万博·和樾府就拥有占地约1万亩的长隆旅游度假区、约10.6万㎡的自然山体、约4.6万㎡的中央公园，绿化体量达到约16.2万㎡，其中，中央公园更是贯穿整个项目。大学城和樾府，项目容积率不到3，计容面积约20.5万㎡，景观面积却达到11.2万㎡左右，占比将近一半。
大学城·和樾府展示区实拍图
另外，“仪式感”、“体验感”在改善项目中也受到空前重视。
很多项目都提出，打造酒店度假式的归家体验。比如超大尺度的门楼，仿酒店设计的环岛式落客空间、豪华的地上地下双大堂等等。
万科某项目入口大堂效果图
以社区大堂为例，有的项目仿照酒店的布置，在大堂设置临时休息区、会客区，每日24小时都有鲜花摆设、香薰、音乐等，让客户一归家就有度假般的放松感，以及由高端产品与服务带来的尊贵感。
市场是检验产品的试金石。这句话放在当前特别贴切。再差的行情都会有卖爆的产品。关键是，房企是否有足够的能力去从淡市里分一杯羹。
随着房企蜂拥进入改善产品赛道，剧烈的竞争将倒逼房企不断进行产品创新升级。期待市场上出现更多更优质的产品。
