1984年春节前，一位老人早早就离开了北京，专列在南方绕了一圈之后于1月24日12时6分抵达深圳。
当天下午4时50分，这位老人登上了刚建成不久的罗湖国际商业大厦22层的顶楼天台，眺望远处的罗湖新城——60多幢18层以上的高楼正在以「三五天一层」的速度快速生长……
这时，一个年轻人恰好骑着自行车途经楼下，看到很多警车、警察和聚集的人群。他后来回忆说：「我好像感到干大事情的时候到了。」
1949年之后的很长一段时间我国实行公房政策，「一条腿走路」的制度跟不上城市发展需求，到了1978年城市人均住房面积反而低于1949年。
解决住房问题刻不容缓。1978年各地纷纷成立住建办，负责协调住宅建设和统筹使用各类建房资金。
1984年10月，当时主管房地产业的中央机构明确规定房地产公司「具有独立法人资格」「实行自主经营，独立核算，自负盈亏」，房地产公司从政企不分过渡到企业化。
这一年被坊间称为「中国公司元年」，招商地产、保利地产、万科、浙江广厦、华发股份以及联想、海尔等诸多知名公司均诞生于这一年。
而领改革风气之先的广州，早在前一年就将「广州市住宅建设办公室」改制为「广州市城市建设开发总公司」（越秀地产的前身，以下统称「越秀地产」），这是广州首家同时也是全国最早成立的房地产企业之一。
穿越之后，我靠投资房产成了亿万富豪，这是穿越剧里的剧情。现实是，中国第一代商品房1平米也要普通工人1年多的工资。
1977年广州市人口514万，但1985年已经到了710万（含市辖县）。老城区高度饱和，城市发展受限，急需扩容。
海珠区的江南新村一带成为了南拓的目标。这也是越秀地产成立后的第一个项目，项目拟征地62万平方米，建筑面积120万平方米，一次性解决7万人住房需求。
这是广州乃至全国第一个按「统一规划、统一征地、统一设计、统一施工、统一配套、统一管理」要求开发的大型居住小区，极大提升了江南新村的居住氛围，这种统筹规划的开发模式被后来的开发商争相效仿。
江南新村的建设对广州城市空间布局意义极其重大，直接推动了从广州「河北」到「河南」的第一波迁移潮，带动了整个江南西商圈的腾飞。
此后，越秀地产的投资布局，均遵循着建设江南新村的逻辑——引领城市/板块发展。
例如，在2021年广州市明确提出大学城一江两岸占地约73平方公里的全新战略定位。越秀地产立刻开足马力推出越秀·大学城·和樾府等4大新盘，一二期一起形成越秀7子的恢弘布局，将广州带入国际人文住区时代。
琶洲的发展远景被琶洲南TOD和琶洲·樾验证之后，去年拍卖的琶洲西区AH040331地块引发了激烈争夺，最后成交楼面价达75670元/平方米，成为广州全市首宗楼面价突破7万/平方米的地块，若扣除配建该地块可售楼面价约8.5万/平方米，更是跃居全国楼面价TOP5！
这让其全国布局之路走得十分顺畅，毕竟谁不喜欢帮自己塑造城市封面，提升区域价值的企业呢？去年，越秀地产其他地区的合同销售金额已和大湾区不相上下。
当年工人的月工资才40多元，江南新村的商品房卖五六百元一平米，即便如此，依然有大量购房心切的居民手持户口本通宵排队，每推出一批商品房，销售中心都要拉紧铁闸。
1983年的广州共有华侨、港澳同胞亲属132.7万人，仅市区内就44万人，住房供求矛盾突出。与此同时，随着广州城市化快速推进，城市中轴线形象也急需提升。
于是，位于中心城区129.6公顷的二沙岛被列入了广州市「七五」计划的重点项目，计划将其建成「具有国际标准的高级住宅和科学文化中心区。」
为了实现对二沙岛的高标准开发，越秀地产打破常规，在规划、设计乃至资金利用上全面与国际接轨。
此后，越秀地产组建越秀房托并在香港联交所上市（2005年），引入广州地铁成为战略股东（2019年）……在资本市场上长袖善舞，此时已经初见端倪了……2023年，其加权借贷成本仅3.82%。
在新世界别墅区开建时，由越秀地产自行开发的二沙岛云影花园、宏城花园也陆续开工，并很快落成销售。
二沙岛是中国第一个被打造出来的纯富人区，时至今日，二沙岛别墅仍然是广州顶级豪宅界中无可超越的标杆。越秀地产由此开启的城央岛居豪宅时代的标签，成了其销售业绩的有力保障。
套均2000万以上的豪宅越秀琶洲南TOD，2022年全年卖了150亿元，去年又卖了166.3亿元，位列全国第2；
越秀·和樾府逆势热销，以30.43亿元位列2023年度南京房地产销售龙虎榜住宅成交金额TOP2；
……
热销的秘诀，就是作品引领时代：
理念领先。产品领先的前提是理念领先。在琶洲南TOD项目，越秀就一反惯常做法，回归生活的本质，参考互联网思维，立足用户需求，双向输入，及时迭代，以共创的方式打造定制级新派豪宅。用互联网共创思维做豪宅产品，体现了新派豪宅创作思路与众不同，在认知上相当于降维打击。
维度领先。越秀地产卖的不是产品，而是生活方式。当其他房企宣传自己项目的旁边有公园时，越秀地产为了给业主最健康的生活方式已经「在公园里种房子」。比如天河和樾府容积率约3.65，总占地约4.6万㎡却打造了建面约1.5万㎡的园林，这在一线城市优质地段的项目是非常罕见的。
细节领先。华发越秀·和樾府做了3000+组调查，深度调研了1000+户高净值人群，提炼出敏感点与痛点；并邀请设计过深圳湾壹号的豪宅专家——梁志天团队操刀室内设计；经过100+次的户型手稿修改后，才最终定型，让室内的公共和私密空间都能满足多样化需求。这还让产品的尺度感非常强，天河·和樾府建面约125平四房两厅户型，视觉上完全就是建面约140平的效果。
速度领先。近些年，行业越来越卷，一个好作品出来，立马会有大量竞品模仿，甚至直接抄袭，越秀地产的迭代速度非常快，同一个项目二期就是一期的升级版，在别人模仿自己之前就完成自我革命。
……
2022年，行业规模下滑30%，越秀地产销售额1250.3亿元，同比增长8.6%，权益销售排名行业第10，是TOP30房企中唯一正增长企业；
2023年，越秀地产销售额涨至1420.3亿元，同比上升13.6%，位列百强房企第12位，较2020年跃升28位。
在大本营广州区域，越秀地产更是以全口径金额640.11亿元、权益金额428.41亿元、流量金额642.42亿元、流量面积131.18万㎡的成绩，傲居四榜榜首。至此，越秀地产已连续3年夺得广州房企权益金额、流量金额、流量面积冠军！
越秀地产是当前极少数还敢提及2024年销售目标的企业了。
1984年，中国体育代表团重返奥运会。比赛中途，出去半小时看蚂蚁搬家的中国射击运动员许海峰，夺得这届奥运会决出的第一块金牌，打破了中国在奥运会金牌榜上「零」的纪录。
当时，组委会连中国国旗都没准备好。因为是第一天第一个项目，一个国家只允许两个人参赛，结果我国选手王义夫也获得了该项目铜牌。组委会只准备了一面中国国旗，不得不紧急派直升机送国旗到会场。
这恰如当时整个中国的缩影——万物生长，生机勃勃，奇迹不断涌现。
当全国人们为中国夺得第一枚奥运金牌欢呼时，另一场体育盛会——第六届全国运动会——也正在准备中。
1984年天河体育中心建成，但四周仍一片荒芜，配套设施和道路设施亟待完善。
虽然当时天河区已被规划为广州未来的城市中心区，但省里拨给广州市的建设资金却只有5000万元。
时间紧，资金少，还无先例可循。当时广州市政府征询了多家国企建设天河的意愿，但没人愿意接这「烫手山芋」，最后越秀地产接下了这个直到1998年依然是全市规模最大的基础设施工程。
当时，越秀地产的资金十分薄弱，没有自己的办公楼，在越秀桥附近借了外单位的两层楼作为办公地点。由于地方狭窄、人员拥挤，夏天温度又高，有的员工受不了就搬到门外的大榕树底下露天办公。
为了节省开支，时任越秀地产总经理制定了一系列规定：所有接待只能去大排档，出差外地者要到迫不得已的情况下才能打长途电话……
总经理以身作则，有一次因公出访法国，为了节省一顿饭钱，他自己去超市买速食品，由于不懂外文，闹出了一连串的笑话。
一边节流，一边开源。依托当时土地获取的优势，在拿到天河区的土地之后，越秀地产以自建、合建、土地转让、引进外资建设、以土地作价投入最后分产品等多种形式盘活土地，获取后续发展资金。
最后，越秀地产只用了两年时间就完成了天河区5.2平方公里基础设施建设，并无偿移交给市政府。1987年11月，六运会成功召开，举国欢腾。
往后十多年，越秀地产陆续在体育中心附近建设了六运小区，市长大厦、城建大厦、财富广场、维多利广场等地标建筑，环天河体育中心开发的甲级商用物业面积占所在区域商圈总量的1/4，将天河商圈打造为广州商业氛围最浓厚、配套设施最齐全、总部经济最集中的商务区。助推了整个广州的东进发展战略。打破了广州明清以来「东山少爷，西关小姐」的格局。
从第一代城市中轴到现在的城市新中轴，越秀地产的作品占据半壁江山。一部越秀史，半座广州城，一点不假。
2021年国家「十四五」规划提出，要转变城市发展方式，推行功能复合、立体开发、公交导向的集约紧凑型发展模式。
越秀地产厚积薄发，率先在广州开启TOD发展模式。推动城市从平面单向延展向空间多维延展。
以大火的琶洲南TOD为例。南北地块占地共约24万方，建面约72万方，越秀地产通过独特的「CBD+TOD+POD」产城融合模式，将总部办公、社区商业、高端公寓、公园、花园式独栋办公和居住配套等多元化尖端配套串联在一起。
△琶洲南TOD各模块分布
如今，越秀地产已经将TOD模式带到全国10余个城市的七八十个项目，并且已经从1.0进化到5.0。
此外越秀地产还打造国际会议中心，建国际校区……你能想到的跟城市运营有关的事，它几乎都在干。
上个世纪八十年代末，中国香港的产业重心转向金融等服务业，不少香港制衣厂内迁到广州等珠三角城市，广州的服装批发行业开始兴旺。
1992年春「南方谈话」发表后，中国经济开启了新一轮的增长周期。纺织服装业的发展更是如火上浇油。
当时批发档口绝大部分开在街边摊档，没有室内的专业服装批发市场。越秀地产瞅准时机开发了定位为服装专业市场的白马大厦，1993年1月8日一开业即大受追捧，出租率迅速达到100%。
两年后，白马大厦就坐上了广州服装市场老大的交椅。在这里，每日人潮涌动，钞票多得数到手抽筋，不得不改用尺量、用秤秤。
在白马大厦的带动下，广州火车站流花区域很快集聚了十余个服装批发专业市场，形成了全国闻名的「白马商圈」，流花地区成为全国交易规模最大的批发市场群，产品远销欧美、中东、东南亚等70多个国家和地区。
白马大厦一直坚持走中高端路线，为了维持先发优势，很早就开启了品牌孵化培育工程。先后培养了凯撒、哥弟、歌莉娅、比音勒芬等一线服装品牌，孵化了名豪、朵以、欧时力等近百个中国服装成长品牌……
前几年，各地掀起轰轰烈烈的抢人运动。甚至诞生了「××走亲戚，刚下火车就被带走落户」的段子。不过，近几年抢人的风头明显弱了。2023年人口净流入最多的是广东和浙江。落户很重要，但要留住人产业才是关键。
越秀地产，为城市创造产业红利的历程，也跟白马大厦一脉相承：因时而变，不断升级——
2018年，广深港高铁迎来开通，从南沙庆盛站出发，35分钟即能直达香港！南沙CBD灵山岛顺势而起。不久，越秀国际金融中心与越秀·明珠天悦江湾在灵山岛的两端双星闪耀……
2020年，越秀地产参与孵化的广州西部最大、广州第二大的单体购物中心悦汇城正式开业，为片区的消费升级提供新的选择。
2023年12月18日，庆盛枢纽先行启动区首个产业载体越秀iPARK粤港智谷项目A、C区竣备。
……
他们先是说了一堆指标，最后话锋一转说：其实盯着少数几家房企的动向照着做就八九不离十了，比如越秀地产。
我想，这应该是当下房地产大环境下对一家房企最高的赞誉了。
