今年以来，“公园20分钟效应”风靡各个社交平台。

有人说，“公园20分钟”治好了精神内耗，有人说，“公园20分钟”轻松去掉了身上的班味”，还有人说，“公园20分钟”已经成为最好的充电方式。

“公园20分钟效应”源自《国际环境健康研究杂志》上一项研究，研究称，每天在公园或其他能接触大自然的地方待上20分钟，即便不做运动，也能够拥有更好的精神状态。

“公园20分钟效应”火爆出圈，背后是人们回归自然，放松身心的强烈诉求。

房地产开发商们，也在积极承接这一需求变化。POD模式的兴起，便是一个显著体现。

明源君留意到，近年来，POD项目开始变多起来。一种新的地产开发模式，悄然萌芽了。

POD模式开始兴起

城市开发进入新阶段

说起TOD开发模式，地产人都已经耳熟能详，而POD开发模式，可能很多人很不甚熟悉。

明源君留意到，POD虽然还没有大面积铺开，但近两年这一开发模式的热度在不断上升，涉及这个概念的项目也不断增多。这是一个值得关注的现象。

什么是POD开发模式？

POD，全称为Park Oriented Development，即以城市公园为导向的开发。具体而言，就是依托自然生态资源（比如公园、绿地水系、湿地以及山丘等）进行开发，形成生态环境和周边土地开发之间和谐共融的局面。

如果套用古人的话来说，可以理解为一种“天人合一”的状态。

这一模式最早诞生于美国，其中，纽约中央公园是POD模式最具代表性的案例。

中央公园所在地原来是一个贫穷小村庄，后来经过规划改造，在保留原有水库的基础上，兴建了草原、小森林、动物园、剧场、运动场、美术馆等设施，建成后的中央公园，带动了片区价值的飙升，后来该片区发展成为纽约的豪宅集聚地。

POD模式，正是通过将生态元素融入城市规划，来实现建筑与生态的和谐共生，优化居住环境，提升居民生活质量，从而实现生态价值、土地价值、人文价值乃至旅游价值的统一。

在国内，POD模式最成功的案例，当属杭州的西溪湿地公园。

西溪湿地原本只是一个破败的边缘地带，后来当地对西溪湿地的生态环境进行修复整治，并在周边融合进了居民住区、产业园、旅游景区等功能空间，实现了湿地公园向“湿地公园型城市组团”的蜕变。

如今，该片区形成了大西溪经济圈、文化圈和生活圈，实现了城市价值复合化、城市功能集约化发展。

据公开资料，西溪湿地综保工程总共投资了150多亿元，然而并没有对当地财政造成负担。因为，整治后的湿地公园，带动了片区土地的增值，围绕湿地衍生业态不断增多，不仅反哺了前期投入，还形成了杭州一个新的经济增长极。

从“湿地公园”到“湿地公园型城市组团”，如今该片区也发展为杭州别墅豪宅的集中地。

不难发现，POD模式和大家熟悉的TOD模式有着明显的区别。

TOD强调的是围绕公共交通进行一体化开发；就像TOD的基本盘是公共交通，POD的禀赋则是生态资源。POD模式强调的是依托生态资源进行综合开发，这种开发模式下，前期需要对生态环境进行投入和保护，实现板块增值，而后通过周边住宅、商业、产业等产生的价值，反哺片区的维护发展。

事实上，这一模式对于地块的先天条件要求很高，尤其在高能级城市的核心区域，能满足POD条件的地块极为稀缺。但近年来，我们留意到，提及POD概念的项目越来越多。这对房企来说，是一种值得关注的趋势。

依托生态资源成片开发

形成综合性的街区

在房地产行业，有句话叫做，“窗外的风景价值千万”。意思是房子所处地块的景观资源，对房子价值有着决定性影响。一个没有稀缺景观资源的项目，不配称之为豪宅。

在改善需求占主导的当前，景观资源对于项目的价值更为凸显。

这就不难理解，为何POD模式会越来越受关注。

不过，如前文所言，POD模式其实对于地块的生态禀赋要求非常高，在核心城市中能达到这样要求的地块少之又少。从现有的项目来看，开发商正在努力创造条件，使项目向POD或类POD的模式转变。

以越秀地产为例。去年到今年，越秀地产在广州天河区连下三子，将世界大观板块总计约26.5万方建面的土地收入囊中。

根据规划，越秀地产将对地块进行连片开发。在首期项目的发布会上，越秀地产表示，将以POD的形式，在世界大观项目再建一个“二沙岛”。

该地块，首先具备较好的生态基础，拥有山丘、湖泊、植被等自然资源。前期规划方案显示，越秀地产将对生态资源进行充分提升和利用。

比如利用沿湖景观资源，构建连通山顶与湖区的景观通廊，将环湖重点景观节点与现有湖景共同组成观湖线路。景观节点将保留太阳湖、月亮湖、亚历山大桥等，通过亲水平台修缮、拱桥和堤坝路、驳岸景观等进行提升。

未来，越秀地产将依托生态资源的优势，补齐公服设施配套，建成优质的社区生活圈。首期项目落地的是越秀top产品“樾”系，面积段在140平方米到190平方米的大户型产品。按照规划，片区内将建设社区居委会、中小学等公建配套，并打造集特色商业、多元住房、文化休闲等功能于一体的复合街区。

为了更好的把控片区开发的整体性和调性，越秀地产还将自持板块内的商业。另外，片区的学校、商业、会所、公交车站等配套，会通过沿湖慢行系统串联，形成“湖畔生活圈”。

生态价值与商业价值融合

构建新的公园商业模式

POD模式强调生态资源与生活场景、城市功能的有机结合。其中，商业空间也是POD项目中重点规划布局的业态之一，通过商业与生态有机融合，生态公园为商业引流，商业拉动消费，形成公园商业模式，最终达到生态效益、社会效益、经济效益统一。

和传统购物中心不同的是，公园商业模式强调生态休憩与购物娱乐相结合，而且，生态空间的占比会大幅提升。

以今年新开业的上海徐汇万科广场为例，该项目总建筑面积约10万㎡，同时配置了约7万㎡的城市公园，同时满足消费者逛公园和逛商场的两种需求。

项目通过步道和运动路径，连接整片区域，设置大量休闲设施的同时，保留了自然景观。用3条轴线——都市活力轴、景观休闲轴和商务休闲轴串联板块项目和绿轴公园，使得项目内的商业空间和开放式空间形成互联互通的空间网络。

徐汇万科中心鸟瞰示意图

相关数据显示，传统商业项目的生态空间占比只有10%左右，而POD模式下，生态空间的面积占比可达到40%左右。

位于成都的Regular源野也是一个比较有代表性的案例。

项目所在的大源中央公园，是该片区最大的开放市政公园，总面积约2.3平方公里。大源中央公园原来设计时预留了地下空间，后来经过整治改造，形成了1个超大的公共艺术空间gregarious，3个下沉式户外花园以及20余家独立先锋业态的精致店铺组成的“源野”。

项目对于入住业态做了严格筛选，注重商业功能与城市功能、自然生态三者融合。引入了一些具有生活气息又体现文化格调的本土品牌和首店，比如自然标本艺术品商店、明星面包店、艺术概念餐厅以及超人气买手集合店等。

在规划上，强调公园空间与商业空间的互动及链接。比如餐厅店铺选在离公园最近的位置，通过门口楼梯可以快速到达公园中心。

小结

POD模式在一些发达国家，已经是一种相对成熟的城市开发模式。比如美国的中央公园、高线公园等都是经典案例。

在国内，这一模式仍处于探索阶段，除了西溪湿地公园外，大部分项目仍处于试水阶段，其体量、业态丰富度等方面，都无法和西溪湿地公园媲美，项目的长期运营效果也仍有待时间验证。

不过，从这些项目身上，也可以窥见POD开发模式的要点。

比如将逛公园和逛商场相结合，在提升区域活力的同时创造更高的商业价值；将公园绿地与生活场景相融合，丰富生活场景，提升居住体验；将项目规划融入区域规划，站在城市发展的高度进行项目开发……

可见，POD开发模式要求房企拥有与政府规划接轨、多业态开发、商业或产业招商及运营等多元能力。这对于房企来说，也是不小的挑战。