明源君在前几天的文章中提到，随着房地产市场供求关系发生重大转变，构建房地产发展新模式刻不容缓。
而加快推进保障性住房建设，正是中央根据房地产市场新形势推出的重要举措之一。
据统计，“十四五”时期，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近900万套（间），预计可完成投资3万亿元左右。
包括今年中央推出的3000亿元保障性住房再贷款、以旧换新等政策，也是鼓励地方国企收购商品房，然后转化为保障性住房。
蛋糕很大，机会很多。但由于“保租房”建设时间较短，运营方管理经验不足，导致部分项目出租率不高、运营效益不佳。同时，由于“保租房”租金低于市场价格，导致项目投资收益率偏低。
那么，怎样在保证服务质量的前提下，降低运营成本，提高运营效益。
今天，明源君就讲下这个话题。
一个是盈利难，有保租房25年才能收回投入成本。
租金收益率低是国内租赁类项目普遍面临的痛点。
这里可以参照长租公寓。有机构披露，长租公寓行业平均利润水平仅在2%－4%，现金流回正周期至少需要6年以上。而且，想要达到这一微薄盈利水平，还需要建立在整体出租率保持在95%以上的前提上。
当然，和商业化租赁房源相比，保租房可以享受一系列优惠政策，比如增值税优惠、房产税优惠、不补缴土地价款、享受资金补助、免缴物业维修基金等等，此举无疑减轻了保租房的维护成本。
克而瑞曾做过如下对比，一个体量1000间的租赁项目，如果以保租房项目入市，运营10年可减少约2350万的成本，IRR能达到3.97%，而以市场化项目入市，IRR只能达到1.84%。
不过，即便享受了一系列优惠，对于开支庞大的保租房来说，依然是杯水车薪。
有机构曾披露，某保租房项目，算上土地成本、建安成本、装修改造费用、折旧费、资金成本费、运营费等开支，需要25年才能收回投入的成本，而且是在满租的前提下。
之前龙湖有过一个测算，租赁公寓规模在5万间之内还可以依靠人力管理。
如果规模增加到10万间以上，就容易造成业务扩张规模跟管理效率之间不同步，影响业务运营。
核心原因就是企业的运营管理系统没有跟上。
对内来说，管理系统跟不上，突出表现有以下四个：
所以，保租房想要持续有序发展，就必须在降本增效上猛下功夫。
这里明源君提供几个思路：
第一可以从源头入手，降低土地成本。
保障性租赁住房的建设成本由土地获取成本、建造成本、装修成本等组成。其中土地成本是成本类的“最大头”，超低的地价也能最大程度保障企业的利润。
以成功发行保租房公募REITs的企业为例，底层资产的土地来源多为协议出让、租赁用地、集体建设用地等低价土地来源。
比如，华润有巢REIT的泾泗项目是上海出让的首宗R4租赁用地，平均楼面价为3100元/㎡，仅为同区域住宅用地的20%左右。
第二可以从招租渠道入手，降低获客成本。
而且随着租赁市场竞争的不断加剧，谁能快速有效获客，谁的获客成本更低，谁才能够笑到最后。
长沙某保租房项目，门店管家、销售、分销团队会定期对周边产业园、3公里范围企业进行拜访、宣讲、拓展，每月完成不低于20家企业拜访，获取大型企业租房需求，给予宿舍定制。
上海城方则主要利用微信公众号“租在上海”、小红书等新媒体平台，定期举办各类社群活动，实现与租户的深度连接和互动。据了解，城方所有保租房项目，超过50%自销成交来自于“租在上海“”和小红书。
比如城家就通过一人一码全员营销模式，让管家、员工、租客均成为“代理人”，将平均1000元+的获客成本降至300元以内。
第三可以从数字化应用入手，降低人力成本和管理成本。
此前，部分保租房企业由于缺少数字化技术应用，大量工作线下传统方式处理，比如人工催收、线下签约、纸质记录等，导致保租房运营效率偏低，服务质量不高，人力成本和管理成本居高不下。
由于缺少线上自助工具，导致不少保租房企业难以完成对众多租客的签约、付款、入住、开票、续约、退租等繁杂工作，办理效率低，耽误租户时间。
而数字化的加入，打造服务体系与平台，增强客户粘性。
比如某地保租房公司就携手明源云，搭建了小程序、公众号等官方对客门户。
首先，通过小程序可以展示房源、供租客线自助上报名、资格验证和选房、查看账单、线上缴费、申请发票、维修申请、退租申请、信息变更申请等，降低租客使用难度，提高保租房运营效率。
得益于IT系统和后台数据做支撑，很多保租房企业都建立了动态定价机制，其优势在于海量数据反馈后，能够对房源进行综合性的价格调整，以得到最优的毛利率和出租率。
业财一体功能，运用计费引擎技术，从租客签约入住开始，海量的不同类型账单周期性自动生成，算费精准高效。财务人员只需在后台一键操作，便可出账，并通过线上多渠道发送给租客，相关费用自动整理归结，确保不错收每一笔钱，不漏收每一笔钱。
第四可以从非租金收入入手，为企业创造新的盈利增长点。
目前保租房利润的主要来源是租金收入，但对于企业来说，不能仅仅从租金剪刀差的维度来思考，更要拓展租金收入以外的渠道和可能。
有企业测算过，一位住户一个月在社区里的额外消费，高的话可以达到2000-3000元/月，等于每个月多赚出来半间房到一间房。
比如某保租房企业就在专属管家服务的基础上，择选优质供应商推出了一系列增值服务，包括搬家搬运、家政保洁、纱窗定制、衣物洗护、净水器租赁、空气净化器租赁、新能源汽车充电、非机动车充电、迷你仓等专项增值服务，基本覆盖了租客从入住到居住期间的“高频”需求。
