周六《地产头条》，网罗每周房地产行业的大事要闻。本周房地产行业又有哪些动态？明源君已经帮大家汇总起来了，下面一起来看看吧。

12月2日，深圳土拍诞生了今年全国总价最高的“地王”。

出让的地块位于深圳南山区粤海街道，地处城市核心区域，周边配套齐全，交通便利，是片区内稀缺的住宅用地。宗地面积38566.56平方米，建筑面积26.3万平方米，容积率7.5。

值得一提的是，该地块解除了此前土地出让的多项限制条件，以“价高者得”为原则确定竞得人和成交价，且不限销售价格，也不受“90/70”政策限制。

地块吸引了三大央企前来争夺。经过295轮的激烈报价，最终被华润置地+中海联合体以总价185.12亿元拿下，溢价率46.32%，折合楼面价70387.83元/㎡。

该地块的出让，创下了年内深圳乃至全国市场的总价地王纪录，也是深圳有史以来第9宗总价破百亿的地块。

预计该地块将打造大户型、高溢价的改善高端盘，未来入市单价有可能超过15万元/㎡。

点评：

自十月份以来，楼市成交升温，热度也传到拍市场。四季度以来，热点城市土拍接二连三的刷新记录。

在北京，中海以153.32亿元竞得北京朝阳第二宗组团地块，打破北京单笔土地出让金纪录；

上海第七批集中土拍，浦东杨思地块凭借40%的溢价率，创下了上海取消土拍限价后的新高；

杭州第19批集中供地，绿城拿下的东新单元地块楼面价达到36568元/平方米，成为该板块的最新地王；

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虽然拿地仍以国央企为主，不过多宗高价地的诞生，预示着房企对市场信心有所修复。同时，也反映出了房企对于抢占高端改善市场的决心。拿好地，造好房，是当前最确定的趋势。

时间进入12月，距离本年度结束仅剩不到一个月时间。

房企的年度销售目标完成情况如何？

近日，多家机构发布了房企前11个月销售排行榜。

中指研究院的数据显示，2024年前11个月，TOP100房企销售总额为38516亿元，同比下降32.9%。销售总额超千亿房企共有9家，与去年同期相比减少7家；销售规模过百亿的房企共76家，较去年同期减少32家。

此前公开年度销售目标的房企中，保利置业、滨江集团及华润置地提前达成年度销售目标。其中，保利置业全年销售目标为500亿元，前11个月已完成520亿元；滨江集团前11个月完成销售额1020亿元，目标达成率102%；华润置地提出的“全口径销售力争行业前四”的目标，也已经达成。

其余公布销售目标的房企，目标达成率都在80%以下。

点评：

受大环境的影响，今年房地产整体的销售规模仍再进一步下滑。九月底救市政策出台以后，市场有明显回升。但对于大部分房企来说，想要在这两三个月内补回前三季度下滑的销售量，显然并不容易。毕竟在前三季度，部分房企的销售额同比下滑了50%以上，降幅实在太大了。

2024年最后一个月，房企都铆足劲做最后冲刺。目前来看，2024年房地产的总体销售规模大概率会低于去年。机构普遍预测，全年商品房销售额将在10万亿元左右。

12月4日，越秀地产宣布以10.92亿元的价格，出售广州宏城发展有限公司的全部股权，预期可录得约8.8亿元的税后收益。

广州宏城持有广州环贸中心办公空间及停车场等物业。

和以往不同的是，此次越秀地产选择的是资产证券化的方式，而不是将成熟商业项目注入越秀房地产投资信托基金（越秀房托）。总额为14.13亿元的中信证券-越秀商业持有型不动产资产支持专项计划已完成发行，标的物业便是广州环贸中心的写字楼及地下停车场。   

此次交易是越秀地产在资产证券化方面的一次创新尝试，也是市场上首单商业持有型不动产ABS产品。

对此，越秀地产表示，公司通过此次出售，得以加速商业物业的周转，进一步优化公司的现金流管理，不仅有助于提升公司的资金利用效率，还进一步优化了公司的资产结构，而此次交易所得款项将全部用于公司核心业务的投资。

点评：

这几年，越秀地产被称之为行业“黑马”，发展势头十分强劲，与一众退守的同行形成鲜明反差。

上半年，越秀地产权益拿地金额44亿元，位列行业第21位。九月份以来，越秀地产在土拍市场频繁出手，先后在广州、北京、成都、上海等核心城市拿地，截止11月底，下半年拿地金额已经超100亿元。

一边出售资产，一边扩充土储。越秀地产通过优化资产结构，聚焦核心业务，让自己身能够在复杂的市场环境中保持稳健运营，为长期可持续发展打好基础。

12月2日，世茂集团董事会主席许世坛签发的一份公告称，79%的债权人已加入或同意加入“境外债务重组计划”。

获得75%以上的债权人支持，意味着世茂的境外债务重组，符合进入法庭程序的要求。

此前针对世茂的清盘呈请，也在同日被撤销。

世茂的境外债包含68亿美元的优先票据，21亿美元的贷款以及204亿港币的借款，合计超800亿人民币。这一次的化债方案，于2023年底推出，经过一年的沟通和推进，目前终于有机会落地。   

最近几个月，在房地产融资“白名单”的扩围、“金融16条”和经营性物业贷款政策延期、以及10万亿地方化债方案等多重政策的加持下，房地产融资环境有所改善，房企化债的进展也有所提速。

9月份以来，佳兆业、禹洲集团、远洋集团、华夏幸福、融创中国、金科股份等十余家房企先后公布了化债或重组方案，华夏幸福、金科股份、融创中国等房企的重组也都获得了突破性进展。房企化债，总算看到了一线曙光。

点评：

化解房企的债务风险，是房地产止跌回稳不可或缺的一环。这段时间以来，多家房企债务重组取得进展，有利于修复市场对房地产行业的信心，减少恐慌情绪，促进房地产市场企稳回温。

当然，债务重组仅能缓解房企眼前压力，想要真正走出困境，最终还是得依靠销售回暖。只有市场好起来，才能产生现金流，资产才有增值、变现的机会，房企也才有机会改善债务情况，恢复正常经营发展。

最近，住房租赁 REITs 领域动作频频。

11月29日，汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金被上交所受理，披露了说明书（申报稿）。

上海地产REIT共包含两处底层资产，即虹桥璟智社区和城方社区·江月路店。从项目经营来看，两处底层资产都保持较高出租水平，房间出租率分别达到了94.92%和94.79%。

上海地产是上海管理规模最大的国有租赁住房运营企业，在保障性租赁住房领域有着深厚的积累。其项目遍布上海市10个行政区域，累计集中新建保障性租赁住房项目18个。

近日获上交所受理的，还有华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT。苏州工业园区公租房管理有限公司担任发起人，华泰证券（上海）资产管理有限公司担任管理人与专项计划管理人。   

住房租赁 REITs 的申报发行节奏呈现提速趋势。截至目前，租赁住房REITs领域已经正式上市发行六单REITs，另有三单开始申报，很多企业也在筹备发行REITs。从市场反应来看，保障性租赁住房REITs 表现突出，市场呈现涨幅扩大、销售火热的态势。

点评：

运用REITs等工具盘活存量活存量资产，形成可持续发展的投融资模式，反过来赋能集团的投资、运营，这是资产运营的终极目标，也是一种良性循环。

随着存量房收储、城中村改造扩围，住房租赁市场有望再次迎来新的发展机遇。在政策的支持下，我国公募REITs的发行也进入到常态化阶段，租赁行业正逐步迈入“金融化”时代。

信息来源：中国房地产报、亿翰智库、21世纪商业评论、广东省住房租赁协会、长江商报等，特此感谢。