2025年开年以来，大家都在期待，房地产能否延续去年四季度的热度，开启一波小阳春行情。

作为行业先兆信号，土拍市场的走势自然也备受关注。

令人兴奋的是，开年以来土地市场的表现相当积极。

一方面，土地成交同比大幅增长。据中指研究院数据，2025年1月，百强企业拿地总额1210.7亿元，同比大增41.4%。

另一方面，去年拿地十分谨慎的央企们，开始积极介入各地土拍；更值得一提的是，民企及外资企业参与度提高，多个城市土拍都出现民企的身影，来自新加坡的房企星狮和庆隆则与国央企联手在上海拿地。

这些信息，无疑都为土地市场注入了一剂兴奋。

与此同时，明源君留意到，从各地的供地计划及已出让的地块来看，今年土地供应规则出现明显变化。

一是出让地块整体向着低容积率、小体量、高单价的趋势演化，部分地块的溢价率及楼面价刷新历史记录。

二是存量土地的收储以及部分地块“回炉重造”，正在带动土地库存更新迭代，助推土地市场走向良性发展。

这些变化将深刻影响接下来土地供应结构，以及住宅产品趋势，房企不得不加以关注。

土地市场分化加剧

整体溢价率创新高

明源君统计了开年以来部分高能级城市成交的地块信息，可以发现，这段时间多个高能级城市都拍出了高溢价地块，部分地块的溢价率及楼面价还突破了历史记录。

例如上海首轮土地出让四宗地块均溢价成交；北京开年首轮土拍两宗地块均为溢价成交，溢价率分别为17.33%和25%；深圳出让的首宗地块吸引了八家房企竞拍，经过246轮竞价，最终由中海斩获，溢价率高达70.37%。

杭州开年以来成交的5宗地也有四宗是溢价成交，其中拱墅区湖墅单元地块溢价率达到71.25%，并以64834元/平方米的楼面价加冕杭州单价“地王”；郑州成交了一宗溢价率超 87.5% 地块，该地块成为2021 年以来郑州溢价率最高的宅地；成都也拍出一宗51.11%溢价率的宅地。

△2025年以来部分热点城市出让地块信息

土地溢价率走高，主要是因为核心城市核心地段的优质地块供应量增加。

如北京首轮供地推出的三宗地块全部位于主城区海淀和朝阳；上海第一轮土拍出让的地块也有两宗位于中心城区；近日北京公布的第二轮供地清单，6宗地都位于市场需求突出、公共配套较完善的区域，5宗还临近地铁。区位方面，有2宗位于中心城区，2宗位于副中心区域。

众所周知，这几年房企的投资布局整体向高能级城市的核心区域集中，优质地块往往受到热捧，多家房企相争不下，直接推高了地块溢价。

与此同时，市场表现乏力的三四线城市，土地供应则在缩水，与一二线城市之间呈现此消彼长的趋势。受此影响，土地的整体溢价率呈现出上升趋势，据克而瑞数据，其所监测的300个城市，今年1月平均溢价率整体提升到了8.7%，为2022年以来最高值。  

不过，即便是在高能级城市，不同区域间也呈现出冷热不均的状态。例如成都，主城区出让的地块溢价率不断走高，而非主城区的地块依然是底价成交，土地市场分化之严重可见一斑。

去年以来，土地供应低密化的趋势越来越明显。

从2025年各地的供地计划来看，大部分地块的容积率都控制在2.5以下，其中，土地资源紧张的一线城市地块容积率整体较高，而二线城市大部分已下调至于2.5以下甚至更低，一些地块还对建筑做出了明确限高。

例如，郑州全年共计划推出71宗招拍挂宅地，总面积3999.95亩。其中，容积率≤2.5的地块面积有1965.93亩，占比将近过半。

容积率对于住宅的形态有着决定性影响。一般来说，独栋别墅的容积率在0.2-0.5之间，联排通常在0.4-0.7之间，叠拼0.8-1.2，洋房则为1.5-2.0。

新供应地块容积率控制在2.5以下，甚至还出现不少容积率1.0出头的地块（如1月份上海、杭州都有容积率1.0出头的地块出让），这意味着，今年住宅超高层形态将全面退出市场，接下来市场供应将是洋房及小高层占绝对主流，同时，更舒适宜居的叠墅产品也会迎来一波供应放量。

此外，土地供应还呈现出小体量、高单价的演化趋势。

从明源君统计的部分热点城市开年以来成交的地块来看，高能级城市主城区2万多平方米的体量地块非常普遍，例如上海第一轮土拍出让的四宗地块体量都没超过3万平方米，北京海淀区的两宗地体量分别仅为3.9万及4.2万平方米，而朝阳区约6.9万平方米宗地其实是打包出让的，包含两块地。

这一现象在早已有所体现。克而瑞的一组数据显示，2024年前八个月成交的宅地中，有约48%的体量在2万㎡以下，较2023年同期增长了12个百分点。今年这一趋势同样尤为明显。   

与此同时，地块的楼面价整体走高。

去年四季度，北京、深圳、杭州等地都诞生了新地王，而今年，又不断有新地块突破前高。

如上海2月20日出让的虹口瑞虹新城地块，经过184轮竞价，最终由金茂和庆隆联合体摘得，成交楼面价达到117474元/㎡，成为上海实行“双高双竞”政策以来的新总价“地王”，楼面价也在全国位列第三。

杭州1月份出让的位于湖墅单元的宅地经过220轮竞价，最终被滨江拿下，成交楼面价64834元/㎡，刷新杭州楼面价新纪录。

低容积率、小体量、高单价，这三个条件叠加在一起，注定了过去组团式大社区全面退潮，今年将是豪宅大年，而且豪宅项目的产品结构会更纯粹，豪宅将回归真正的豪宅。

前不久，明源君在分析当前房地产库存问题的时候曾提到，高达53亿平方米的未开工土地，也是房地产去库存的一个艰巨任务。

各地都在积极推动政策落地，岳阳、开封、金华、吉安等去年已开始征集存量闲置土地进行收储；广东的步伐更快，截至2月22日，广东各城市公布的首批拟收储土地超220宗，拟收储价格合计超430亿元。

而就在24日，广东省财政厅披露了第八期、九期专项债发行有关事宜的通知，两期债券计划发行总额307.19亿元。   

这意味着，广东的收储工作已进入实质性落地阶段。

值得一提的是，广州收储6宗的土地，有一宗正是去年越秀地产“退还”给广州土地开中心的大干围地块，收储成功后，越秀地产将获得约15.29亿元的现金补偿。

这宗地原位商业用地，回收后经调规土地性质已变为居住用地，今年将重新出让。

广东的做法，为各地的收储工作打了个样板。

不难预见，专项债收储的落地，将对今年房地产市场的止跌回稳发挥重要作用：

一方面，存量土地“回炉重造”，例如商业用地调整为住宅用地，原先出条件苛刻宅地调规后重新出让，便可适用于当前的住宅新规，开发出更匹配市场需求的产品。有效降低土地库存的同时，优化了住宅供应结构，有利于市场良性发展；

另一方面，此前大量土地“砸”在手里，已经成为房企“不可承受之重”，通过收储盘活库存，也是帮房企回血的有效办法，这有利于降低房企经营压力，甚至房企还可能拿着补偿金重新拿地。这也将进一步激活土地市场。

更重要的是，民企拿地对市场而言是非常积极的信号。一旦恢复拿地的民企变多，将会催生一系列连锁反应，其影响绝对是巨大的。

可以说，土地收储一举多得。今年土地市场的回暖，离不开土地收储的助力。

一边是新出让宅地规则大变，一边是借助专项债收储促进土地“腾笼换鸟”，两者共同作用下，全国土地供应将迎来一次全面革新。