这两年，菜市场改造忽然变得非常火爆，很多商业空间改造成菜市场后，直接扭亏为盈。

合肥某菜市场，面积仅3100㎡，收购价格约7000元/平，销售单价约35000元/㎡，去化周期6个月，半年度销售营收：约8680万，“钞”能力达到一家新三板挂牌企业的能级，当然，这里面包含销售佣金、营销管理等费用，但整体利润空间令人垂涎。

菜场，可不容小觑，当你用商业地产思维俯瞰这方小小的天地，菜场它摇身一变，化身为社区商业的“新宠”，一个充满商机的“香饽饽”，更成为城市更新浪潮中的黄金赛道。

社区商业新宠

菜场为何成为资本“香饽饽”？

一、烟火气+商业基因：

有道是，“人间烟火气 最抚凡人心”。

二、三线城市里的“菜市场”，仍然是老百姓认知里天经地义的民生刚需，承载邻里温情与消费粘性，天然具备流量入口属性，所有做过常规商业地产项目的人，若去做菜场的开发改造，说实话，确实有一种降维打击的优势，从项目开发、市场定位到营销策划，犹如“烹小鲜”，整个过程充满的尽是“小把戏”。

然而，就是这种“小项目”却有着惊人的盈利能力。江苏某三线城市有家2层的社区商业，打造成网红菜场后，资方仅将一层2000㎡的菜场，就卖了4000万，另外还白赚了二楼整整一层的资产，面积也有超2000㎡，二楼的纯租金收益颇丰。

有部分原因是传统老菜场的产权、运营短板，为新玩家提供了“降维打击”空间，给“新菜场”带来了革新的机会，以智慧化、场景化、网红化改造为趋势，使菜场兼具民生功能与时尚消费的全新属性，是菜场的底色和商业基因。

（二） 存量焕新机遇：

从规模来看，社区商业“小而美”，操盘风险可控。

比如江苏某三线城市的某市集，原来是一处约3000㎡烂尾倒闭的商业街，自从进行资产盘活之后，主打餐饮美食+菜场消费场景，延伸社区服务等小业态，以市集进行重新定位包装。

在场景升级后，400个可售摊位基本去化完毕，不仅资产实现了短期变现，运营也变成了“隐形金矿”，实现了对城市存量商业的重塑，迎合了城市更新趋势，实现“变差为好”、“变废为宝”，把流通性差的资产从“赔钱货”变成“聚宝盆”。

同时，为城市面貌增添新的活力与色彩。从某种角度来讲，这不仅是对城市生活配套的优化，更是城市文化与现代商业理念的探寻与融合。

（三）小体量高回报： 

随着实体经济的成熟，人们体验过了各种大型商业综合体，不再像从前那样贪恋“豪”、“大”、“全”，相反，家门口的社区商业，却重新让大家感受到了一种前所未有的美好。

案例1：“高大上”的环境、“接地气”的价格、更合理的空间布局，就是江苏某三线城市兰陵茂的真实写照。

案例2：生活的诗意不仅在远方，也在炒米油盐的生活，江苏某三线城市市集的焕新，也让周边居民在熙熙攘攘的烟火气里，感受到生活里的“幸福味道”。

人们对社区商业空间的需求，已超越了同质化且需要花更多时间成本，还要考虑交通和停车才能抵达的shopping mall。因此，将以菜场为主要形式的社区商业主打一个便捷、舒适、新鲜的生活体验，且融合为购物、休闲、社交于一体的多元消费场所，这无疑蕴含着稳定回报的商业机遇。

六步打造菜场“商业帝国”

做菜场，第一步首先是找地方，也就是找到一处可以盘活的商业空间，并以菜场为主要业态去开发，我大体归纳了一下资产盘活的闭环，且把它叫做“六步闭环”。

一、资产筛选：百里挑一，毒辣眼光定生死。

一切始于精心挑选。通过对地理位置、周边成熟度、消费客群的综合研判，筛选出最具潜力的社区商业资产。这一步，是盘活之旅的坚实基石，判断力一定要“毒”到，看走眼后果会很严重。

比如，你筛选的资产周边居住着10万+人口，而且小区房龄都在10年以上，这种就属于优质项目，如果碰到老小区密布的区域，那就是自然天成的项目了。如果遇到周边是高端小区板块，而且是人口密度高的高层小区，恭喜你，这种地段也不错。

二、商业定位：量身定制，差异化突围。

根据目标资产的特性，明确其商业定位，做什么，做成什么样子，创新之处在哪里，要彻底想清楚，因为，定位就是“定生死”。

比如，江苏某三线城市社区某一处面积约9000平方米的空间，就打造了武进首个跨区域村级抱团发展项目，以“星河邻里+”现代社区服务综合体进行定位，面对核心地段的城市空间，交出了自己“菜市场+”解决方案，服务180万方的星河社区及周边多个老小区，定位超前，场景兼容，借鉴新加坡“城市邻里中心”现代社区服务理念，共3层的空间集社区菜场、社区商业、社区服务，“三位一体”，创造了社区商业的新地标。

三、资产收购：低买高卖，谈判博弈见真章。

在合适的时机以合理的价格入手，这是实现资产增值的第一步。谈判技巧与市场调研同样重要。得去磨价格，因为省的就是未来赚的，可以整体收购，可以单个击破，化整为零，化零为整，合作开发都可以，目标是拿到资产的掌控权。

四、商业包装：颜值即正义，吸睛造势。

通过设计改造、品牌引入等手段，为资产穿上新衣，提升整体形象与商业价值。有很多讨巧的方式，做好吸睛的外部形象，形成自己的视觉标签，这一步就是为后期的营销蓄势。

五、招商销售：双线并行，虚实结合。

对于菜场的营销，我提炼了一句话：销售靠“造梦”，招商却要“务实”，正所谓虚实结合。实际操盘过程中，招商与销售可根据市场情况灵活调整顺序。优质商家的入驻能带动销售，而销售的顺利进行也能为招商增添信心。

这边有两条线并行开展，典型的销售盘就是以销售为主，卖摊位铺位都要以“造梦”为主，传导项目价值、投资稳定性、以及看得见的回报率。招商这条线，以项目工程进度为驱动力，进度越快商户信心越足，试想，一个装修好的市场，招商优势不言而言，因为商户很现实，需要看得见的实景。

盈利双引擎：菜场资本的“吸金密码”

资产增值：低买高卖，利润翻倍。

社区小商业，虽然只有几千个平方，回款也能达到几千万的量，单价都在2万/㎡以上，远超很多门面房，且可以小面积划分铺位，购买门槛低，目标受众多。在项目动工之前，就要测算好，毕竟利润与现金流并重。项目收益主要有下面两块：

1、资产增值收益：低买高卖，让利润倍增，比如，单价10000元/㎡收购的，包装后销售单价可实现25000元/㎡，远超常规商铺价格，是项目中最诱人的“蛋糕”。

2、租金及运营管理费：细水长流的稳定收益，确保项目长期健康发展，每个项目每年几百万的由租金、保证金、管理费组成的现金流。

实操制胜法则

销售与招商的“攻心术”

一、销售四板斧：

1.价值可视化：你笃定，客户才笃定！一张项目区位图，一张周边人口数据统计，一张铺位平面图！用高亮的室内灯箱，将项目价值体系全面展示。通过强调投资回报保障，用数据给予投资者信心。

2.流量爆破：前期营销造势，选好数据标签，直接进行网络投流，直接收集营销线索；线下地拓也要有，只要能接近目标群体的动作，统统搞一遍。在周边省市发动分销，建立报备判客制度，分销合作安排客户经理驻场。

3.场景化接待：不管是客户自访还是需要开车接送，接待小组实行2人制，接送过程进行销售铺垫，保证客户方方面面给与照顾，接待要亲切，充分进入客户角色站在不断释放买点的角度，通过财务投资列式，给到客户投资回报比的演算稿。

4.促销逼定：无论是销售现场的SP动作还是临门一脚，设置合理的促销政策还是必要的，最大程度的提升成交率。

二、招商三铁律：

1.品牌为王：进来的商户，要么品牌有势能有流量，要么产品有流量。千万不要招一些泛泛品类，为了满铺滥竽充数。品牌店当然最好， 可以借助它的品牌势能，营销它们会做全国联动，无须做市场教育，能提升市场整体形象。但有些小众的、手工的、地域特色浓的品类也是不错的选择。有些跟在地文化息息相关的品类应该大肆挖掘孵化，形成特色也是不错的选择。

2.柔性政策：在招好品类面前，流量可以阶段性妥协，根据商家需求提供个性化租赁方案，如希望某个品类商户跟你共度市场培育期，那就政策倾斜，扶持一段时间，比如部分核心品类，如：蔬菜、肉类、粮油米面。如果希望常开常新，保持品类不断地更迭，维持新鲜感，那就把一些小单品品类多做一些商家资源的储备，比如更新小吃美食，发现口碑不行的，敦促其腾空换鸟，每年更迭30%以下的店铺也是健康的。

3.社群裂变：利用社区资源，开展线上线下联动，扩大影响力。也可以采取会员制进行获客、锁门与裂变。而所有营销手段的前提是，能确保为消费者带来真诚实惠的购物体验。

结语：菜场革命背后的城市更新密码

菜场改造不仅是商业价值的重构，更是城市公共空间的焕新。它让“赔钱货”变身“聚宝盆”，让烟火气与时尚感交融，为城市注入活力与文化厚度。

在这场资本与民生的博弈中，唯有精准布局、深度运营，方能实现“钞能力”与“烟火气”的双赢，书写社区商业的黄金时代。希望今天的分享，犹如夜晚繁星中的一颗，给您的资产盘活带来一点亮光与希望。