正文
受到关税战影响，4月经济和楼市都低于预期，不少地产人又陷入了迷茫。但明源君始终认为，不必过于焦虑。中央救市的决心比想象中还要坚定！自去年提出要推动房地产市场「止跌回稳」以来，中央就不断在放大招。5月7日，国新办就“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”有关情况，召开新闻发布会。会上，金融监管总局局长李云泽就表示，将加快出台匹配房地产发展新模式的融资制度，助力市场止跌企稳。预计接下来会迎来新一轮大招。
5月1日，住建部发布的《住宅项目规范》正式实施，倒逼住宅产品品质提升。不难预见，房地产将回到那个产品为王、百花齐放的熟悉时代。
当然，除了政策托底，房企也在努力自救。过去一年，不少头部房企围绕“好房子”集中发力，产品创新进入高密度输出期，比如超高赠送、跨级配置、全场景智能化等等。
而从市场反馈来看，真正的好房子，确实成了逆市热销的关键。
例如，绿城去年在义乌推出的好房子项目，套均2000多万的豪宅被抢购一空，中签率仅为27%；保利在成都住宅新规后推出的某项目，连续三开三磬，利润惊人；越秀广州新规后的好房子项目，不到两个月即近乎售罄。
国家倡导建设好房子后，华发快速响应落地，去年4月发布了“新一代好房子华发科技+产品体系技术标准”，并形成以“数字化、智慧化、绿色化、产业化”为技术支撑，构建“安全、舒适、绿色、智慧”四方面十五优产品标准。
首个落地项目华发·珠海湾一正式亮相后引发市场轰动：日均来访超过1200组，开盘当晚客户深夜排队，首开劲销279套，刷新珠海近三年首开纪录。五一期间更是持续热销，斩获2.18亿元成交额，领跑珠海楼市，成绩非常亮眼。
克而瑞数据显示，2025年一季度华发股份全口径销售额达294.9亿元，同比增长约45%，实现逆势增长，背后正是持续精进的产品力支撑。
那么，华发产品力究竟进化到了什么程度？其背后的打造逻辑有哪些值得同行参考？
当好房子成为共识
光房子好已经远远不够了
这两年，打造好房子已成为行业共识，产品力成为房企的核心竞争力。但当大家都在卷好房子，产品创新被集中释放后，市场是否又会进入一轮新的同质化内卷？
的确，如果未来产品创新依然停留在功能层面，只是比拼参数、叠加配置，很容易陷入“你有我也有”的新一轮内卷式竞争。
华发认为，接下来的住宅产品创新，房企需要从两个维度同步发力：
过去很多房企希望通过单点优势突围，比如主打“儿童友好”、“科技住宅”、“东方美学”等，但在供大于求的市场环境下，只有足够自卷，足够洞察市场需求，敢于让利于民，综合表现优秀的全能型选手，才能在竞争中脱颖而出。
当下，住宅产品竞争已经从“有没有”走向“好不好”，再走向“有没有共鸣”。
正如商业观察者蔡钰在《情绪价值》一书中指出：在产品功能趋同、需求趋弱的时代，
企业想要寻求增长，更可行的思路是充分挖掘可差异化、有溢价空间的情绪价值。
而产品价值也在被重构：产品价值 = 功能价值 + 情绪价值 + 资产价值。当功能价值成为标配，谁能提供更丰富、更精准的情绪价值，谁就能在下一阶段竞争中占据先机。
华发股份正是在这一趋势下，构建起全新的产品体系，并在高度内卷的市场中，走出了一条产品差异化的新路。一、科技创新：从更智慧的房子到更高效的生活
明源君曾提到，对于产品打造，如果房企一味在既有框架中内卷竞争，很容易陷入投入高、产出低的死循环，最终让创新失去意义。
而要破解这一困境，关键在于跳出旧有框架，探索新的发展路径。华发选择了将「科技创新」作为重要突破口。
以华发·湾玺壹号楼王产品系为例，在当下市场环境下，作为2025年三季度即将交付的华发科技+好房子系列产品，预计可实现交付前全面清盘，背后的原因也和其领先市场的产品力息息相关：
首先，华发联合华为鸿蒙智家打造的珠海首个「华为全屋智能」创意展示样板间在湾玺壹号首次落地，可实现“万物互联”，可联动全屋智能化设备，预设回家、离家、工作、学习、睡眠、用餐、起床等36种未来生活场景。未来的家，只需要一部智能手机，就可以和全屋的智能化设备实时联动，真正实现在家里打开上帝视角。回家前定时/可远程开启空调、新风、灯光，让你回到家中的每一刻，都是最舒适状态；
早上起床，窗帘自动定时开启10公分一米阳光，让自然光轻柔唤醒你，从此告别起床气；
晚上入睡，睡眠场景会自动调节至理想温度，帮你快速进入深度睡眠状态；通过搭载开放的鸿蒙生态系统构建智慧便捷的生活场景，华发很好地解决了智能家居不智能的问题，大大提升了居家交互体验。除此以外，华发还在其首个四化住宅项目——华发·珠海湾，落地了全国首个无人机物流系统，通过设立停机坪和航线，实现小型物资空投直达用户露台，与丰翼共同研发了全国首个阳台无人机递送系统，解决了物流投递最后一公里的痛点。明源君之前就说过，这项创新展示了极高的科技含量，还充分体现了华发对于国家战略的承接速度。去年珠海提出要建成“天空之城”，今年华发就在四化住宅项目中验证了阳台无人机递送的可能性，可在项目交付时候实现该系统的正式交付运营，响应速度惊人。更重要的是，华发为实现“空地一体”的智慧社区运营提供了可复制的实践范本，为推动高端住宅的产品创新，贡献了重要力量。对于户内空间，华发不仅重视功能性，更重视业主的情感需求，希望通过好的空间设计，提升业主的幸福感。
得房率一直是客户的购房敏感点，高得房率意味着同样的价格，买到了更大的户内面积。
基于住宅计容规则调整，华发也通过工艺上的巧妙设计，为客户争取更多的实惠。一方面，通过推敲社区和楼栋公共部位的形式和尺度，在不影响舒适度、合理性的情况下，减少公摊，提高实得率。
另一方面，通过飘窗、阳台、设备平台等空间的巧妙设计，合理规划赠送面积。
例如，华发·湾玺壹号建面约129㎡-143㎡户型，就通过提取以上两类设计手法的设计思路，实现空间使用率超高，最高可达到100%。比如143㎡面积可以做到四房两厅两卫，而且不会牺牲每个空间的尺度感和居住体验，次卧开间都超过3.1米，就连书房开间也有约2.6米，做出了传统180平米户型才有的效果。户型设计除了满足基本的居住功能需求之外，还要充分满足“情绪价值”。
湾玺壹号建面249平大平层户型，带独立入户门厅、独立储藏室、厨房可移门实现可分可合宽厅空间、南北双阳台设计、总裁主卧套房，阳台开间达到11米，物理指标基本无可挑剔。
除此以外，还通过LDKG的设计，形成了约68㎡的巨厅空间，可容纳丰富的家庭生活场景，不管是生日派对、亲子活动、休闲娱乐等等，轻松容纳十几人，没有任何压力。
而且，开放式布局，能促进家人情感互动，改善家庭关系。父母在厨房忙碌，孩子在客餐厅玩耍，虽然不在同一空间，却可以彼此陪伴。
南北双阳台设计，北阳台承担晾晒、家政功能，南阳台则成为了纯粹的“户外”休闲空间。业主可以根据喜好，将阳台布置成小花园、茶室、健身房等等，闲暇时在阳台看看海、聊聊天、发发呆，满满的度假感。
为了给业主营造最安心的居住环境，华发从生活的细节入手，提出“两净三舒”的理念，即通过科技赋能居住体验，保障室内健康。
比如楼王产品系配备全屋新风、空调、地暖、净水器等系统，力求打造更洁净的空气和水、更舒适的温度和环境。
例如，为了降低噪音，华发针对建筑围护结构、楼板、门窗、设备管井，给排水等9大核心部位，采用隔音消音结构、新型降噪材料与设备等多重静音设计，把静音做到极致，以保证一家人的睡眠、学习、生活环境。
现代都市人生活、工作压力大，一到周末就想在城市周边找个地方度假，放松身心。
基于这个洞察，华发湾玺壹号在社区打造上，更注重营造度假感、松弛感，他们希望社区不仅是业主的居住地，也是他们放松身心、情绪疗愈的场所。
一个高品质社区，首先要让业主整个归家体验都是充满舒适、愉悦的。
湾玺壹号将归家动线细分为住户动线、快递动线、外卖动线、垃圾动线、搬家动线等，不同人群互不干扰，既提升了归家的仪式感，也保护了住户的私密性和安全感。
其中，业主归家动线分为车行归家、人行归家和非机动车归家，都做了专题式设计。让归家的每一步都充满仪式感和尊贵感。仪式化的地下车库星空顶，让业主归家之路，快速转换角色和心情。华发湾玺壹号的园林设计由新加坡JTL 操刀，以全球首座安缦酒店——巴厘岛Amanpuri作为打造灵感，以“归心、归林、观山海”为主题，营造出充满东南亚风情的热带生态意境，真正把自然与松弛感带进业主日常。
项目配备了度假感十足的无边际泳池（灵感源自巴厘岛空中花园酒店）供业主使用，按摩池和休闲儿童池满足运动后放松和亲子娱乐的需求。
为了提供更多活动场所，项目特地邀请北京阿那亚的社群空间设计团队，和真工程邵正韬工作室分区操刀架空层设计。规划了约40种功能的架空层空间。
针对全龄段人群定制了“童趣成长盒子”、“银龄康养秘境”、“菁英社交磁场”等主题空间，涵盖茶道书吧、共享办公岛、康养乒乓区，童话美术馆等，让每位家庭成员，都能在此找到和心灵共鸣的理想生活方式。
结合空间设计，湾玺壹号还推出“湾玺荟CLUB”业主专属社群，围绕休闲健身、亲子研学和手作雅趣三大主题，定期组织社群活动。而且还针对业主定制了私享权益，做到了交付前提前体验会所的功能配套在这里，社区邻里之间不再冰冷乏味，而是充满了乐趣与温情。
华发在规划社区时，会通盘考虑社区的配套资源，不但研究户内生活，更深度研究居住以外的情绪需求。
社区内部邀请香港CCD郑中团队打造了奢阔的高定社交会所，自带恒温泳池、私宴厅、健身房、日咖夜酒，瑜伽房、茶室、书吧，全方位满足业主对于品质生活的需求。而这样高颜值、全功能的社区配套设计，让湾玺壹号格外受到港澳人士青睐。
社区周边配套同样丰富齐全。项目三面环公园，让业主下楼就能充分满足“20分钟公园效应”，学校一路之隔，十字门商圈也近在咫尺，更多城市级配套步行10分钟即可达到，让居住的幸福感大幅提升。
▲珠海示意图
未来活得好的开发商
不仅能做好社区，更能做好城区
过去客户买房，看重的是社区本身，现在他们对家的外延需求正在扩大，除了好社区，更期待一站式的城市配套服务，解决业主购物、教育、社交、办公、休闲等需求。
这也意味着，不少有能力的房企要从传统“造房”向“造城”转变。但这种开发模式对资金实力、规划统筹和长周期运营能力都是极大考验，当前全国只有极少国央企能够驾驭。
比如在深圳有招商，而在珠海，有且只有华发具备“造城”的实力。前段时间，格力集团官宣将并入华发集团，更是进一步增强了华发的开发规模和实力。
在华发看来，打造好城区，核心在于深度介入片区规划，不仅做好项目红线内的开发与运营，更统筹规划整个片区的产业布局、功能配套和空间效率。
项目位于珠海十字门北区，该片区为中国唯一陆路链接港澳的中央商务区，其规划之初，就选址在横琴和大桥交汇点，根本上是为了服务港澳，并与横琴粤澳深合区、澳门共同构成高端服务产业聚集的“黄金三角”。为了激活片区活力，提升片区价值，华发承担起了整个片区的综合开发和运营。
包括十字门南区的金融产业基地、总部经济基地建设，十字门北区的澳门产业多元服务基地、国际会展中心、酒店集群、购物中心、公共文体配套等等。这种前瞻性布局，持续16年的大手笔投入，对标国际化的高规格，让十字门片区成为珠海具有经济活力、最具国际化面貌的超级片区。如今，这里也成为港澳人士理想的置业目的地。据悉，华发琴澳新城目前已有超过1.6万户业主入住，而其中如华发·天銮这类总价百万级的海景小户型投资产品，尤受港澳客群青睐。
除了深度参与片区规划，华发同样非常重视项目与城市的有机融合。
一方面，规划上强调开发性和公共性，适当退让城市界面空间，让社区和城市地标、公园绿地、街区商业有机结合。这样一来，整个街道会充满温度和活力，也大大改善了城市的居住环境。
另一方面，注重片区路网规划，比如通过类似新加坡的城市多维度慢行步道设计，地下通道、天桥等道路系统，将住宅、学校、商业、产业、文体等配套统统串联起来，业主步行15分钟内，就可以快速抵达目的地，大大提升了出行效率，也增强了生活幸福感。房地产已全面进入分化时代，城市分化、区域分化、房企分化。而未来房企的竞争分化，不再取决于单点能力的比拼，而是综合实力的较量。
简单来说，只有投资力、产品力、运营力等全面过硬的房企，才能在新周期中站稳脚跟。
目前来看，华发也是凭着这样的系统能力，建立起属于自己的护城河。这样的优势，没办法轻易复制。华发的底气，来自于对长期主义的坚守，对客户需求的深刻理解，以及对行业趋势的前瞻性判断和产品理念上的持续领先。
华发这种系统性打法，值得同行借鉴研究。期待华发未来带来更多惊喜。（免责声明：本宣传资料为要约邀请，所示图片及文字仅供形象宣传之用，不作为开放商向购房人发出之购房要约，不属于住房买卖合同内容，买卖双方权利义务最终以双方签订的住《住房买卖合同(预售)》及附件等协议内容及相关政府主管部门最终审批为准。本宣传资料对项目周边环境、交通、教育、商业及其他配套设施的介绍，旨在提供相关信息，并不意味着本公司对此作出承诺，相关内容不排除因政府规划及开发商未能控制的原因而发生变化，本公司在法律允许的范围内保留对本宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。此外项目现场为展示样板房，户型以实际交付为准。本资料发布日期：2025年5月。）
推荐关注
明源地产研究院视频号
关注
明源不动产研究院
关注
