住宅产品越来越卷了。

从户型到功能到配置，都在不断突破天花板。

高度内卷的市场，让一些房企陷入了对标的盲区，总认为必须比竞品做多一点才有优势。比如竞品精装送橱柜，我就比它做送几个柜子；别人做卧室拓展飘窗，我就做全屋飘窗。

一味给产品做加法，未必是好事。

事实上，产品更迭终究还是得回归客户需求。将钱花在刀刃上才能事半功倍。

那么，当前客户最关注的是什么？或者说，当前客户的痛点究竟在哪？

不妨听听客户的声音。最近，明源君收集了网上对住宅产品的一些吐槽，一起来看看大家眼中住宅产品的优化空间究竟在哪。

看似方正
实则暗藏槽点的户型

随着行业的进步，现在已经很难见到像十几年前那种手柄户型、跑道户型之类的奇葩户型。现在的户型，至少看起来都是比较规整的。

但是，看着方正的户型，未必就是好用的户型。比如说，建筑布局不合理，也会影响居住体验。

有次去看房，看房型图是大好户型，方方正正的南北通透，实际看房发现北侧有连廊，屋里完全是黑的，连廊有人晾晒衣服，隐私性基本没有。

这个槽点，在有连廊的项目里面尤为常见。单套户型拿出来看没啥毛病，但是实际上连廊不仅影响采光，还会导致住户没有隐私感。    

事实上，连廊无论在南方还是北方，都不太受欢迎。冬天积雪地面湿滑，行走不方便。下雨天被困在家门口几米远的地方回不去……

另外很多人会在连廊晾晒衣物，堆放私人物品，对整栋楼的观感来说也是减分项。

 空间比例失衡

满足不了基本使用需求

这个问题，在上一代住宅产品里面也很常见。为了放大客厅及主卧的面积，挤压其他空间的尺度，导致各个空间之间比例失衡。

1、卧室过小，或尺寸不合理

很多户型次卧只够放一张床，连常规的衣柜都放不下，更别说学习桌或梳妆台了。甚至一些100㎡以上的改善项目，也出现主卧豪华化、次卧蜗居化的不平衡布局。

目前市面上的房子次室都设计的太小了，不超过15平米的占9成，摆床，梳妆台，衣柜，床头柜都特别挤，只有卧室面积超过20平米的才算是好房子，并且每一个卧室都要有独立卫生间。另外超大客厅是最浪费面积最不实用的，客厅面积适中就行，把剩下来的面积都给到卧室。

今年住宅新规要求，卧室的使用面积不应小于 5㎡。从最低限度上保障了次卧的基本尊严。   

当然，一个空间住起来是否属实，不仅取决于面积，也与空间形状有关。

下面这个户型，建面是98平，北向次卧的开间只有2.65米，放下1.5米床后没法正常通行，基本只能做榻榻米。但从孩子的成长周期来看，随着孩子年龄的增长，榻榻米慢慢就不够用了。这样的房型无法适应家庭全周期需求。

对于次卧大小，来看看住户的真实意见：

有人提出，次卧面宽3米真的非常不实用。受欢迎的有一定舒适感的次卧应该是长方形而不是正方形。同样9个平方，2.2*4的形状一定是优于3*3的。   

2、“小黑屋”式的厨房

厨房是高频使用空间，却也是住宅设计中常常被忽略的空间。

在网上，吐槽厨卫过小、与整个房子大小失衡的声音同样不少。

刚需户型的厨房小可以理解，毕竟面积段摆在那。但是100㎡的，甚至200㎡的客户还吐槽厨房小，说明设计确实有点问题。

随着时代发展，厨房所需承载的功能已经极大扩容，而很多户型的设计却还停留在十年前。

一是家用电器急剧增多，微波炉、电磁炉、洗碗机、面包机、破壁机……各类小家电的进入千家万户，厨房需要为这些新成员提供“容身之处”。

二是厨房承载的生活场景更丰富了。

过去厨房只是被定位为一个做饭的地方，与室内其他空间没有什么关联。而现在，大家更重视家人间的互动与交流，在厨房做饭的人希望被看见，被关注；有时候家长还希望能一边做饭一边照看孩子，或者与其他家庭成员只能保持交流。

在现在的年轻家庭中，男性下厨的越来越普遍，很多时候年轻夫妇一起做饭，甚至让孩子也加入其中，做饭变成一个全家参与的活动。

不难发现，这些年，ldkbg设计越来越流行，一些中小户型也引入了西厨岛台，为家人的交流互动创造条件。房企如果还停留在做“小黑屋”式的厨房，显然就不合时宜了。   

户内的噪音，主要有三个来源：

邻里的活动及说话声、户外的环境声、设备的运行声音。

对于设备噪声，建筑新规已做了明确规定，要求电梯井道及电梯机房、水泵机房等产生噪声或振动的房间不应紧邻卧室布置。这可以最大限度减少设备运行噪声对人的干扰。

除此以外，最常见的设备噪音来自邻里的空调外机。这一噪音干扰，往往是设计欠考虑造成的。

比如说，有的项目空调外机位置对着隔壁的阳台或者卧室窗户，机器和墙壁共振发出的噪音，对隔壁住户造成干扰。

有的项目将空调外机位布置在飘窗下方，不仅安装及维修困难，还造成机器和楼板共振产生噪声污染。另外，冷凝水滴落到下层飘窗，容易引发邻里矛盾。

诸如此类的问题，在项目设计过程中都要多加注意。

邻里之间的噪声，也是目前让居住者倍感头疼的一个问题。典型如楼上活动声音，卫生间冲水声，管道排水声，甚至隔壁的说话声等等，都是邻里噪音的主要来源。

对于这类噪音，目前已有一些办法可以规避。

例如卫生间用同层排水替代隔层排水的方式，将排水管道布置在同一层楼内，减少排水声音对下层住户的影响。    

目前网上诟病得最多的还是楼板问题，认为当前楼板厚度不足，是邻里噪音的“罪魁祸首”。

这个月开始实行的建筑新规，要求新建住宅的钢筋混凝土结构实心楼板厚度不应小于100mm，对比此前标准，楼板厚度提高了20mm。

另外，规定分户墙膈声标准不低于50dB。与之前《民用建筑隔声设计规范》中的45分贝相比，隔声性能提升了11.1%。，这一优化，有助于增强噪音的阻隔效果，减少邻里之间的噪声干扰。

这个问题，在高赠送户型里面比较突出。这里不得不点名这两年大火的全屋飘窗以及全玻璃幕墙设计。

这几年住宅立面公建化趋势明显，很多项目都在想发设法扩大玻璃幕墙面积，减少传统混凝土外墙的使用。全景落地窗设计优势很明显，不仅极大了提升了室内采光通风效果，且创造了无敌景观面。但是弊端也并非没有。

最受质疑的是保温隔热效果。很多人质疑，玻璃窗户在保温隔热方面始终不如混凝土墙体。尽管现在窗户都用上了双层中空或者三层玻璃，隔热保暖效果明显提升，但是比传统的混凝土墙还是有差距。

比如一位广州的住户就表示，广州夏季漫长而且日中气温高，夏天走进窗户旁边烤得厉害。冬冷夏热特别费空调。玻璃窗户还是不能完全代替墙体。

其次是担心安全问题。比如沿海台风高发区，一些购房者表示，大风大雨的时候没有安全感，甚至担心风把窗户刮走。

还有一些人表示，住在一个玻璃盒子里很没安全感和私密感，对恐高人士更是特别不友好。

同样的，对于全屋飘窗设计，也是褒贬不一。

喜欢的人认为，飘窗可以拓展户内面积，提高得房率。一些项目得益于全屋飘窗拓展、花池增加，以及阳台半计容等，得房率远超传统户型，达到了100%甚至更高。但得房率高≠好用，任何设计都应该是围绕使用场景来展开的，千万别为了片面追求高得房率而忽略了实用性。   

对于全屋飘窗，购房群当中并不缺乏反对者。有人就提出，全屋飘窗会影响家具的布置，非常鸡肋。

有人指出，一些中小户型在卧室做270°转角飘窗，虽然提升了采光和景观效果，却牺牲了收纳空间，卧室连个衣柜都没地方放。把衣柜放在飘窗上吧，不仅取用不方便，还压缩了衣柜高度，放在飘窗前面吧，又浪费空间影响采光。

比如下面这个户型：

还有人指出，全屋飘窗的设计只适合年轻人，根本不适合老年人，关窗太不方便了。

小结

明源君认为，凡事过犹不及。住宅升级的终极方向，是提供更好的居住体验。紧贴人的需求变化，围绕真实生活场景来做优化，做创新，才可能做出真正的好产品，千万不要为了创新而创新，为了设计而设计。