过去六年，中央高层持续推进实施城市更新，现在，城市更新要加速了。

5月15日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布了《关于持续推进城市更新行动的意见》（以下简称《意见》），该《意见》中提出，“要转变城市开发建设方式，建立可持续的城市更新模式和政策法规，大力实施城市更新，促进城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升，打造宜居、韧性、智慧城市”。

紧接着，5月20日，国新办专门召开了解读这份文件的新闻发布会，住建部、自然资源部、国家发改委、财政部、金融监管总局相关负责人出席并介绍了有关情况。

可见，对于大力推动城市更新，中央动真格了。但这一轮城市更新，会是棚改2.0吗？城市更新的钱从哪儿来？

今天，明源君来详细分析一下。

城市更新的底层逻辑变了

《意见》中提到，这轮城市更新的主要任务有8项：

分别是加强既有建筑改造利用、推进城镇老旧小区整治改造、开展完整社区建设、推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造、完善城市功能、加强城市基础设施建设改造、修复城市生态系统、保护传承城市历史文化。

从中央定调来看，这一轮城市更新仍然强调「改造」，而非「大拆大建」。

之前我们分析过原因：

一方面，盲目拆建后往往严重破坏城市固有的历史风貌，使得城市面貌千篇一律。

另一方面，大拆大建类项目周期长、风险高，在过去房地产市场高速发展的时代，大拆大建后进行商品房销售可以实现资金的平衡。

而今行业下行期，土地财政已经难以为继，如果还采用此种激进模式，将容易导致地方政府隐性债务的增加，这对于原本地方债高企的城市而言无疑是雪上加霜。

而且，过往大拆大建是从经济效益出发，考量的是投入产出比、项目赚不赚钱，这种模式往往是通过拆除后大规模新建商品房获取销售收入实现获利。

但本轮城市更新更多是从民生问题出发，目的是「改善人居环境」，「城市成为人民群众高品质生活的空间」，更多是基于惠民的角度。

住建部副部长在国新办发布会上指出，截止到2024年底，全国累计开工改造老旧小区28万个，惠及居民4800万户、超过1.2亿人。

根据住建部2020年披露的数据，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超4200万户，建筑面积约40亿平方米。其中，设施陈旧、有安全隐患的危房占据一定比例。

这两年，「业主自掏腰包来改建提升小区品质」的新闻屡见不鲜，也一定层面上反映出大家对好房子、好小区的向往。

比如去年杭州就报道过有一个小区，584户居民自掏5亿重建小区，该小区是始建于1980年代的“浙江新村”，由14幢多层楼房组成，13幢建于2000年之前，其中4幢多年前就已经室C级危房。后来在政府主导下，业主自掏腰包重新建了7幢11层楼房，新建校高层全部安装电梯，实行人车分流。

融资方式更加多元化

其实，每次谈到城市更新，大家第一反应都是：钱从哪儿来？

城市更新说了这么多年，但效果明显没达到预期，原因有两个方面，一是项目算不过账，拆迁成本太高，资金回收周期太长，一级土地整理成本远远高于招拍挂价格；二是社会资本因为项目算不过账、还款来源不明等原因也不敢参与投资，所以就很难推动。

《意见》中提到，“健全多元化投融资方式。加大中央预算内投资等支持力度，通过超长期特别国债对符合条件的项目给予支持。中央财政要支持实施城市更新行动。地方政府要加大财政投入，推进相关资金整合和统筹使用，在债务风险可控前提下，通过发行地方政府专项债券对符合条件的城市更新项目予以支持，严禁违法违规举债融资。

落实城市更新相关税费减免政策。鼓励各类金融机构在依法合规、风险可控、商业可持续的前提下积极参与城市更新，强化信贷支持。完善市场化投融资模式，吸引社会资本参与城市更新，推动符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、资产证券化产品、公司信用类债券等。”

这一轮城市更新，中央投入非常大，除了财政投入，还会有超长期特别国债、地方政府专项债、银行信贷、国有资本等等，也鼓励社会资本参与城市更新，推动符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、资产证券化产品、公司信用类债券等。

5月20日新闻发布会上，金融监管总局统计与风险监测司司长廖媛媛就指出，未来将引导金融机构大力支持城中村改造，鼓励保险、信托等金融机构积极参与城市更新，通过债权投资、股权投资、物权投资等多种方式提供金融支持。

不少地产人期待，这一波城市更新会不会是棚改2.0版本？答案是否定的。

棚改1.0的动机就是为了商品房去库存，拉动经济增长，当年依托货币扩张，带动地方举债，采取货币化安置大规模拆迁实施，带动去库存。

但2015-2018年央行PSL带动国开行棚改贷的高峰时期，人民币兑美元汇率为6.6-6.7之间，而当前汇率已是7.1-7.2之间，在这样一个汇率水平之下，很难再支撑大规模同时实施“宽货币+宽信用”。

不过，《意见》中也提到要积极推进城中村更新改造，「加快实施群众改造意愿强烈、城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的城中村改造项目」。前文也说过了，城市资金要平衡，就要通过拆除后大规模新建商品房获取销售收入实现获利，所以真正要推动城中村改造，还是要和房地产结合起来。

想要参与城市更新

要具备五大能力

明源君之前也在《国央企下场兜底，这个市场彻底变了》中分析过，现在做城市更新也要具有资产运营逻辑，注重长期运营和长期效益回报。所以这也给现在的城市更新运营商，提出了新的挑战。

明源不动产研究院院长黄乐曾经提出，现在做城市更新要具备5个方面的能力：

第一要有研判和招商能力。以市场化经营为导向，推行算账经营。同时要有能力研发出未来居民需要的产品。

第二要有投融资算账能力。专项借款怎么才能拿到，钱来了以后该怎么用，这都需要筹划好。

第三要有生态统筹能力。现在城市更新还是政府主导为主，然后来推动村里或者街区一起来合作。在中国，单靠老百姓自发做零星改造，可能性会有，但是肯定不能成为主流，因为在美国任何地方它都有社区委员会，但在中国其实有几个不同的利益方，比如社区委员会，金融者，房屋运营者，专业咨询机构等等。

第四要有资产管理能力。城市更新除了前面的增量开发建设销售之外，会剩下大量的物业微更新微改造。持有型物业怎么经营管理，怎么让资产保值增值，也是需要思考的问题。

第五是新质生产力赋能。城市更新一定要算明白账，如果不在这个过程中对成本和收益进行有效管控的话，动不动就会亏损，这种情况下，就可以将数字化技术贯穿于城市更新项目的规划设计、土地整备、投资测算、改造建设、销售、运营服务全价值链，助力城市更新全周期业务提质增效，比如项目建设阶段，构建数字项管中心，实现全过程可视化，重点建设项目“挂图作战”。

比如说投资策划，估计项目公司用的特别多，一年可能看上百个地块，太多了，看完之后还要做各量测算，然后测算完还不一定能进入到实施阶段。

如果这时候你拥有一套数字化工具，会发现大量前端的历史工作将全部改变。比如前端录入土地信息、装备指标，容积率，各种税，以及改造成本，然后用系统建测算模型，一旦过程中条件变了，直接测算就行了，这样你上投决会的时候就有了数据依据。