在2024年的地产销售百强榜上，甚至看不到金沙的身影。金沙所处的城市，也不是热门的一二线，而是三线城市商丘。

就是这样一家房企，却吸引了全国各地同行前往“取经”。

据说，几乎每天都有参观团到访金沙。

由于参观者太多，他们甚至专门做了参观证和讲解用的耳机。

金沙为什么成为一个“现象”？

最近，由明源地产研究院、明源数字营销院、明源云客组织的“2025标杆房企品质力与营销力探访”活动，明源君和一百位地产人一起走进了金沙。

在探访金沙之前，明源君特地跟几位商丘本地人聊了一下。

明源君重点问两个问题：

第一，本地人买房喜欢买哪家开发商？

他们不约而同地说：金沙。

第二，为什么喜欢买金沙？

回答也很一致：房子好、景观好、物业好。

认可度如此之高，属实令明源君吃惊。

那么，金沙的产品和服务，究竟好在哪？

花了那么大力气去做产品和服务，金沙靠什么赚钱？

今天，明源君就将此次探访的成果分享给大家，相信大家能从中会找到答案。

“泥瓦匠”金沙

做设计做工程都很“另类”

从规模为王，到产品至上，房地产行业进入深度转型期。

经过这些年的洗牌，大而不倒神话破灭，快周转成了过去式，而像金沙这样小而美的房企，反而成了大家推崇的对象。

金沙之所以能穿越行业周期，并活成“现象级”房企，有2个优点最难得：

第一，清晰的战略，以及惊人的战略定力。

金沙自己定义的“六维能力建设”中，第一维便是稳健端正的经营理念。

稳健，就是不追求规模，不跨界别乱跑。

即便是在高周转时代，金沙也坚持不欠账不借钱；也不大肆扩张，坚持区域深耕和领域深耕，不盲目跨界。

端正。金沙从来不认为房地产应该是类金融行业。他对自己的定位是“泥瓦匠”，只管把房子盖好。

最难得的是，自15年前确立了这条战略之后，金沙便没动摇过。无论行业如何起起落落，他都始终心无旁骛地走自己的路。

第二，强大的执行力，能够做到知行合一。

在参观金沙项目的时候，金沙人员明确告诉大家，其实金沙做的大家都能做，区别无非是能否落地。

明源君深以为然。

房企从来不缺产品体系，不缺管理标准，也不缺管理制度，更不缺高大上的口号。真正把大家拉开差距的，是落地能力。

金沙是怎么做到的？我们从设计和施工两个维度来说。

1、舍得给设计时间，也舍得为设计花钱

你家项目的首开周期多长？明源君见过不足两个月示范区开放的，也看见过很多拿地即开工的项目。

而金沙的项目从拿地到开工基本上要半年。这半年是用来给设计做研发的。

金沙“慢”，是因为每个产品都不是简单复制，而是一直保持升级迭代，相当于每个项目都是全新打造的。

除了建筑和景观外，金沙还有很多专项设计。

比如，地库坡道口、地库管线、地库智慧灯光、标识标牌等都有专项设计。每一个户型除了请专门的户型优化公司进行优化之外，还要要求做BIM设计，在没有建成之前就要在图纸上看看户型有什么缺点。

而且，坚持先有设计，后有招采，再有施工。

金沙的总裁张永涛说，金沙的项目在市面上很受欢迎。但如果原地踏步，很快就会被大量模仿和同质化，金沙必须一直在创新的路上。

这是明源君在金沙天悦拍到的一张照片。这个古朴的亭子，是金沙的董事长在江苏旅游时相中的，于是辗转将它运回商丘，并要求项目以它为核心来设计金沙天悦的景观。

这样的产品，在市面上怎么可能找到同款？

金沙给设计的预算，也很不“常规”。

举个例子，金明书院均价为11000块，项目可售面积每平米设计费成本高达200块以上。金明书院的大门景观和装饰的成本支出总和1800万，远超市场上同类产品。

金沙认为产品“品质”的“质”是质量，“品”是品位。产品必须既有质也有品。而这，需要通过对设计投入才能实现。

和金沙合作的设计师，有众多国内外知名机构和大师，比如日本的枡野俊明、琚宾、汇张思、徐辉、柏涛、山水比德、蓝调等等。

设计师负责创作优秀方案，金沙则负责竭尽全力把它实现。

很多人可能听过，金沙对工程的要求，是“实景图超越效果图”。金沙会主动在项目上摆放效果图照片，和实景做对照。

主动让别人“找茬”，这种底气正是来自金沙的工程精细化。

2、产品对标人品，对质量瑕疵零容忍

在金沙工地入口不远处，有这样一句标语：

这就是金沙对工程质量的要求。

金沙相信“精细化就是砸出来的”。

这次明源君参观的项目之一金沙東院，之前景观墙就两块由于石材开槽出现了错层没有通缝，就被砸掉重做。

△金沙東院地库入口

在金沙，已经做好的工程因为不满意而砸掉，是司空见惯的事。对于工程质量瑕疵，他们坚持能砸掉重做的坚决不修补。

这种近乎苛刻的自律，成就了金沙的精细化。

当然，工程管理是个系统性工程。光有精神引领还不够，还得配套一系列的管理制度。

①“检”出来的工程质量

金沙制定了严格的管理标准，并且有一个运行机制保证它落地。

比如合同交底标准，每个班组来到工地上，都会明确告知他们验收标准是什么，达不到验收就通不过；

再如，样板先行制度，再小的工艺都要求样板先行，样板点评过了，才展开大面积施工。

此外，还有严格的检查制度。

金沙的检查制度有3个特点：

第一，检查多。

有飞检、月检、季检、付款节点联合验收等等。

第二，有外援。

除了季检的第三方检测机构外，还请了两家日本公司做工程管理顾问，参与工程检查。

第三，检查验收标准高。

金沙付款条件远好过行业平均水平，主体施工阶段就能付合同总价的50%。±0第一个付款节点，再往上每5层设一个付款节点。

付款的提前，是工程验收通过。

△项目现场实拍

而金沙的检查验收，也比同行要“苛刻”得多。

例如，闭水试验。金沙要求，毛坯交付的项目在主体施工阶段就达到结构闭水，闭水验收通过了才能付款。如果还没有拆模，没有达到条件的，可以先付一半，闭水试验过了再付另一半。

再如门窗淋水试验。一开始金沙对窗户抽检15%，发现有漏网之鱼后，改成了窗户全检。

去年商丘遭遇了史上最大台风雨，造成项目一些外墙渗漏。金沙排查发现，是螺杆孔洞封堵出了问题。尽管是小概率事件，金沙对此却是“零容忍”，要求各项目将全外墙纳入淋水试验。

△工地实拍

窗户和外墙全部做淋水试验，这是行业内估计找不出第二家。

②一支长期磨合出来的管理团队

金沙认为，品控的核心是人。

金沙有一支长期磨合出来的品控管理团队。

比如，工管中心总经理已在金沙工作15年，从一线工程师一路跟着金沙成长起来；很多工程经理也在金沙工作七八年甚至10年以上，这支团队是金沙品控落地的关键。

③还有一套行之有效的奖惩制度

金沙的奖励更多的针对施工方。比如对总包团队，金沙有一项弹性结算制，如果工程进度质量安全达到了金沙的要求，可以在合同约定计价基础上上浮三个点。另外也有针对班组技术人员和普通工人的奖励。

一系列制度，目的就是鼓励所有人参与精细化工程的落地，保证金沙的知行合一。

3、全链条自营公司，不为盈利只为做工程

一系列的制度让金沙的品质达到了一定高度。

但金沙并未止步于此。

在和第三方公司合作过程中，金沙发现，彼此间的目标无法完全统一。第三方公司往往追求的是经济效益，而金沙要求的是完美落地。

因此，从景观公司开始，金沙逐步建立起了装饰装修公司、建筑公司、门窗厂和科技公司等专业公司，全力保障精细化理念落地。

最值得一提的是，这些公司不以盈利为目的，不设利润指标。由于没有经营压力，这些公司都将全部心思放在怎么样做好工程上。

比如建筑公司在选材用料就很舍得花钱，单是混凝土招标就比市场价贵20块/m³。

为什么这么贵？因为指定水泥品牌，指定石子品质，指定沙子品质，指定添加剂种类。因为要求太“另类”，供应商不得不用专用料仓来存放金沙原材料。

同时，供应商也要接受金沙监管，在打混凝土的时候要派人去旁站，把好材料关。

除了金沙工管中心的标准外，建筑公司也形成了自己的管理标准。比如主体工程三大类27项强制要求，防渗漏5大部分，67项细部工艺做法，防空鼓防开裂5大部位，18项强制要求。

再举一个景观公司的例子。

其他项目景观空间的井盖基本大同小异。而金沙景观公司则会主动琢磨怎么样能让井盖更好看。这是金沙2025年最新版的井盖。

装饰装修公司同样有很多创新。

过去他们要求墙壁砖满粘，从去年开始改成全干挂，并拿到了设计专利。这种工艺是干法作业，施工方便作业快、成本低。更重要的是，一旦墙砖出了问题，物业普通工作人员就能把砖换掉。

金沙的门窗厂还获得了日本知名门窗品牌YKK的授权，可以加工YKK的产品，不仅供应自家项目，也能对外供货。

科技公司主要承担金沙的弱电类施工。

这么小的分项工程，为什么要专门成立一家公司？

金沙发现弱电工程质量监管起来比较难。弱电的发展快，产品经常迭代，就连网线都有很多标准，而外部供应商未必会及时更新，可能给项目供应的是老产品。建立自有的科技公司，就是为了确保了所用材料都是最新、最好的。

“省出来”利润

成本控制力超乎想象

看到这里，可能很多地产人都有个疑问，设计和施工投入那么多，专业公司又不盈利，那么，金沙到底靠什么赚钱？

明源君逐一来解开答案。

1、品牌溢价，金沙售价通常能比竞品高20%

金沙缦岛，就是依靠设计溢价的一个典型例子。

项目拿地楼面价4700元，容积率1.3，限高36米。

区域内洋房均价9000-10000元，通常情况下，金沙有20%的品牌溢价，也就是可以卖到12000元。

不过，这样的售价也很难算得过账。

按照传统的思维，地价既定，房价天花板也摆在那，肯定要从中间环节去控成本，控设计成本、建造成本、营销成本、管理成本等等。

金沙不走寻常路。他考虑的是，如何通过产品力突破房价天花板。

项目最初的方案，是小区中间做景观，四面摆建筑。设计机构汇张思建议，把水系的南侧的楼栋全部都拿掉，将景观让位给城市，景观上形成了三川一湖，再在岛上盖房子。

这就是金沙缦岛的由来。

产品推出之后很叫座，别墅均价18000元，基本都是全款购买，还有很多客户整栋整栋的买。洋房单价在12500-13000元之间。

算下来，这个盘均价大约13500元，成功突破了房价天花板。

2、对外不欠账不搞人情世故，帮自己也帮供应商省钱

前面提到，金沙建立完整的供应链体系。自有供应链的一大好处，就是没有中间商赚差价，可以省下一大笔成本。

而在对外合作上，金沙也有一套省钱方法。

第一，不欠账。

欠供应链的钱，采购成本肯定高。

用好的付款条件换好的采购价。金沙会在预付款时多付一些，以此降低采购的成本。

第二，平台意识。

金沙认为，很多供应链企业都愿意做精品工程，却空有一身的本事，没有平台让他们展示自己的才华。

金沙就为合作伙伴提供一个这样平台，让每一个合作伙伴都能在这里实现自己的价值。

因为志同道合，合作方也会用心，这就省了许多不必要的浪费和沟通成本。

第三，廉洁。

金沙要求员工“不抽合作伙伴一根烟，不喝对方一瓶水”。

无论是给金沙供应材料，还是给金沙做工程，都不需要给金沙员工让一根烟或一瓶水，更不要送红包或请吃饭，只要安心把工程做好就行。

这些有效降低供应链的合作成本。

3、资源复用减少浪费，从营销“三大件”上省成本

传统的营销“三大件”：售楼处、样板房和示范区，都是房企下大血本的地方。而这三者多数都是临时建筑，完成营销使命后便会拆除。

金沙主张，减少不必要的浪费。对于“营销三大件”，他们有自己独特的控成本方法。

第一，多项目共用一个售楼处。

金沙深耕商丘，同一片区内通常布局多个项目。由于项目分布半径小，金沙常常多个项目共同一个售楼处。

举例来说，金沙壹号院和金沙缦岛就共同一个售楼处，金沙壹号院先开盘，卖完之后售楼处继续卖金沙缦岛。

第二，不建临时样板房。

这也是金沙的特别之处。金沙的样板房，真正实现了所见即所得——

不在异地，也不是临建，而是主体建筑里面一套真实的房源，并且是毛坯呈现，不做精装装饰。

恰恰是这种“天然去雕饰”的毛坯房，把金沙的精细化呈现得淋漓尽致。

比如，提前预留的中央空调及新风设备的安装孔洞、墙面抹面石膏处理、拉丝地坪等等，都为业主后期装修提供了便利。

当然，金沙并非不重视营销，相反，金沙对于营销趋势的把握非常敏锐。

近几年，数字营销发展迅猛，抖音、视频号等崛起为营销第二阵地。

金沙也第一时间布局了数字营销，携手明源云客搭建了线上营销矩阵。不仅建立了集团蓝V号+员工个人号的获客矩阵，还借助AI创意工场、AI销售员等，将产品场景批量搬到线上，实现了24小时不间断直播，抓住了这一波数字营销浪潮，为火爆的销售再添一把火。AI主播24小时营业，留资量蹭蹭涨

如果要用一句话来总结金沙的营销模式，明源君认为，那便是“看似没有营销，却又处处是营销。”

1、金沙有句话，叫做“不看小区不买房”

金沙把每个已交付的小区，都变成一个广告位和售楼处。

①不以盈利为目的的物业服务，每天都在给金沙做广告

其实金沙的发家地并不是商丘，而是一个商丘下辖的一个小县城柘城。一场突如其来的疫情，给了金沙在商丘立足的机会。

相比于建筑和景观，金沙的物业更早出圈。

从疫情第一年就开始了，金沙就开始给业主提供蔬菜保障，蔬菜进货一块钱，卖给业主9毛钱。

因为举动，很多业主主动发朋友圈、发抖音，别的小区纷纷喊自家物业抄作业。

金沙的服务在商丘一炮走红。

而在日常，物业服务也无时无刻不在给金沙打广告。

其他专业公司一样，金沙不给物业公司设盈利目标。对物业公司的定位，就是提供好的服务。

而金沙的物业，也确实不负所望。

比如同样的节日活动，金沙的物业就能比别人走心。

以教师节为例，物业给老师们每人送一斤五花肉。

为什么送这么个礼物？

物业说，古代给老师送的都是束修，也就是肉干，所以他们给老师送一斤五花肉。

再如，金沙物业提供洗车服务，只需10元一次，远低于市场价。如果业主没空来提车，物业还能免费把车停回业主的车位上。

△金沙的洗车服务

正因为没有盈利压力，物业可以最大限度的让利于业主。

据明源君了解，很多房企的老带新其实都推进得很难。为什么？绝大部分人并不因为房企一场宴会或者一点物业费，就轻易推荐亲戚朋友买房，毕竟购房是个大决策。

而金沙的产品品质，加上物业的优质服务，在老业主心中建立了信任感，他们敢放心的推荐给亲戚朋友。

与此同时，物业服务也在潜移默化中，影响着潜在客户的选择。

举个例子，金沙提供的洗衣服务远低于市场价。经常有些业主的亲戚朋友，托业主拿衣服过来洗，金沙既不拒绝，也不会区别对待。享受过金沙服务的人，早已在心目中建立了好感，下一次购房肯定也会优先考虑金沙。

出让了一些小利润，却换来无价的口碑以及源源不断的客源。

金沙的房子，有大约一半都是靠老业主卖出去的。

在发家地柘城，金沙有60%左右销售业绩靠老业主复购和转介绍，在商丘，这个数据也能达到50%左右。

这便是金沙“算大账”的逻辑。

第三，常住常新的小区，也是金沙最好的广告

金沙对老小区的维护，其实也是一种无形的广告。

金沙认为，受限于过去的能力或者房价，老旧小区设计的时候会有一些不完善，因此，他们主动对老旧小区进行升级改造，让老业主共享金沙发展的成果。

明源君在参观金沙壹号院等小区的时候，就发现很多有意思的设计,比如这张石凳，中间插条可以拉出来，方便凳子安装新的面板。金沙认为，小区住久了业主会有审美疲劳，提前预留一些变动空间，可以轻松的给小区“换装”，保持小区的新鲜感。

时间是最好的鉴别师。交付时间越长，金沙和周边小区之间的差距就拉得越大，金沙“含金量”也就越高。

金沙要求，营销在卖房的时候，必须带客户去看已交付的小区，用事实说服客户。

2、金沙还有句话，叫做“不看工地不买房”。

除了看已交付小区外，营销还会带客户去看工地。因为，工地是金沙的第二售楼处。

不同于其他房企做工地开放日，金沙的工地每天都开放，随时接受参观。工地上也装有监控摄像头，业主可以云监工，随时随地查看工地情况。

金沙确实有这个底气。

毫不夸张的说，金沙的工地是明源君迄今为止见过的最整洁有序的工地。

墙上公示的金沙对工程管理制度、工艺做法标准，也是金沙精细化的最好佐证。

工地上，每个精细化工艺，无疑也都是营销最好的故事线。

看完工地，相信购房者很难不被震撼到。

不做售楼处，不建样板房，也不打广告的金沙，其实是最懂营销的。

小结

其实，这次去金沙，明源君还带着一个疑问：

那么多房企都去参观学习，金沙就不怕“教会徒弟饿死师傅”吗？

现在，这个疑问解开了：金沙不怕被复制。因为，绝大部分房企，学不来金沙。