去年以来，从中央到地方，各种政策持续用力，推动房地产行业加速筑底。然而，房地产开发的规模见顶已经是不争的事实，如何发掘新的增长点，探索可持续的盈利模式，成为房企的必答题。近些年，积极探索第二曲线的房企很多，不少企业也取得了一些成绩，但成功实现从第一曲线（开发销售）向第二曲线（资产管理）跨越的企业却极少。这其实也很正常，毕竟转型都是艰难的。从经常性收入占比与增长，资管规模与运营效率，融资成本与财务稳健性和业态布局与数字化赋能等维度来看，目前，典型的规模房企中，华润置地、龙湖集团等，在第二曲线——资产管理领域——表现出色。它们不仅规模领先，而且通过精细化运营、资本创新（如REITs）和数字化转型，实现了高质量的增长；保利发展、招商蛇口等，也在稳步推进。它们的路径非常值得学习借鉴。最近几年，房地产行业持续调整，目前行业仍然整体承压，但一批领先的房企却凭借经营性业务构筑的「第二曲线」，保持了强大的韧性。不断证明，稳定的经常性收入（如租金、物业管理费、资管服务费）是抵御开发业务周期波动的关键。
经常性收入占比越高、增长越稳健，说明企业的「第二曲线」越成功，在行业调整时表现出的韧性也更强。
今年上半年，华润置地持续推进大资管业务模式转型创新，推动资管规模与质量双提升，同时积极完善平台搭建。截至6月30日，资产管理规模达4835亿元，推动其经常性收入占总营收比重达21.7%；经常性核心净利润60.2亿元，同比增长9.6%，占比更是提升至60%……龙湖集团，2025年上半年运营及服务业务收入达132.7亿元，创历史新高，对总营收的贡献占比达22.6%，并且成为集团核心溢利的主要贡献来源。保利发展主要着力打造商业、物业两条新的增长线。截至今年6月30日，其酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等资产在营面积573万平方米，较上年末增加39万平方米，使其今年上半年的资产经营收入达到25.4亿元，同比提升13%。招商蛇口在围绕「开发业务、资产运营、物业服务」积极践行三个转变后，也在加码资产运营业务。今年上半年，其管理范围内全口径资产运营收入36.6亿元，同比上涨4.1%，EBITDA（税息折旧及摊销前利润）实现19亿元，同比上涨0.4%。其管理层表示，将坚定落实转型发展，在做稳开发业务基本盘的基础上，做精资产运营，做大物业服务。与此同时，万科、绿城等企业均把经营性业务放在了空前重要的发展位置。这是因为，当房地产市场从增量市场迈向存量和增量并重的格局，对于房企而言，提升资产运营能力不只事关发展，还是生存的问题。无论是海外国家的经验，还是近几年国内的数据，都指向一个事实：不断增长的经营性收入可以提升开发商的盈利稳定性和财务韧性，使得他们在同一评级类别中表现出更高的盈利能力。
当然，打造第二增长曲线，庞大的资产管理规模是基础，运营效率则是关键。这也是为什么2022年以来，从中央到地方都在不断出台政策，采取各种措施，敦促，督促国央企、事业单位以及地方政府积极盘活存量资产。根据重庆国企2024「年报」，在资产盘活方面，其累计盘活存量资产1085亿元。盘活闲置房产打造高品质、多元化租赁住房项目，累计投运保障性租赁住房项目16个，为新市民、新青年提供长租公寓5000余间，利用边角地、插花地等投建充换电站554座、充电桩7653个。其中，重庆开埠遗址公园，更入选2024年住建部实施城市更新行动可复制经验做法清单。
说回正题。资产管理能力，是支撑华润置地转型成功的关键。截至2024年底，华润置地资产管理业务规模达到4621亿元，同比增速达8.1%，资管规模及质量行业领先。到今年上半年末，其资产管理规模进一步增至4835 亿元。
华润置地的资产管理规模和质量之所以稳步提升，一方面是积极通过收并购方式扩大资产规模，并注重对收购资产的整合与优化，实现资产的协同效应；另一方面，也十分注重对现有资产的升级。华润置地早已建立起一套完善的改造管理体系，定期投入资金用于资产的改造焕新升级，保障产品硬件和空间体验在市场的引领性，匹配市场及消费者的新需求，提升资产的运营效率和市场价值。在长租公寓领域，华润置地租赁住房业务已布局全国15城，在管项目房间数8.5万间，管理规模跃升至行业第六，有巢还是「2025年中国500最具价值品牌」唯一上榜品牌，品牌价值达167.83亿元。更重要的是，通过构建大资管平台，华润置地实现了不同资产类别之间的资源共享和优势互补，进一步放大了运营效率。以长租公寓品牌「冠寓」为例，截止至今年6月，龙湖冠寓已布局全国一二线核心城市，累计开业超300家门店，开业房间数12.7万间，开业、获取规模稳居行业前二，开业门店整体出租率为95.6%，保持领先水平。与此同时，依托龙湖集团多年来积累的空间资产管理经验，龙智资管已构建出前端-精准投资研策、中端-优质产品兑现、后端-极致运营管理三大能力体系。在后期运营环节，其基于OMS数据底座，实现了空间资产实时在线，「人、房、场」全场景智慧运营管理，从而实现了更高效率、更优成本、更稳收益……进入AI时代，数智化能力也是评价资产管理能力的核心维度之一。最典型的就是贝壳。最近几年，因为行业调整，大量房企被洗出局，还在牌桌上的，很多也感受到了前所未有的压力。可是，贝壳作为科技驱动的一站式新居住服务平台，却展现出了超强的韧性，业绩十分亮眼。在资产管理上表现出色的企业，在数字化赋能业务上也是业内领先。比如，招商蛇口的数字化租赁管理平台在业务管理上已经涵盖了租赁经营管理的全生命周期，在业态上则覆盖了写字楼、厂房、仓库、停车位、场地、土地以及商铺等多种资产类型，对招商蛇口租赁运营业务能力、业务分析能力、服务能力等的全面提升，以及存量资产盘活助力巨大。
龙湖集团，在数字化转型方面也令人眼前一亮。龙湖管理层表示，今年结合AI，公司开始在内部做很多行业级的AI应用试水。年初，龙湖推出将各航道产品及服务集成一体的「龙湖」APP，标志着「一个龙湖」直达用户、深度交互平台的诞生。目前，其已实现了全航道协同、多功能连通的服务闭环。同样，华润置地的资产管理能处于行业领先地位，也离不开数字化精细运营。通过大会员体系，华润置地整合了多个业务板块的客户资源，通过数据驱动的运营决策，不仅实现了运营效率的提升，而且也显著提升了客户粘性、消费频次。数据显示，截至2025年上半年，万象星总量突破7200万，其中商业会员数量同比增长32%至6500万，消费与复购会员人数均同比提升超三成，客户黏性持续增强。这为华润置地在资产管理板块的发展和壮大提供了坚实基础。除了上面这些，还有一个非常重要的点是较低的融资成本和稳健的财务结构，确保了在投资和运营过程中有更充足的「弹药」和更强的抗风险能力，这非常关键。当然，这其实也是一枚硬币的两面。目前，在资管这条第二曲线上表现亮眼的房企，本身就十分财务自律，甚至可以说，在增量开发高歌猛进的时代，保持了难得的克制。如今，随着城市化进入存量时代，运营及服务能力正成为房企的核心竞争力，他们也凭此得以穿越周期。
