地产圈的人都知道“7090政策”，也就是说：该项目商品房70%以上要做90平以下。
这个政策的出发点，是为了保证刚需的供给。但随着房价的上升，以及“偷面积”越来越不可能，这个政策成为套在地产人头上的紧箍咒:
一方面，一线房价已经涨到6万、10万1平了，项目品质如果还是刚需，客户不会满意；
另一方面，面积大小和品质感息息相关，90平以下的房子，传统来说就是刚需，要做出改善的品质，难度很大！
90平的房子，如何才能做出品质感，让客户感觉是改善乃至轻奢项目？不同的房企有不同的尝试。明源君最近研究了北京万科的一些项目，觉得他们的经验可以总结为以下几点：
❶ 室内核心功能做到极致；重要功能模块化、集约化，做到好用又少占地方。
❷ 让空间可变、好变、易变。
为了在有限的空间中，实现更多功能组合，之前很多房企都推过“可变”功能，但大多需要通过二次装修实现，装修势必又要砸墙砸地伤筋动骨。
万科的房子，不用装修，可以直接实现6-8种空间变化；如果10年后要重新装修，只需要拧几个螺丝就行，不会伤害房屋主体，短时间就能完工……
❸ 公共空间设计，做好痛点调研，充分考虑使用场景
目前一线城市，超级大盘已经越来越少。如何让有限的公共空间和资源，发挥最大效果？万科认为要充分考虑到使用场景，做模块化研发，有的放矢，针对痛点做设计。
明源君下面就以北京万科的城市之光东望项目为例，详细来说……
房子虽小，功能一个也不能少
不但要有，还要非常好用
如果房子大，各种功能当然可以应有尽有，房子只有90平，如何才能让客户满足乃至惊喜？
北京万科的经验有以下几个方面：
一、住宅的一些核心功能，要做到极致，能让客户感动最好
比如，关于睡眠的问题。
如果房子大，需要安静的时候，可以一人一间房。
如果房屋主人生活自由不用上班打卡，谁晚上睡不好白天再补就是。
可是90平的房子，主卧一般是睡2个人；而且一般来说，刚需家庭夫妻2人都是上班族，谁睡不好白天都很崩溃。
这就需要把主卧的“静音”做到极致，不但隔绝外部声音，而且2个人晚上起来、早上出门，最好都不互相影响。
城市之光东望项目，在主卧模块里有针对性地做了5件事，来让房屋主人睡得更好，其中1—4的具体项目如下图所示，5则是加速助眠的ASMR音频系统。
上面4项设计中，隔音外窗是通过中空玻璃、隔音窗框、胶条等设计，隔绝外部噪音的。
我们下面来看看，其他几项是如何做到极致的，又有什么作用。
下图是城市之光东望项目所用楼板的设计：
这样的楼板设计，人在上面走动、跳跃的时候，噪音都大大小于普通楼板。
一方面，楼上熊孩子偶尔吵闹，对楼下邻居的影响会大大降低。
另一方面，夫妻二人中一人晚睡或者半夜起来，走动时也不会吵醒另一半了。
下图则是东望项目上下水管道，和传统管道技术设计上的差别。
有了这样的设计，夫妻中晚回家的一人，去主卧浴室洗澡，也不用担心会吵醒另一人。
下图则是东望项目静音门锁的设计：
有了这样的门锁，晚回家，早出门，也都不用担心吵醒另一半了。
卧室的核心功能，是睡觉。
客厅的核心功能，则是一家人交流、会客。对于客厅来说，窗外的景观、光线是最关键的配置之一。
东望这个90平的户型，竟然做出了270度转角的边厅，如下图所示：
之所以能做出这种效果，是因为东望项目精确计算了承重墙需求，把转角承重柱宽度由80CM缩减到40CM。最后呈现的效果就非常好。
二、通过模块集成，让住宅的重要功能都齐全、易用、好用
住宅中比较关键的模块，还有玄关、卫浴、家政，等等。
之前，把这些模块集成的开发商不少，但是往往结构复杂，不太好用。
东望项目通过反复思考，力图让相关模块的功能不但齐全，而且好用。
其卫生间模块的设计如下图所示，其中储物主要在卫浴柜里：
从上图可以看出，卫浴柜的分区很清晰。我们再打开一个抽屉看看。
下图是一个抽屉里的细节，小家电可以在里面完成充电，使用时也互不干扰，不用翻找。
卫生间之外的收纳模块也都有类似设计，所有物品各归其位，取用时也互不干扰。比如家政的收纳设计就如下图所示：
不管是哪个模块，都考虑到了众多家电充电的需求，避免了满世界乱拉的电线。
像上面这样，通过集成，让同样大小的空间，拥有更多功能，这是一个角度。
把小房子变“大”的另一个角度，则是让同一个空间，在不同的时候拥有不同的功能……
预设滑轨等，让空间轻松可变
全屋“快装”设计
重新装修也不用伤筋动骨
之前一般住宅的“可变空间”，大多指的是在装修的时候，可以自行安排某些空间的功能，实现不同的组合，装修也就是普通装修。万科前几年的一些产品系也是这样。
而东望等项目的“可变”，与之前的概念完全不同……
一、交付的精装房，不用重新装修，就预设了多种场景组合
下图，左边是3房2厅，右边则变成了2房3厅，空前扩大的厅里多了一个活动区。
这个变化不是通过装修实现的，只是举手之劳。
上图红线内，之前预设了一堵可以移动的墙，上面安有滑轨，只需要一滑，就从左边变成了右边的样子。其变化以后的现实图片如下图所示，面宽为7.8米：
客厅里预置的“可变”还有其他一些，比如电视墙前就有可以升降的屏幕，能轻松把客厅变成私人电影院。
同样的一个房子，通过空间变化，几乎可以满足人一生的需求。下图就是一个户型在人生不同阶段的变化：
东望的这种“可变”，不仅仅体现在户型上，还体现在一些小功能区。
以厨房水盆区域为例，只要将下面左图中的伸缩水龙头收缩隐藏，一张1.2米大的操作台就出现了，如下面右图所示：
厨房的门，也是可以完全打开，变成敞开式的。
而变成敞开式后，不管是一个人热快餐，还是2夫妻协作，或者一家5口人一起做饭，其都能满足对应的场景需求，如下图所示：
虽然已经如此可变，但时间久了，客户需求还是会有变化，必然有一些客户还想再装修。
针对这种需求，东望预设了快装体系。
二、预设快装体系下，轻松快速完成装修，且绝对不伤害房屋本体
传统装修，不管是砸墙还是敲地面，都会伤及住宅本体，房屋寿命也因此减少。
而且，传统装修一般都是要几个月才能完工。
东望项目里，则预设了“快装”系统。
以墙面为例，在主体结构之上，安装一层龙骨，再外面才是装修所用的墙板，如下图所示：
而地面，则是用可以升降的地面调平件和主体接触，并找平，如下图所示：
整个房子的天花板是集成式吊顶、门窗是装配式门窗，乃至洗手间化妆镜都是易拆卸的。
而快装墙面范围，如下图所示：
这样的结构下，如果要拆除某些隔墙，换墙板、地板、天花板，乃至重新走水电，都只需要拧几个螺丝就可以实现。
如果只是拆换部分隔墙，速度非常快，而且不需要再砸墙砸地面，不会伤及主体。
快装所用的墙板，还有环保、隔音，等其他一些优势。比如，其墙面可以擦洗，孩子可以随意在墙面上图画。
看完了室内，我们再去看看小区的公共区域……
小区街区化，公区充分考虑使用场景
让资源利用更充分，体验更极致
目前在一线城市，超级大盘已经越来越少，想用一个项目里的配套，满足业主所有需求越来越难。东望项目28万方体量，不能算太大。在公共区域设计方面，他们有如下一些思考：
一、小区街区化，实现“短半径高密度”生活；“片区深耕”，让小区享受整个片区资源
其采用了“小街区密路网”的规划策略，参照国际城市300-500米的“经典”街区尺度，让生活在街区的人们能够在五分钟的步行时间内去往社区商业中心、美学广场、乐跑公园等生活功能区。高效实现“短半径高密度”的生活。具体如下图所示：
在东望项目之前，在同一个片区，万科自2012年第一次拿地，至今7年时间，已经开发了5个项目。目前区域内万科其他几个小区已入住3500户，时光里商街也已交付，肯德基、新影联、水芭蕉、吉野家、和合谷等商家已经入驻。
算上东望，在这个片区内万科开发的项目已经达到110万方，各项目分布如下图所示：
在同一片区，不断拿地做项目，这是北京万科的一种主动选择。
这样一来，片区就越来越旺。虽然在一个社区内无法实现所有配套，但可以通过不同社区、不同项目的组合、互补，在整个片区里实现。
如果说有的房企是在搞“城市深耕”，那么万科这种打法，可以算是“片区深耕”吧。
二、公区设计针对客户痛点，充分考虑使用场景，让体验更极致
万科认为，公共区域所有的设计都必须有的放矢，针对用户痛点，并且极度细致，这样才能不浪费空间、不浪费资源。
跑步，对城市人越来越重要，这不但与身体健康有关，还涉及支撑大家奋斗的多巴胺的分泌，而且跑步本身也是舒缓压力和紧张情绪的良药。
万科东望的跑道，串联起了儿童活动、智能归家、形色植物、宠物友好、起跑区等8大场景，如下图所示：
就跑道本身而言，其起跑区设计如下图所示：
万科东望的跑道的设计看似简单，却是经过反复优化的。其优化的依据是474份跑步爱好者的详细调研结果。其优化主要在于众多的细节，比如：
❶不热身跑步，会导致效果大减乃至运动损伤。起跑区专门设置热身场地，就是专门提醒大家。
❷跑道上的标志字体，是“矮胖”的，因为人跑步时，视线是斜着向下的，正常人看到的怪字体，跑步者看到才是正常的。
❸跑道宽度设置为1.5米，是因为实践证明1米的跑道，在跑者彼此超越时很容易受伤。
❹反光道钉间距1米/个；地埋灯间距2米/盏，安装点位位于跑道边缘划线宽度（100mm）以内；灯光亮起后不可照射人眼，若结合草坪灯设置灯光须增加防眩光灯罩。这是因为夜晚跑道没灯容易受伤，灯光控制不好则容易让人眩晕……
再拿跑道串起的“形色植物”模块来说。
考虑到城市里的孩子，与大自然有距离，万科东望认为植物应该经过专门的选择规划，并且为未来学习、活动打好基础。
万科东望，整个园区约有50种四季植物交替盛放，力图实现四季有花、四季有景。搭配植物群落时，考虑了5年、10年、乃至50年后的景观生长，通过2种游赏动线（1赏花动线+1赏草动线）、1个展示花园，形成3个层次、4种色系、4种形态的植物体系。在实现景观效果的同时注重生境营造，力图让鸟鸣蛙叫成为日常，同时规避飞絮、带刺、异味、招虫等。
万科在植物内搭载了二维码识别系统，同时建立各种社群，让孩子在户外自然课堂里感受寓教于乐。其总体思考如下图所示：
公区的另一个模块“智慧归家”，则是更加场景化的。
针对业主有时忘带钥匙、门卡；手提东西、抱着孩子不方便开门、按电梯；进出园区要翻找门卡；带宠物过闸容易绊倒……等等痛点。万科东望实现了无障碍归家。
一般业主，通过人脸识别等，不但进出小区、楼门，不需要再有什么动作。而且整个系统通过可以预先帮业主调配电梯、提前打开家中的空调……其动线如下图所示：
开车的业主，通过车牌识别等，也可以实现无障碍通行。而来访的客人，只要有网上预约，一样可以畅通无阻。
应该说，万科东望中的这些模块，都并非是绝对创新的发明。但是，因为每个模块都做得更精致，有很多创新细节，组合在一起，就产生了完全不一样的效果。万科为啥能做到这么细？
结语
一个小区20个模块产品经理
可能将成为一种趋势
其实上面说到的这些模块，只是万科东望专门研发的20个模块里的一部分。
以前传统年代，一个项目会拥有一个建筑设计师、一个景观设计师、一个室内设计师。
最近一些年，产品标准化了。每家开发商的产品标准化体系中，各种模块很多。但是单个项目设计的时候，只是简单做选择题，各个模块无法根据项目特点进行优化。
万科将产品细化成包括云中图书馆、社区客厅、地下车库、儿童活动、宠物友好、主卧、飘窗、园林等在内的20 个模块，并且根据1000组客户的调研结果，邀请了20 位产品经理深入研究每一模块，挖掘价值亮点，每个模块都有再研发的过程。
万科认为，过去几年行业环境发生了深刻变化，只有在模块产品创新的模式下，通过产品网的每一个节点和客户充分交互、创新、对话，才能给客户持续的惊喜。
这种创新模式，与传统模式最大的区别在于：
❶产品经理的定位比设计师更广泛，不但要了解客户的需求，对行业有独特的认知，对产品有独特的需求，还要了解产业链的变化，有落地实操的专业能力。
❷模块划分摒弃了以往从专业线条划分的模式，通过客户真实使用场景方式去区分，比如区分家门以内的空间、家门以外的空间、社区里面服务的空间……
❸产品模块的划分是动态的，而不是个静态的标准。未来，不同项目会孵化更多的产品模块，丰富产品模块的版图，这是一个有机生长的过程，也是一个持续迭代的过程。
一个小区20个产品经理，在地产下半场，可能将成为一种趋势。（作者：明源地产研究院 天风）
