同一户型不同楼层的价格为什么会不同？哪些因素影响了不同楼层之间的价格？这些因素是如何影响垂直差的？买房时又该如何去选择楼层呢？这些看起来很基础的问题，如果没做好可能会导致大量利润白白流失。

上次我们在《掌握这套体系！地产菜鸟都能轻松给每套房定价。买房时再也不纠结了》讨论了住宅价格体系中三个层级的第三个层级，从横向和纵向两个轴向将项目楼栋的栋均价进行分解，形成“平面差”和“垂直差”。由于篇幅所限，上一篇我们只讨论了“平面差”，现在我们来重点讨论“垂直差”。

下面我们通过以下几个方面来探讨垂直差的分布及其规律，并将这些规律反映到每个户型的价值中去，以便制定一套科学、合理的住宅价格体系。

01

与远眺的城市景观相关的垂直差

首先，我们明确一个概念——层差，所谓“层差”，就是同一户型上一层单位的单价与下一层单位的单价两者之间的价格差。同一户型的不同楼层的层差可以按固定数值逐层相加，这个固定数值的层差，我们称之为“基础层差”。在设置垂直差时，我们一般按基础层差的倍率进行，如果基础层差是50元/平，那么2个倍率就是100元/平,0.8倍率就是40元/平，以此类推。
远眺的城市景观是指远处的山景、水景和城市天际线等等，一般而言，随着楼层的增加，站得越高看得越远，视野越好城市景观就越美。我们以一栋32层的高层住宅为例来说明：
◆ 1层（底层）：可能受外围老式低矮居民楼的遮挡，采光和视野较弱，且底层有潮湿和卫生的问题；

◆ 2-8层：同样可能受外围老式低矮居民楼的遮挡，视野较弱（如图）；

◆ 9层：9层开始视线不受老式低矮居民楼的遮挡，视野豁然开阔，故层差有一个较大的 “跳差”（如图）；

◆ 10-25层：视野逐渐开阔，随着楼层的增加，可以看到近处的水景和远处的山景，逐渐达到最佳观景楼层（如图）；

◆ 26-31层：同样视线开阔，也可以看到水景和山景，但有的购房者有“恐高”，对于26层以上的楼层接受度开始降低；
◆ 32层（顶层）：同样可以看到远处的山景，但顶层有防水和隔热的问题 。
综上，城市景观的垂直差是在随着楼层的增加相应的基础层差逐层相加的基础上，并对一些特殊楼层进行垂直差修正而形成的，比如防水隔热、潮湿卫生以及恐高等问题的修正，从而得到城市景观的垂直差。

城市景观的垂直差

基础层差的取值与项目的整体均价有关，项目均价越高，基础层差越大。一般经验值为项目均价/基础层差的比值的350—450倍之间，比如单价5万/平或以上的基础层差可以取100元/平或以上，而单价2万/平左右的基础层差取50元/平就可以了。基础层差不宜过大，否则会使得高楼层单位的单价太高，而不利于销售。在特殊市场条件下，还可以采用两个或三个楼层共一个基础层差，这样的目的是为了“压扁”各楼层之间的垂直差，缩小上下楼层之间的房屋总价，有利于销售。

02

与俯瞰的小区景观相关的垂直差

俯瞰的小区景观是指小区的中心园林、休闲广场和园林对景等等，我们通过对高层住宅不同楼层的俯瞰小区景观的分析得出，从高层住宅中不同楼层俯瞰小区景观的观赏效果是不同的，体现在垂直差上是“三段式”的，这个“三段式”的垂直差是如何分布的？可以参考《

高层住宅中，2、3楼卖不起价格，竟然是忽略了这个！

》。根据这个结论，我们可以将高层住宅不同楼层俯瞰小区的景观大致分为三段：
◆第一段1至8楼：处于视觉中最好的视角和视距的范围内，这是欣赏小区内景观效果最好的一段楼层。因此，这一段我们在定价时设定增加1倍的基础层差，其中3—5楼甚至可以增加2倍的基础层差。
◆ 第二段9至20楼：这一段小区景观还有一些层次感，但随着楼层的升高，景观效果是在逐步递减的，这一段在定价时设定增加1→0倍逐步递减的基础层差。
◆ 第三段21楼及以上的楼层：小区景观已经没有变化了，园林景观仅仅是存在而已了，这一段定价时不增加基础层差。

小区景观的垂直差

03

与噪音纵向传播相关的垂直差

对居住小区影响最大的噪音是交通噪音，交通噪音对住宅横向和纵向都有影响，横向影响“平面差”，纵向影响“垂直差”。上一篇中我们讨论了噪音对高层住宅横向“平面差”的影响，现在我们重点讨论 噪音对高层住宅纵向“垂直差”的影响。
一方面，人们一般会以为在城市道路两旁的高层住宅楼层越高噪音就越小，而情况却不尽然，事实是人们往往会感觉到高层住宅楼的中间楼层的住宅要比地面的交通噪音更大，这种感觉可以通过声波的反射原理得以验证：高层住宅的低楼层单位，通过前面遮挡物比如低矮建筑或绿化带的阻挡，在遮挡物后面形成一个非常明显的噪音的“声影区”（如图），噪音反射在遮挡物上，能量会转变为其他能量形态，噪音分贝值会降低，因此人们能明显感觉到交通噪音的衰减。

另一方面，由于道路两侧的高层建筑会和道路一起形成一个半封闭的空间，在垂直方向上，交通噪音会受到建筑物立面的阻挡，经多次反射，在一定的高处汇集在一个“汇集点M”（如图），很多M点会相对集中在中间楼层形成混响声场，反而噪音增加了，因此人们常常感觉高层住宅从底层越往中间楼层上走，噪音越大。特别是在大中城市，这种“半封闭空间”往往不可避免，因此居住在高层住宅中间楼层单位的人感觉到的噪音就会比较大。

【实证】我们在深圳任意选取了某一条城市主干道对面既有高层建筑且道路两旁又有绿色植物的高层住宅上，进行了一次交通噪音的实地监测。城市主干道的路面噪音的平均监测值为69db（分贝），高层住宅不同楼层的噪音监测值如下表： 高层住宅各楼层的交通噪音监测值

通过实验证明，噪音对高层住宅的影响可以得到以下结论：交通噪音对高层住宅垂直方向的影响呈现“两头小，中间大”的特征，大致按楼层可以分为：
◆ 1—5层的噪音相对较小，比路面噪音低5—7分贝；◆ 6—16层的噪音相对最大（表中灰色部分），最大分贝达到67分贝，几乎接近路面的噪音值；◆ 17—32层随着楼层的增加，噪音逐渐降低，其中30层以上（含30层）噪音减小到50db左右，就比较安静了，人基本感觉不到交通噪音的干扰。上述实证的结论既符合绿化降噪的原理，同时又符合半封闭空间混响声场的原理。

此外，无论是水平方向还是垂直方向，噪音的衰减还取决于距离。随着离噪音源距离的增加，噪音的能量都会不断地衰减，噪音离开音源越远，能量逐步衰减，噪音就越小。100分贝的噪音，传递100米后，只有60分贝了，衰减了40%左右，而一般主干道白天的交通噪音是70—80分贝左右，100米开外的交通噪音经过衰减，基本上对住宅小区已经没有什么影响了。

因此，在考虑道路距住宅的距离对噪音进行量化时，100米以内的噪音影响按实际距离可以按比例进行量化递减，而对于100米以外的噪音源，则不考虑噪音影响。这就是为什么在高层住宅的30层左右（楼高约100米）噪音基本上没有影响的原因。

与噪音纵向传播相关的垂直差

需要说明的是：❶噪音在不同的高层住宅在实地进行监测的时，因受建筑物周围环境的不同，比如道路绿化带中绿色植物的疏密度和高度的不同、道路等级的不同和交通流量的不同等等，对不同楼层噪音监测值得结果会有所不同。
❷如果住宅楼栋对面既没有高层建筑，也没有绿色植物或低矮障碍物，则不会产生噪音的“声影区”和噪音反射“混响”效应，也就不会出现“两头小，中间大”的起伏。
❸如果住宅楼栋处于大型住宅小区的中央位置，四周都是小区绿化园林景观，且离交通道路的距离又比较远时，那么整个楼栋或楼栋中的“某一条腿”户型就可以不必考虑由噪音影响垂直差。

我们将这三种因素的垂直差进行“叠加”，这样就得到了高层住宅纵向最终的综合层差。

各垂直差叠加的综合层差

这个综合层差就是我们要得到的重要成果——垂直差体系，其涵盖了影响高层住宅纵向垂直差的各种影响因素，将这个垂直差体系结合上一篇中的平面差体系，假设A栋的栋均价为26008元/平，最终就可以得到A栋高层住宅的价格体系表（见表）。

总之，在城市景观的垂直差、小区景观的垂直差和噪音影响的垂直差三种因素中，每种因素对垂直差的影响都是不同的，其垂直差的分布规律也不尽相同，同时各种因素对不同的购房者的影响也是不同的。
因此，在考虑高层住宅纵向垂直差时，要全面考虑各种因素的影响，不能只讲其一，而偏废其他。在实际工作中有些人往往只考虑城市景观的垂直差，而偏废了小区景观的垂直差或者误解了纵向噪音影响的垂直差，就不能用价格客观、真实地反映每套房子真正的价值，所以在制定价格体系时，不论偏废或误解哪种因素，都是应该予以纠正的。（作者系路劲地产集团营销部副总经理）