这两年，工程在房企中的地位越来越凸显了。

一方面，限价逻辑下，项目首开周期越短，节省下来的财务成本越多，这意味着项目建造效率很重要；另一方面，行业进入C端时代，客户对房子品质越来越挑剔，维权越来越专业，这对工程部门的产品力打造提出了更高要求。

简单来说，未来工程管理能力越强的房企，将更容易在竞争激烈的市场中胜出。

所以，明源君也观察到，业内标杆非常积极在推动地产工程管理变革，希望通过多种管理手段实现“降本、提效、增质”，助力公司经营发展。比如保利地产，他们通过升级工程管理模式，推动组织变革，引进更先进的管理工具，实现了这个目标，为保利高质量发展保驾护航。

那么，保利地产工程到底进化到什么程度了？他们做了哪些管理动作？

下面，明源君详细来分享一下他们的做法。

01

管理模式升级

推出工程前介机制

以前，地产工程管理的管理模式比较简单，核心就是施工现场管理，主要把控项目施工进度、工序工艺和工地安全。房企对工程条线考核以项目进度为主。

但这几年行业变天后，很多房企要求工程除了关注进度指标，更要从项目全局视角来综合考虑效率与品质。

相应地，传统管理模式也必须进化升级，以匹配公司对工程条线的诉求。

去年，保利提出了工程前置的管理手段，并在去年推出了工程前介机制。

这套机制的核心是，工程部门提前介入到项目拿地、方案策划阶段，一旦确定了详细的经营目标后，工程线需要通过“工程策划”，在工程前期将项目总平面布局、工程进度节点、竣工交付方案、风险防控点等提前考虑清楚，“不仅仅只为达成指标，还要求工程线必须具备一定的经营管理意识。”

江苏保利是较早一批执行的平台公司。为了确保公司经营指标的达成，工程职能部门在拿地阶段就早早介入，更将工程策划内容进行了细化。

比如在拿地阶段，江苏保利工程部要专门解决4个问题：

据江苏保利介绍，工程前置为项目成本测算、经营目标顺利达成带来了显著效果。

比如去年他们常州某项目，拿地前工程部门到现场勘查发现旁边有高压杆线，地块里有一些表层垃圾土。工程部门通过这个前期勘查结果，在后面的土方成本里特地加上了垃圾土的成本，并在合约策划和招标时，把生活垃圾处置放入子项直接进行招标。最后项目施工非常顺畅，没有因为这个问题停滞。这样一来，不但为土方阶段省下了整整一个月的工期，还间接省下了一笔工期成本。

今年，保利工程线在全国范围内开展工程策划大赛，要求全国每一个新开工项目都要提交工程策划，通过“以赛代审”的方式，持续去提升各公司的工程策划水平。

不仅如此，总部层面通过大运营体系，打通了工程、计划、营销、客关、成本、技术等部门的有效联动，为保利赢在拿地阶段提供了充分的组织保障。

02

技术革新

全面推行新建造2.0，提升周转效率

受限价和三道红线政策的影响，未来几年，项目周转效率仍然是房企最为关注的指标。在高周转基本做到了极限的情况下，还能进一步提升项目周转效率吗？

保利认为，通过技术革新能有效提升项目建造效率。去年开始，保利开始在全国各地项目推行新建造2.0体系，目前已经在十几个项目落地。

整个2.0体系包括新建造工艺、新建造组织和新建造材料三大块内容，其中最主要的新建造工艺，包含有全混凝土外墙、精砌体薄抹灰、铝模板、爬架、室内穿插和内墙免抹灰；新建造组织，通过穿插施工思路搭建“内穿插”和“外穿插”体系，最大程度发挥新工艺的提效作用。

保利指出，选择这几项工艺，一方面行业具有较为广泛的应用基础，材料供应链较为成熟；其次，它们能与穿插施工进行很好地结合；第三，这些工艺对质量提升、通病预防均有显著成效。例如采用铝模施工，外墙为全砼浇筑，一体成型，有效规避了传统砌筑产生缝隙渗漏问题。

保利新建造2.0优势明显，但相比传统建造体系，这套体系更加复杂，管控要点更加繁多，需要各条线协同配合，非常考验公司整体运营能力及成本管控能力。

为了更好地推动新建造2.0体系落地，保利要求各区域要出台配套措施助力该体系落地。

比如江苏保利就结合本地区的实际情况，制定了一套“5+3+1”协调机制。5指的是5个阶段、3是3个部门、1是一个小组。

①5个阶段：包括项目定位阶段、方案阶段、施工图阶段、施工建造阶段、后评估阶段

②3个部门：核心是设计、工程、成本3个部门

③1个小组：以项目为单位，成立1个新型建造体系协同小组：小组设置领导委员会及小组成员，领导委员会成员包括设计、工程、成本部门经理、城市公司总经理；小组成员包括城市公司条线负责人、项目条线对接人； 小组成员集中办公，搭建软件平台，规范考核机制。

这套协调机制的重点在前期的提早介入，以及明确在五个阶段中，设计、成本、工程3个部门的职责和分工，不同阶段不同部门该干什么事情，都有清晰的指引，避免大家相互推诿扯皮，进一步提高协同效率。

通过这个机制，江苏保利很好地将新建造2.0在各个项目中推广落地。

据保利透露，新建造2.0落地后，虽然显性成本预计每平米会追加100左右的单方成本，但该体系对项目提速提质降本效果显著。采用新建造2.0的项目，首先，工期缩短了1.5～3个月，这等于为项目剩下了一大笔隐形成本，其次，外墙渗漏、空鼓、开裂等行业通病有了明显改善，项目质量第三方评估得分和实测成绩均高于总部平均水平。可以说，真正做到了又快又好又省钱。

基于此，从今年开始，保利要求新开的项目中，但凡符合新建造2.0施工标准的都要应用新建造2.0体系。

03

组织变革

总部强化整合，一线强调双重管控

除了优化管理模式，积极引入新技术，保利还通过不断优化组织架构，全面提升保利工程条线的战斗力。

一、总部职能强化整合，打破部门墙

保利认为，地产下半场，房企必须要从过去追求周转速度，转向速度、质量、利润的均衡发展。要实现这一目标，工程管理部则必须将管控动作延伸至项目开发的全周期，既要做好管理部门，更要做好支撑服务性部门。

为此，保利总部层面成立了运营管理部，将工程管理、计划运营、客户服务三大职能容整合在一起，形成覆盖全周期、全专业、全项目的管理模式。在这一体系下，运营管理中心充分发挥计划运营职能，强势推动按计划走，尽可能缩短首开周期。

同时，客服部门提前识别风险，通过工地直播工地开放等措施，拉近与客户距离，提升客户满意度，确保交付顺利。

二、 一线平台公司强化服务和分级管控

总部层面要强化职能之间的整合协调，一线平台公司层面，保利则更关注如何确保项目管理的落地执行。

为了进一步提升平台公司的战斗力，各区域公司都做了不少尝试探索。以湖北保利为例：

一方面，为了强化平台公司的服务和管控，工程管理部在模块管理的基础上，增加了“项目对接人”职责。项目对接人必须深入项目，实时掌握项目现场进度、质量等情况，及时发现问题，并积极协助项目推动问题的解决。

另一方面，建立项目分区、分模块双重管理机制。

以前项目部专业线一般按标段和楼栋分工外，每个工程师负责一个楼栋的施工。现在则要在此基础上，新增四个虚拟小组，包括安全小组、质量小组、实测实量小组、技术/计划小组，小组负责人牵头对项目整体安全、质量、实测、技术、计划等工作模块负责。

比如质量小组的组员，以前只要管好自己的标段或楼栋施工就可以了，现在则要兼顾起对整个项目质量的把控。

通过双重管理机制，很好地保证了项目对品质的严格管控，也进一步提升了一线团队的管理和组织协调能力。

04

数字化升级

保利“筑善云”高质量发展助推器

这两年，很多标杆房企都在提数字化转型，未来会是一个数字化的时代，成为行业共识。

在保利看来，公司一年有700多个项目在运营，而且规模还在持续扩张，这么庞大的运营管理体系，光靠人管理基本不可能。这个时候就需要引入集人性化与高效为一体的信息化管理工具。

这个信息化工具核心要解决两个问题：一是促进管理提效，有了信息化工具，保利总部能实时掌握所有项目进度、质量风险情况。二是辅助决策，这个工具要发挥决策指导、提前预判的功能，满足整个集团大军团的作战要求，给公司领导和高层决策带来一些数字化依据。

2019年，保利选择与明源云链合作，引入了信息化管理工具——筑善云。具体来看，筑善云如何为保利发展保驾护航呢？

一、让所有项目实时在线，及时发现问题解决问题

据了解，自从2019年引入筑善云后，目前该信息化工具已经在华南保利的100多个项目标段上发挥作用。

华南保利通过 “工序验收”、“工序移交”、“现场检查”、“专项检查”、“材料验收”和“进度管理”等模块的运用，大大提升了管理效率。

比如以前区域公司想了解各大项目的进度和质量情况，需要一个项目一个项目去收集，效率很低，现在每天只要打开手机就能实时看到想要的内容。

各标段的进度、品质、安全等核心指标情况，在“筑善云”上一览无余。职能部门可以根据相关信息，动态了解项目上的各种变化，并及时做出调整；一线也能根据实时变化的指标，了解自己的工作是否达标，考核能不能及格。

举个例子，华南保利有一次在筑善云上看到有个标段在前期的实测实量数据不太好，马上跟进了解后发现，这是项目上没人跟解混凝土施工导致的。为了优化这个问题，华南保利立马让现场增加了一个控制混凝土质量的岗位。没过多久，这个标段的指标就立即上去了。

华南保利感慨，通过筑善云极大提升了平台公司及项目部管理者的工作效率，也保证了一线的高执行力和“驾驶”安全。

二、数据沉淀后，管理决策更科学有效

一般来说，一线工程追求高效执行，总部工程管理更多时候需要扮演“参谋部”的角色，为一线输出标准，提供指导，并发挥全国组织协调的作用。

但是，由于总部工程远离一线，对很多区域了解有限，这样做出来的决策难免有局限性，很难做到真正的“参谋”。

而通过筑善云，总部设想未来在一定程度上实现了“线上参谋”。

在保利，高质量发展意味着对项目经营目标的要求越来越高，包括各项目的开工、开盘、交楼等大里程碑节点，都直接关系到年度经营指标的达成，总部需要重点监控。

现在通过筑善云的数字大屏，各项目的开工面积、供货面积、竣工备案、交付户数等核心指标都尽收眼底。

保利还增加了对交付核心指标的关注，包括一次性收楼率、户均缺陷数、交付满意度，也在筑善云的数字大屏上实时体现，这些数字最终成为保利高质量发展的助推器，也是各项目高效率运营的重要支撑。（作者：明源地产研究院 楚琦 刘芳）