订阅号

反馈

顶部

3年6倍之后,这家top20房企还能牛多久?
作者:凌峰

临近年末,各家房企都在争分夺秒冲业绩。毕竟,还有近四成房企距离达成年度业绩目标尚远;已经达标的,也希望数据更漂亮一点。对明年,乃至更长远的目标,大部分房企十分谨慎,甚至对增长有点讳莫如深。

背景众所周知:去年以来,规模房企陆续调整战略,宣布由过去的规模导向转向追求高质量发展。部分人甚至将高质量和规模增长对立起来。

其实,高质量发展并非规模不增长,只是要由过去速度规模至上的粗放增长模式,转向追求安全、高质量的增长,平衡规模与利润,回归产品与服务。比如,前不久,金科就宣布了未来5年的目标。之所以敢宣布,一是虽然总数看起来很大,但年均复合增长率只有15%。更重要的是,无论从 “地”、“人”,还是“钱”上看,都能够支撑其在奔向目标的过程中,保持高质量发展。下面,明源君就从以上三方面来剖析金科。或许,对正在制定未来目标谋求高质量发展的房企有借鉴意义。

土储充足优质而且布局均衡

高质量发展就有了坚实基础

业内一直有个说法:一个项目的成败,遵循4321原则——拿地研判占40%,设计规划占30%,销售企划占20%,市场机会占10%……

不过,这是过去时了。现在,不少大佬认为,拿地的重要性已经占到85%!换句话说,地拿对了,就成功了一大半!

那什么才叫拿对呢?

首先,土储要能满足未来几年的发展。

土地是房企最重要的生产资料,土储太少肯定不行,否则巧妇难为无米之炊。但土储也不是越多越好。一是地方政府对囤地打击的力度越来越严,轻则禁止金融机构给相关公司提供新增融资、贷款,重则收回土地;二是行业进入平稳发展期,依靠囤地赚钱已经行不通,反而会带来沉重的财务成本。

一般来说,能够保障未来2-3年开发需求的土储量,是一个比较理想的状态。

截至2020年上半年末,金科可售面积超过7400万平方米,较2019年同期增长32.14%,足够支撑其未来2-3年的业绩增长需要。

其次,土储的结构要均衡,控制风险。

此轮调控之后,过去2-3年一个的楼市小周期没有了,但是,不同城市甚至同一城市内部依然存在小周期。

重视研究,增强对周期的预判能力,可以一定程度上降低这种风险,但无法完全避免。这也是为什么大房企抗风险的能力比大多数中小房企要强,因为其全国布局,有足够的纵深,某些地方不赚钱或者略亏损,可以在别的地方补回来。中小房企布局的区域有限,甚至只押注个别城市,单一市场的波动很容易要么撑死要么饿死。

当然,全国布局的规模房企,其土储分布,也有高中低之分。高质量的发展,一定要有高质量的土储结构。

金科一直坚持构建“三圈一带、聚焦八大城市群”的区域战略,并以城市群为基础,筛选出清单100城,按照清单内外城市货值比例8:2的要求严格管控区域发展方向,深耕清单城市。

清单100城,体现在城市能级上,就是“二三线为主,一四线为辅”。原因是:

一线城市发展相对成熟,土地供应有限,17-19年年均土地成交仅3000万方,进驻难度高,整体住宅市场容量有限,19年商品住宅销售面积2700万方,占全国市场比例不到2%,且市场受政策影响明显,风险因素较多;

四线城市基本面支撑力不强,市场稳定性较弱;

二三线城市(包括新一线城市)正处于快速发展阶段,人才吸引力度不断提升,市场容量大且有上升空间,金科清单城市主要以二三线城市为主,19年清单100城商品住宅销售面积约8亿方,占全国市场比例近54%,同时二三线基本面实力较强(金科三线城市筛选标准为GDP大于2000亿且常驻人口大于400万或人均GDP大于6万且常驻人口大于200万),房价有长期稳定支撑。而对金科自身而言,二三线城市投资强度适中,融资环境良好,销售回款速度较快,有利于项目高周转,更符合金科的偏好。

截至今年三季度末,金科新增土地123宗,计容建筑面积1995万平方米,其中近8成位于二三线(含新一线城市)。

此外,其土储的区域布局也日益均衡。

起家于重庆的金科,此前很长一段时间的战略都是深耕重庆、深耕西南,但随着全国化布局的推进,金科有意识的逐步弱化重庆的核心地位,中西部区域的土储占比由2015年的62%下降到去年底的40%。

▲来源:企业公告、明源地产研究院

▲来源:企业公告、明源地产研究院

这为金科带来了更健康的销售区域结构。2020上半年,金科在华东地区的销售面积、销售金额均首次超过西南地区总和。

今年,结构进一步优化:截至三季度末,金科新增的土储中,西南地区(含重庆)的占比下降至28.43%(如下图)。

▲来源:企业公告、明源地产研究院

最后,地价要便宜而且要有粮仓项目。

没有卖不出去的产品,只有卖不出去的价格。土地是最重要的生产资料,也是成本占比最大的一块。地价便宜,怎么样都行;地买贵了,十有八九栽倒。

金科股份总裁喻林强曾在接受采访时表示:“进得去、留得住、能赚钱,是我们城市选择的逻辑。”

今年上半年,金科新增土地储备共87宗,土地购置金额546亿元,新增计容建筑面积1370万平方米,平均楼面价为3985元/平方米。

同期金科的销售均价超1万元/平方米(销售额868亿元,销售面积860万平方米),销售均价比楼面价为2.5。

截至三季度末,金科新增土储的楼面均价为3709元/平方米。

一方面,是三季度,特别是“三道红线”后,土地市场快速降温,金科逆势拿了不少低价地。

另一方面,则是金科坚持多元化拿地方式,有效降低了成本。

以今年前3季度新增的土储为例,超15%都来自收并购,招拍挂项目的平均楼面价为4274元/平方米,收并购项目的楼面价仅为2021元/平方米,不到前者的一半,优势明显。

不仅如此,金科的大型粮仓项目也在增加,据第三方数据统计,仅今年4季度就拿下多个大型粮仓型项目,比如郑州城市更新项目、济南一二级联动项目、大连产业项目等等。

这是区域深耕最大的基础——项目体量和密度够大,团队的共用、供应商的同心同德等管理红利才能释放到最大。

逆势储备和培养人才

管理红利就有了保障

按照埃森哲的定义,堪称卓越的企业必须在成长性、盈利性、前瞻性、持续性和稳定性上远远超出同行的其他企业。

规模房企说的高质量增长,就是走向优秀,或者从优秀走向卓越。那如何让企业从不优秀走向优秀,从优秀走向卓越?答案是:人才,足够多合适的人才!

柯林斯在《从优秀到卓越》中指出,要想让一家企业从优秀走向卓越,要遵循先人后事的原则,因为如果你有合适的人在车上,那么如何激励和管理他们就不再是问题……限制公司发展的最终力量,取决于你得到合适人才的多少!

事实上,早在几年前,跟投机制出现以后,就在一定程度上颠覆了过去十几年来所有房企以“地”为核心的企业运营逻辑,进入以“人”为核心的经营逻辑,人才在房企的重要程度被提到前所未有的高度。

三道红线后,其他杠杆红利消失,管理红利走向C位。明源君与众多房企老总交流,他们认为实现管理红利有多种路径,但最终都会归结到一个点:人。

上一轮崛起的很多房企,关键之一就是抓住了这一重点。未来,人才的重要性会进一步凸显,怎么招揽人人才、培养人才、留住人才,至关重要。

这方面,金科创新的人才管理手段也很有参考价值:

首先,逆势大规模招揽人才。

前不久,某机构统计发现,今年上半年,不少规模房企的员工数量都出现了不同程度的缩水。下半年,更是有房企传出大规模减员的消息,不少优秀的地产人也在劫难逃。

金科却反其道而行之,今年年初就启动了大规模的招聘计划,将大批优秀人才招致麾下。

截至目前,金科全集团共引进新员工近千名,其中9级以上中高级管理干部21名,标杆房企“卓越2.0”管培生80名。

早在2015年,金科开启全国化布局时,也有类似举措,支撑了其后续的高增长。如今提前储备人才,也将支撑未来发展。

其次帮助人才快速融入金科。

不少房企花高价在市场上挖了一堆人,但效果却不理想。这里面,有理念上的差异,文化的不兼容,有重引进轻培养的急功近利。

引进人才固然重要,但培养同样重要。

2019年,金科实现销售金额1860亿元,同比增长57%,但员工数量只增长3.3%,人均产能大幅提升。

这源于其加大城市深耕和项目集中度的策略之后,项目单产大幅提高,人才也可以集约化使用。

但人才集约化使用的前提是,这些人能堪当此任才行。

金科要求中高级管理人员必须经历纵向跨组织、横向跨条线的轮岗历练,而且,轮岗分为专职轮岗、挂职轮岗、横向轮岗和纵向轮岗四种方式,培养复合型、高素质的经营人才。

而且,金科的环流海选,确保了人才能脱颖而出。与传统的人事筛选不同,环流海选的典型特点是:1、以赛马为主的“随其所能、试之以事”,开放具体任务和岗位,让人才根据其潜力和优势,自选路径、自选跑道,在实战中检验能力;2、侧重一段时间内人才的训战结合与过程监控,重点是人才潜力展示的充分性;3、“选育结合”,宽进严出、大浪淘沙,在实战中发现人才,每一期海选环流的结束,都意味着一批人才被发现、被培养,并通过了选拔……

再加上横向职能及部门整合,打破部门壁垒墙,提升跨部门协同及沟通效率;纵向职能及权限下沉,缩短业务决策链,强化一线作战单元的自主决策权,决策效率和质量自然高。

但这还远不是顶点。

今年,金科在原来的基础上,进一步优化:1、以人才价值观、能力经验、职业发展阶段三维匹配为甄选重点,提高新引进人才在金科的适应性;2、在集团范围内实施“新引进经理人融入专项计划”,加快新引进人才在金科的融入,帮助新引进人才快速实现价值贡献。

截至目前,2020年新引进人才推动创新项目立项11个,“卓越2.0”保有率92.5%。新进人才从融入到价值创造周期明显缩短!这意味着金科的人均效能未来还将继续提升,支撑其高质量发展。

回款率高就能自我造血

逆周期布局,抢占先机

高周转、高杠杆、高负债,这是规模导向下的模式,也是抓住市场大行情,大干快上冲规模的不二之选。

进入行业平稳发展期,这一模式已经不可持续,三道红线后,更是将这条路封死了。能否向低负债、低杠杆、低成本转变,决定了发展的质量。

要做到这点,关键是从依靠外部输血转向自己造血。自身造血,一是看销售,二是看回款——没有销售,就砸自己手里了;只有销售,没有回款,也是耍流氓。

销售方面,良好的城市布局和团队的高效执行力,确保了金科项目的去化率。而通过建立以回款为核心的考核机制、标准的回款流程……今年上半年,金科的回款率达到97%!

这个回款率有多优秀呢?

统计数据显示,2020年上半年公布回款数据的房企有27家,不同的房企在回款能力上的差距非常大。举例,同样是TOP30房企,有些房企2019年的回款率超过95%,有些房企则只有75%。上半年甚至还有房企的回款率仅仅63%!

回款率是一家企业的运营能力、投融资和营销能力优劣的综合体现。也是决胜未来的关键因素之一。因为过去融资看规模,三道红线改变了这一规则:财务质量高的融资优先,但是每年的增幅被锁死了。融资优势将成为未来房企的核心竞争力之一,如何破局?所有的融资项目里,最便宜的就是销售回款!

高回款率带来充沛的现金流,不仅可以在别人不敢拿地的时候低价拿地,别人减员的时候大规模招揽优秀人才,而且还能给财务优化留下足够大的空间。

截至今年上半年末,金科货币资金余额约 368 亿元,同比增长超19%,一年内到期有息负债总额为 354 亿元,货币资金余额能有效覆盖短期有息负债。与此同时,扣除合同负债后资产负债率降至 46%,同比降低 3 个百分点,带动了公司信用评级的上升。

这些,都是支撑金科未来高质量发展,稳步迈向4500亿的有力保障。(作者:明源地产研究院 凌峰)


推荐关注
明源地产研究院
扫一扫,了解更多详情
八点地产学院
关注
狮范区
关注
雕楼
关注
工程一姐
关注
资管星球
关注
嘉爷说地产
关注
夸住宅
关注
吴建斌财务课
观看
冯仑房企24讲
观看