近两年，房地产行业的产品竞争越来越激烈了。几个现象很明显：

一是产品同质化程度越来越高。从户型到社区，大家的产品都越来越像。

二是客户的需求越来越复合。过去，客户卖房子主要看户型，对空间大小和房间数量最敏感。现在，他们对理想社区的期待，不再仅仅是一个漂亮的居住空间，还要有更健康、更智慧、更和谐的社区。

三是运营和服务越来越重要。这是产品同质化带来的必然结果。

所以，目前标杆房企的产品升级逻辑，越来越清晰，就是围绕这三个现象来创新。

首先，选中一个核心概念，和其他房企差异化。例如金茂做科技住宅，朗诗做绿色住宅，东原则主攻儿童主题。

其次，是围绕核心概念，打造体系化的功能模块。例如，旭辉从cifi-5到cifi-7，都是主打“社交”概念。新产品中的“巨厅”、“透明盒子”等创新都是“社交”概念的落地。

第三，是围绕核心概念，建立相应的服务。例如，融创打出“从交付房子到交付生活”的“新交付”产品体系，东原打造青年社群空间“原聚场”，发力交房后的社区维护和社群运营。

从科技、绿色、儿童，到社交、新交付，这些赛道的头部玩家，之前明源君都给大家做过详细的分析。

今天明源君要给大家分享的是一个疫情后火热起来的赛道——“健康住宅”，以及最早开始做健康住宅的房企——力高集团。

明源君最近研究了一下他们的产品体系，发现力高目前的产品研发方向，在行业内独具一格，很有特色。从新东方健康建筑1.0到2.0，力高围绕城市居民的健康需求，在自家社区中给出了系统性的解决方案。今天，就给大家做个分享。

以“健康”为核心概念

每一个创新细节都扣题

根据世界卫生组织的报告，在影响健康的因素中，除了遗传基因外，环境因素、医疗条件和生活方式占比高达85%。普通城市居民日常生活中有三大健康需求。

❶  在室内，人们需要健康绿色的生活环境。例如业主家里的环保等级，有没有充足的光照和通风，电梯等公共空间的卫生状况如何。

❷ 在社区，人们要有条件维持健康的生活方式。例如运动场地、社交空间来保持身心健康。

❸ 从服务来看，人们一是需要日常保健和疾病预防。在996和007的生活压力下，都市白领甚至青年开始成为很多慢性病的主要发病群。日常的按摩保健和健康管理开始成为城市白领群体的刚需，他们刚好是当下的主力购房人群。二是需要医疗救治和老人看护，这要求有专业的医生和护理人员。

力高的健康住宅产品体系，围绕着三个维度都给出了解决方案。在力高的社区里，业主可以拥有健康的建筑、健康的社区、专业的健康管理服务和康养医疗，基本覆盖了所有和业主健康相关的触点。

一、专业研发的健康建筑

到底什么样的房子才属于健康建筑？

为了回答这个问题，2019年，力高集团和深圳大学合作，成立了全国首个校企合作的健康建筑研究中心。在2020年12月发布的新东方健康建筑2.0中，力高推出了“一个防疫标准”和“三维健康人居”。

作为行业首个“防疫标准”，力高在疫情之前就已经在研发，并于去年2月份率先发布，标准中包含500多个细节，涉及100多个生活场景。并且力高集团已经在20多个项目中落地这一标准，相当具有前瞻性。

例如，业主回家时，从小区入口到自家楼层的电梯前室，整个归家全程可做到免接触。

在交叉干扰风险最高的电梯轿厢，力高还改良了电梯设计。通过在电梯井道中增加与外部连接的通风口，将室外的新鲜空气送进电梯。同时还设置了可调节的双速排风机，在疫情期间可以加大风量，让电梯内的病毒更容易被排出去。

除了防疫，力高对业主日常的健康防护给予了更高的关注。

首先，一个项目在规划设计阶段，就会针对各种方案，进行通风、噪声、采光、日照等多种参数的计算机模拟分析。最终的方案必须让所有的指标都达标，必要时甚至要牺牲货值。

另外，力高还成立了专门的水质、空气质量检测实验室，研发了小区水质在线监测系统。

水在流入业主家之前，有一套精细的净水系统，入户表前会经过一层过滤器，在末端也会安装净水机和水质监测系统，监测到的数据会实时同步到物业终端，一旦水质异常就会发出警报。

最后，在业主入住后，也会一直有各项健康指数监测。

二、健康社区，创造多种健康生活场景

在社区范围内，力高会通过对公共空间进行场景化改造，来引导业主接受更健康的生活方式。

在社区景观方面，力高在观赏性的基础上，更强调功能性。力高认为，社区里的绿化景观，不应该是“花草有情，足下留情”，不仅要能看，还要能用。

例如，力高新东方健康住区中，都会有“一亩阳光客厅”，也就是一个面积不少于一亩的平整集中绿地，这片绿地在日照计算后，会设置在整个小区阳光最好的区域。

这里，留给老人散步，留给孩童自由奔跑。周末还可以组织跳蚤集市、草地瑜伽、社区电影，还可以举办草坪生日会。

针对业主们的社区交往，力高仿照传统的“祠堂”这类公共集会中心，打造了“力生活广场”，作为社区购物、交流、娱乐、生活中心。

例如泉州的樾澜山项目，就设置了社区中心、净菜超市、无人超市、四点半学堂、茶室、健身房。

针对社区主要使用群，2老1小的标准组合，力高设计的生活场景是“同享天地”，将老年活动区和儿童活动区放在同一个空间，老人在健康锻炼的同时，也可以看护儿童的安全。在这个场地中，既有儿童健康设计细节，如防滑铺装、无尖角设施、软质地面、无毒植物等，也有大量的适老化设计细节，如无障碍设计、温热座椅等等。

另外，力高新东方健康住区中还都配置有“四季果乐园”。让孩子可以春天看桃花，夏天采枇杷，秋天摘桔子，冬天采草莓，参与到自然的变化中，养成更健康的生活方式。

这四大场景对应的景观设计，都已经成为力高新东方健康住宅的标准化功能模块。

三、日常健康服务和专业医疗资源

和其他尝试做健康住宅的房企相比，力高最大的特点是专业的社区健康服务模式——双管家。这套新的服务模式，将康养服务体系引入到了社区，成为和物业服务一样陪伴式的社区功能。而且，这个服务模式在力高已经相当成熟，正在成为力高新东方健康住宅的“核武器”。

所谓双管家，是在常规物业管理的基础上，由康养品牌怡邻健康和物业品牌优居美家共同组成的双重健康人居服务体系。简单来理解，怡邻健康和优居美家，一个负责健康，一个负责生活。

1、全龄段、全家庭、全生活

作为目前地产行业中，唯一进行全国连锁布局的社区康养自营品牌，怡邻健康不是阉割版的康养中心，反而功能非常齐全。

在线下的服务场景中，怡邻健康设有健康管理中心、综合诊疗中心、儿童健保中心、长者照护中心、国医保健中心、运动康复中心、邻里活动中心以及终身成长中心八大中心，基本上就是一个家门口的健康生活馆。从家人健康、父母养老到子女成长，都可以在社区内一站解决。

怡邻健康

老年照护中心

2、首创7+7+N整合式照护体系

为了达到全龄、全科的诊疗能力，怡邻健康首创了7+7+N整合式照护体系。

首先是“七星”私人医护团队。包括全科医生、营养师、中医师、儿科医师等在内的七大学科专家。基本覆盖了家庭日常的医疗需求，几乎能做到小病不用出门。甚至还形成了具有东方特色的拳头产品——新东方国医经术。

其次，是建立了防、治、救、转、康、养、护七层防护体系。孩子感冒发烧、头疼脑热，需要的专业诊治；上班族的颈椎痛、腰椎痛，需要的日常保健理疗；老年人的慢性病，需要的日常的健康管理，都能在怡邻健康客厅完成。

针对一些家中有术后病人，或是记忆障碍成员的家庭，还可以提供日常照护和托管，解决特殊时期的家庭难题。对于大部分现在或未来有养老需求的家庭来说，相当于提供了一个24小时的随侍医生，这种服务卖点有很大的吸引力。 

另外，优居美家物业也配置了七星家庭守御团队，包括生活管家、安全保卫、工程师、保洁卫士、园林专家、宠物专家、智能专家。从家庭维修保洁到系统盘查、养花养动物，都有专业人才支持服务。

3、专业医疗机构合作资源，完善的转诊流程

除了小病不出门，怡邻健康客厅对自家机构解决不了的健康问题，会安排健康管家帮业主找到最合适的专家、最合适的三甲医院，在1129家目前已经达成转诊合作的医院，还可以提供绿色就医通道和就医陪同。对于买房客户来说，这种功能绝对是一个非常重要的附加价值。

4、健康主题活动

在专业服务之外，双管家模式下，物业还会定期组织一些健康主题活动、美好生活课堂，比如“小小医生” ，让孩子们在扮演医生的过程中学习健康常识、养成良好的健康习惯；比如在一亩阳光绿地上练练草地瑜伽，放松身心。以及定期邀请当地专家到社区为业主提供健康咨询。

甚至还会打造社区标志性活动，包括一亩阳光运动会、首席健康生活官（CHO）评选等等，提高业主对社区的归属感。

从上面这些内容可以看出，从2015年就开始蓄力的力高新东方健康住宅，目前，已经成为“健康住宅”赛道上的领跑者。在健康建筑、健康社区、健康服务三个方面都已经拥有相当领先的技术和资源，对于刚进入健康住宅赛道的房企来说，存在碾压式的竞争优势。

纯住宅开发日趋式微

综合服务模式潜力巨大

随着房地产行业整体规模不再增长，在固定的市场份额中，单一房企想要维持增长趋势，越来越难。

有成长野心的房企，基本上只有两条路，一是吃掉别人的市场份额，二是不再依赖盖房、卖房的纯住宅开发业务，寻找新的业绩增长点。

这也是为什么明源君认为力高的健康住宅值得分析的原因。力高的新东方健康住宅，同时做到了这两点。

一、提高客户粘性，扩大市场份额

三条红线之后，靠资本和战略扩大市场份额的模式，不能再复制。提高客户认可度、满意度是唯一的路径。

对房企来说，要得到客户的认可。一是要有独特的产品标签和清晰的产品定位。至少针对一种需求、在一个领域做到极致。二是要开始提供全周期服务和高质量的社区运营。老业主是每一个房企的基本盘，如何在卖房之后，和客户建立起长期的情感连接，是提高客户粘性的关键。

力高的“健康住宅”战略，既打造了差异化的卖点和产品标签，吸引新客户。也通过长期的服务，和客户保持强连接，保持客户池的稳定性，强化老带新。

二、以住宅为载体，提供综合服务，寻找新的增长极

也就是除了卖房赚钱，还要有其他的盈利渠道。力高“房地产+大健康”的模式目前来看是成功的，大健康为房地产赋能，房地产为大健康提供客户，共享资源、互相转化。

这种跨界和多元化的空间其实很大，例如房地产+教育、房地产＋旅游、房地产＋娱乐等等。这种模式的市场空间很大，例如融创的文旅城，几乎霸榜单项目成交金额榜。

但是，这种模式也存在一定的门槛，对人才、资源、经验的要求都很高，需要长时间的积累，房企必须要有定力，做长期布局。力高从2015年开始布局健康住宅，应该也不会想到，2020年一场疫情，会让“健康”成为全社会最关注的热门话题。

小结

德鲁克说，企业的终极目标不是利润，而是创造客户。创造客户就是要挖掘人们还没有被满足的需求，并提供相应的产品。随着现代人对“健康管理”的需求越来越强，这片蓝海的市场空间还会进一步扩大。已经抢跑的力高，未来的发展值得期待。(作者：明源地产 研究院 苏兮)